Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.06.2010 по делу N А63-4819/2009 В удовлетворении требований о признании права собственности на торгово-офисное здание отказано, поскольку реконструированное здание имеет признаки самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суды пришли к выводу, что здание не соответствует проекту, земельный участок под ним в установленном порядке не предоставлен, акт ввода в эксплуатацию отменен, площадь строения превышает размер земельного участка, переданного по договору аренды.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 июня 2010 г. по делу N А63-4819/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Амбаловой С.М., судей Мещерина А.И. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью “Империя“ - Харьковской З.Г. (директор) и Михайлова М.Н. (доверенность от 11.01.2010), в отсутствие ответчика - администрации города Ставрополя, третьих лиц: Комитета градостроительства администрации города Ставрополя, Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, общества с ограниченной ответственностью “Стар Гэлакси-СК“, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, надлежащим
образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Империя“ на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.11.2009 (судья Керимова М.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2010 (судьи Луговая Ю.Б., Баканов А.П., Цигельников И.А.) по делу N А63-4819/2009, установил следующее.

ООО “Ресторан “Кавказ“ (переименовано в ООО “Империя“; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании права собственности на торгово-офисное здание площадью 993,9 кв. м под литерой А (далее - объект, здание, строение), расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 20а, квартал 524-й (с учетом уточненных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л. д. 64, 70).

В обоснование требований общество указало, что является собственником здания, земельный участок под которым предоставлен ему по договору аренды от 02.02.2004 N 3301 (далее - договор аренды). В соответствии с проектной документацией и разрешением общество реконструировало объект. 10 июля 2008 года обществу выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию. Общество не может зарегистрировать право собственности на здание, поскольку по истечении срока договора аренды (29.06.2008) администрация отказала в его продлении.

Определениями суда от 28.05.2009, 17.06.2009, 13.08.2009, 02.09.2009 третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, Комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства), ООО “Стар Гэлакси-СК“, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет по управлению имуществом; т. 1, л. д. 1, 70, 107, 122).

Решением суда от 11.11.2009, оставленным
без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.03.2010, в удовлетворении требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что реконструированное здание имеет признаки самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суды пришли к выводу, что здание не соответствует проекту, земельный участок под ним в установленном порядке не предоставлен, акт ввода в эксплуатацию отменен, площадь строения превышает размер земельного участка, переданного по договору аренды (т. 1, л. д. 202; т. 2, л. д. 83).

В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 11.11.2009 и постановление апелляционной инстанции от 10.03.2010, принять новый судебный акт о признании права собственности на здание. Заявитель не согласен с выводами судов о том, что реконструированное здание имеет признаки самовольной постройки, ссылаясь на следующее. Реконструкция здания проведена на земельном участке, предоставленном для эксплуатации кафе, на основании разрешения в соответствии с проектной документацией. Площадь земельного участка увеличена по согласованию с администрацией, которая продлевала разрешение на реконструкцию здания. Общество неоднократно обращалось с просьбой перезаключить договор аренды земельного участка, однако администрация не предоставила в аренду земельный участок (т. 2, л. д. 91).

В отзыве на жалобу администрация просит судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы администрации города Ставрополя от 30.06.2003 N 3853 обществу в аренду на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 296 кв. м под кафе, в том числе 44 кв. м - под благоустройство (т. 1, л. д. 10).

2 февраля 2004 года комитет по
управлению имуществом (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка площадью 296 кв. м с кадастровым номером 26:12:01 21 01:0071, расположенный по адресу: ул. 50 лет ВЛКСМ, 20а, квартал 524-й (далее - земельный участок), для эксплуатации кафе сроком с 30.06.2003 по 29.06.2008. Договор аренды зарегистрирован 17.03.2006 в установленном порядке (т. 1, л. д. 6).

В соответствии с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.11.2005 и свидетельством о государственной регистрации права от 30.01.2006 серии 26 АА N 247415 общество является собственником здания кафе площадью 95 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 20а (т. 1, л. д. 12).

5 июня 2006 года комитет градостроительства выдал обществу разрешение N 1/415 на реконструкцию кафе в соответствии с проектной документацией сроком до 05.06.2007, которое было продлено до 29.06.2008 (т. 1, л. д. 13).

Согласно заключению от 10.07.2008 реконструированный объект соответствует требованиям проектной документации 007-00-05/к и технических регламентов (норм и правил; т. 1, л. д. 15 - 17).

10 июля 2008 года комитет градостроительства выдал разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 26309000-1/695 (т. 1, л. д. 18).

В связи с заключением отдела муниципального земельного контроля комитета по управлению имуществом о несоответствии использования земельного участка условиям договора аренды и нарушением границ земельного участка комитет градостроительства признал разрешение на ввод строения в эксплуатацию от 10.07.2008 недействительным (т. 1, л. д. 24, 104).

Поскольку общество не может зарегистрировать право собственности на строение, оно обратилось в арбитражный суд с иском.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты,
количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией.

На самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Названной статьей предусмотрено, что строение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Как установлено судами, площадь земельного участка по договору аренды составила 296 кв. м, площадь застройки - 377,6 кв. м. Согласно техническому паспорту от 21.06.2007 постройка находится на земельном участке площадью 408,5 кв. м (т. 1, л. д. 43). Таким образом, общество нарушило границы земельного участка, предоставленного в аренду. По смыслу статей 130, 218, 219, 261 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объект недвижимости не может быть признано без передачи земельного участка в определенных границах.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации строения, возведенные на земельном участке, не отведенном в установленном порядке, квалифицируются как самовольные постройки. Между тем снос реконструированного здания возможен лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения работ. С учетом этого довод жалобы о том, что объект не имеет признаков самовольной постройки, не обоснован.

Ссылку общества на то,
что земельный участок не предоставлен в аренду по вине администрации, суд кассационной инстанции не принимает, так как общество может обратиться с соответствующими требованиями в самостоятельном порядке.

Довод жалобы о том, что увеличение площади земельного участка осуществлено по согласованию с администрацией, кассационная инстанция отклоняет, поскольку эти обстоятельства должны быть предметом спора о правах на землю.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом. При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку суды полно исследовали представленные доказательства, установили обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, основания для отмены судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.11.2009 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2010 по делу N А63-4819/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.М.АМБАЛОВА

Судьи

А.И.МЕЩЕРИН

А.В.САДОВНИКОВ