Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.03.2010 по делу N А63-2695/2009 Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора пришли к выводу, что администрацией при предоставлении предпринимателю земельного участка для строительства нарушены права общества как смежного землепользователя. Однако в материалах дела не имеется ни одного доказательства, подтверждающего вещные (либо обязательственные) права общества в отношении земельного участка, являющегося смежным по отношению к участку, предоставленному муниципальным образованием в аренду предпринимателю.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 марта 2010 г. по делу N А63-2695/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии от истца - открытого акционерного общества “Минераловодское пассажирское автотранспортное предприятие“ - Симаченко Р.Г. (доверенность от 29.10.2009), от ответчиков: администрации города Минеральные Воды - Гриценко А.В. (доверенность от 30.11.2009), индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - Сорокина Т.В. (доверенность от 02.10.2009), в отсутствие третьих лиц: администрации Минераловодского муниципального района Ставропольского края, Управления архитектуры и градостроительства Минераловодского муниципального района, муниципального учреждения
“Управление по защите населения, гражданской обороне, чрезвычайным ситуациям Минераловодского муниципального района Ставропольского края“, Отдела государственного пожарного надзора по городу Минеральные Воды Главного управления МЧС России по Ставропольскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Ф.И.О. и администрации города Минеральные Воды на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.09.2009 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2009 (судьи Фриев А.Л., Белов Д.А., Цигельников И.А.) по делу N А63-2695/2009, установил следующее.

МУП “Минераловодское пассажирское автотранспортное предприятие“ (далее - предприятие) обратилось в арбитражный суд к администрации города Минеральные Воды (далее - администрация) и индивидуальному предпринимателю Исмайлову Р.К. (далее - предприниматель) со следующими требованиями:

- признать недействительным постановление главы администрации от 21.03.2007 N 397 “О предварительном согласовании Исмайлову Р.К. выбора земельного участка по пр. 22 Партсъезда в районе МУП “МПАТП“ г. Минеральные Воды под строительство (проектирование) торгово-административного центра“;

- признать недействительным постановление главы администрации от 25.09.2008 N 1405 “О предоставлении в аренду земельного участка, имеющего адресный ориентир: г. Минеральные Воды, в 74 м. на юг от жилого дома N 131 по пр. 22 Партсъезда, под строительство торгово-административного центра“;

- признать недействительным постановление главы администрации от 13.11.2008 N 1642 “О внесении изменений в постановление главы администрации города Минеральные Воды Минераловодского района Ставропольского края от 21.03.2007 N 397 “О предварительном согласовании Исмайлову Р.К. выбора земельного участка по пр. 22 Партсъезда в районе МУП “МПАТП“ г. Минеральные Воды под строительство (проектирование) торгово-административного центра“;

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 13.10.2008 N 128, заключенный между администрацией и предпринимателем, об
аренде земельного участка с кадастровым номером 26:24:040544:36, находящегося по адресу: г. Минеральные Воды, в 74 м на юг от жилого дома N 131 по пр. 22 Партсъезда, площадью 630 кв. м.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: администрация Минераловодского муниципального района Ставропольского края, Управление архитектуры и градостроительства Минераловодского муниципального района, МУ “Управление по защите населения, гражданской обороне, чрезвычайным ситуациям Минераловодского муниципального района Ставропольского края“, Отдел государственного пожарного надзора по городу Минеральные Воды Главного управления МЧС России по Ставропольскому краю.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.09.2009 заявленные требования удовлетворены.

Суд рассмотрел и удовлетворил ходатайство предприятия о восстановлении срока на обжалование ненормативных правовых актов органа местного самоуправления, признав причины пропуска срока уважительными (статьи 117 и 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Суд установил, что в соответствии с разрешительной документацией размещение объекта строительства (торгово-административного центра) предполагается на расстоянии 6,4 м от существующего административного здания предприятия, которое относится к 3-й степени огнестойкости. Однако проектируемый торгово-административный центр (2-й степени огнестойкости) не может возводиться на указанном расстоянии от существующего капитального строения. Согласно СНиП 2.07.01-89 “Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений“ минимальное противопожарное расстояние между зданиями 3-й и 2-й степени огнестойкости должно составлять не менее 8 м. Таким образом, оспариваемые заявителем ненормативные акты в отношении участка с кадастровым номером 26:24:040544:36, приняты органом местного самоуправления с нарушением противопожарных условий застройки соответствующей территории. Кроме того, администрацией была нарушена процедура проведения публичных слушаний, предусмотренная Градостроительным кодексом Российской Федерации. Проект решения Минераловодской городской думы “О предоставлении разрешения на условно разрешенное строительство
торгово-административного центра по пр. 22 Партсъезда в районе МУП “МПАТП“ ММР, г. Минеральные Воды“ опубликован после истечения срока принятия предложений и замечаний и за два дня до даты проведения публичных слушаний. Решение Минераловодской городской думы от 15.12.2006 о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования противоречит пункту 7 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, так как оно принято до даты официальной публикации заключения о результатах публичных слушаний. Кроме того, акт выбора земельного участка не был согласован с предприятием как со смежным землепользователем. Таким образом, при предоставлении предпринимателю земельного участка для строительства органом местного самоуправления не соблюдены требования действующего законодательства, что повлекло нарушение прав предприятия в имущественной сфере. В связи с незаконностью оспариваемых истцом постановлений недействителен (ничтожен) и заключенный ответчиками договор аренды от 13.10.2008 N 128 (т. 3, л. д. 103).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2009 произведена замена предприятия на правопреемника - ОАО “Минераловодское пассажирское автотранспортное предприятие“ (далее - общество). Решение от 03.09.2009 отменено в части выдачи истцу справки на возврат 8 тыс. рублей государственной пошлины из федерального бюджета. В пользу общества взыскано 6 тыс. рублей судебных расходов, понесенных при подаче искового заявления - с администрации; 2 тыс. рублей - с предпринимателя. В остальной части решение оставлено без изменения.

