Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.05.2010 по делу N А32-14017/2009 Исковое заявление в части расторжения договора аренды нежилого помещения оставлено без рассмотрения. В удовлетворении остальной части иска отказано, так как истцом не представлены акт приема-передачи или иной документ, подтверждающий передачу недвижимого имущества ответчику и пользование им, изменение сторонами договора аренды, согласие арендатора получить часть имущества либо уклонение предпринимателя от подписания акта приема-передачи.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 31 мая 2010 г. по делу N А32-14017/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район - Литвиненко А.А. (доверенность от 19.01.2010), от ответчика - индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - Коневец К.С. (доверенность от 30.09.2009), Рудь Р.В. (доверенность от 30.09.2009), рассмотрев кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район на решение Арбитражного суда
Краснодарского края от 08.10.2009 (судья Туманова Л.Р.) по делу N А32-14017/2009, установил следующее.

Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Цевалевой М.В. (далее - предприниматель) о взыскании долга и неустойки по договору от 05.04.2005 N 259 аренды нежилого фонда, а также о расторжении данного договора, обязании предпринимателя освободить занимаемое нежилое помещение площадью 489,8 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, станица Динская, ул. Луначарского, 12.

Решением от 08.10.2009 (судья Туманова Л.Р.) исковое заявление в части расторжения договора аренды нежилого помещения от 05.04.2005 N 259 оставлено без рассмотрения. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционном суде законность и обоснованность судебного акта не проверялись.

В кассационной жалобе управление просит решение от 08.10.2009 отменить, дело направить на новое рассмотрение. Управление полагает, что дополнительное соглашение от 11.07.2005 к договору аренды нежилых помещений подлежало обязательной регистрации, за отсутствием которой считается не заключенным, ссылается на пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. Уведомление, в котором ответчику предложено оплатить арендную плату и расторгнуть договор, по мнению истца, опровергают вывод суда о несоблюдении управлением досудебного порядка урегулирования спора. Кроме того, оспаривается вывод суда о том, что передача помещений не состоялась, в обоснование чего приводится письмо предпринимателя о вложении значительных средств в капитальный ремонт здания. Арендодатель указывает, что муниципальные службы занимали часть подлежащих передаче в аренду помещений,
поэтому арендатор имел возможность пользоваться арендованным имуществом.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебный акт без изменения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Ответчик пояснил, что имущество, указанное в договоре аренды, ему не передано, что исключало возможность предусмотренной договором перепланировки и реконструкции здания, использования предмета аренды по назначению.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 05.04.2005 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили на период с 05.04.2005 по 04.04.2054 договор N 259 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), в соответствии с которым арендодатель принял на себя обязательство передать арендатору во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество общей площадью 489,8 кв. м, расположенное по адресу: ст. Динская, ул. Луначарского, 12 (литеры А, А1, а). Предметом аренды указаны нежилые помещения N 1-39, 40-54, 66-70, 71 согласно техническому паспорту БТИ от 23.08.2004 N 17832, предоставленные для реконструкции и дальнейшего использования под баню, фитнес, салон красоты.

Договор зарегистрирован в соответствии с требованием пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (т. 1 л. д. 14).

Согласно пункту 3.1. договора передача имущества производится путем его фактического предоставления не позднее 10 дней с момента подписания договора, что оформляется актом приема-передачи.

В день заключения договора сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения, в котором указано о том, что здание
требует ремонта и имеет износ 100%, в связи с чем дополнительным соглашением от 05.04.2005 ответчик обязался за свой счет произвести капитальный ремонт (перепланировку, реконструкцию) арендуемых помещений, а истец обязался предоставить отсрочку оплаты за арендуемые нежилые муниципальные помещения, за период с 05.04.2005 по 30.09.2005.

11 июля 2005 года стороны заключили дополнительное соглашение, согласно которому ранее подписанный акт приема-передачи имущества от 05.04.2005 признан недействительным в связи с тем, что арендуемые помещения не переданы ответчику.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязанности по внесению арендных платежей, управление обратилось с иском в арбитражный суд.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только
после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из названной нормы следует, что арендодатель обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования спора перед обращением в суд с иском к арендатору.

Соблюдение досудебной процедуры расторжения договора по правилам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации включает в себя такой обязательный элемент, как предоставление арендодателем арендатору разумного срока для устранения договорных нарушений.

Суд обоснованно в соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставил без рассмотрения требование истца о расторжении договора, поскольку истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора.

Ссылка заявителя на уведомления от 02.03.2006 N 364, от 22.03.2006 N 500, отклоняется, поскольку в них содержатся требования о взыскании арендной платы без учета неких “объективных причин“. В уведомлении от 08.12.2008 N 3471 арендодатель предложил арендатору расторгнуть договора, поскольку арендатором нежилые помещения фактически не используются.

Суд указал, что противоправное поведение истца заключается в том, что последний не передал ответчику помещения, являющиеся объектом аренды по договору, о чем свидетельствуют обращения предпринимателя в адрес арендодателя от 07.06.2005, 16.06.2005, 29.03.2006, 14.12.2007. Судом установлено, что с даты заключения договора аренды и на момент вынесения решения подлежащие передаче в аренду помещения занимал абонентский отдел Динского МУП ЖКХ, что подтверждается письмом Комитета имущественных отношений Динского района N 500 от 23.06.2005, в связи с чем истец лишен был возможности осуществить капитальный ремонт, реконструкцию и использовать помещения по целевому назначению, не нарушая сложившуюся устойчивую деятельность муниципального предприятия. Данный факт истец не опровергает.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)
имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Истцом не представлены акт приема-передачи или иной документ, подтверждающий передачу недвижимого имущества ответчику и пользования им, изменения сторонами договора аренды относительное предмета сделки, согласие арендатора получить часть имущества либо уклонение предпринимателя от подписания акта приема-передачи. Аннулирование по соглашению сторон акта приема-передачи имущества в связи с тем, что данный документ не соответствует действительности, не является изменением договора аренды.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке доказательств по делу, однако в силу своих полномочий, предусмотренных частью 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции, проверяющий правильность применения норм материального и процессуального
права, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены или были отвергнуты нижестоящими судебными инстанциями, а также переоценивать доказательства по делу.

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения решения и постановления апелляционной инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2009 по делу N А32-14017/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н.ПЛОТНИКОВА

Судьи

В.Е.ЕПИФАНОВ

А.И.МЕЩЕРИН