Апелляционный суд согласился с выводами о нарушении администрацией при предоставлении предпринимателю участка с кадастровым номером 26:24:040544:36 как норм действующего законодательства, так и прав общества в сфере предпринимательской деятельности. Довод администрации о наличии у предпринимателя возможности изменить место размещения здания на участке отклонен в связи с тем, что оспариваемые истцом ненормативные правовые акты
органа местного самоуправления основаны на градостроительном заключении, которым определено место расположения объекта строительства. Признан необоснованным и довод ответчиков о том, что при предоставлении спорного земельного участка проведение публичных слушаний не требовалось. Решение о проведении публичных слушаний направлено на обеспечение соблюдения интересов неограниченного круга лиц, в том числе законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. Орган местного самоуправления принял решение о проведении публичных слушаний, что не противоречит закону. Однако, как правильно установил суд первой инстанции, процедура проведения публичных слушаний, установленная Градостроительным кодексом Российской Федерации, администрацией не соблюдена. Следовательно, оспариваемые обществом постановления, а также договор аренды земельного участка от 13.10.2008 N 128 не могут быть признаны законными (т. 4, л. д. 88).

Предприниматель и администрация обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявители просят отменить указанные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению ответчиков, вывод судебных инстанций о том, что оспариваемые обществом акты в отношении спорного земельного участка, приняты органом местного самоуправления с нарушением требования о соблюдении противопожарных расстояний между зданиями, несостоятелен. Администрацией место размещения объекта (административного центра) согласовано лишь предварительно, что следует из буквального содержания постановления от 21.03.2007 N 397. Акт выбора земельного участка согласован с органом государственного пожарного надзора, который при выборе площадки для строительства руководствовался Приказом МВД России от 06.12.1993 N 521. Требования СНиП 2.07.01-89 “Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений“ в части минимальных противопожарных расстояний между зданиями будут учтены при проектировании объекта (площадь арендуемого участка
составляет 630 кв. м, а площадь застройки - 213 кв. м). Согласно выданному предпринимателю архитектурно-планировочному заданию проектирование объекта предписано осуществлять на основании действующих норм, правил и указаний директивных органов. В настоящее время проект здания лишь разрабатывается, он будет согласован со всеми заинтересованными службами (уполномоченными органами), что исключает нарушение прав общества и противопожарных требований застройки соответствующей территории. В связи с отсутствием разработанной проектной документации несостоятельна и ссылка судов на то, что административный центр относится к зданиям 2-й степени огнестойкости. В деле не имеется ни одного доказательства, подтверждающее указанное обстоятельство. С учетом изложенного, письмо начальника органа пожарного надзора от 19.08.2009 N 1267 не может служить надлежащим доказательством нарушения ответчиками правил пожарной безопасности. Неправомерен и вывод судебных инстанций о нарушении при предоставлении участка процедуры проведения публичных слушаний, предусмотренной Градостроительным кодексом Российской Федерации. Суды не учли, что в соответствии с генеральным планом (Правилами планировки, застройки и природопользования) города Минеральные Воды строительство объекта предполагается в территориальной зоне ЦЗ-3, в которой размещение административных зданий является одним из основных видов разрешенного использования земельных участков. Таким образом, в данном случае проведение публичных слушаний не требовалось. Следовательно, судебные инстанции ошибочно применили к спорным правоотношениям положения статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представители администрации и предпринимателя поддержали доводы жалоб, просили кассационную инстанцию отменить оспариваемые акты и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалоб, ссылался на соответствие сделанных судами выводов нормам закона и имеющимся в деле доказательствам.

От Управления архитектуры и градостроительства
Минераловодского муниципального района, МУ “Управление по защите населения, гражданской обороне, чрезвычайным ситуациям Минераловодского муниципального района Ставропольского края“ и Отдела государственного пожарного надзора по городу Минеральные Воды Главного управления МЧС России по Ставропольскому краю поступили ходатайства о рассмотрении жалоб в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы следует удовлетворить.

Как видно из материалов дела, начальник управления архитектуры утвердил градостроительное заключение от 06.10.2006 по размещению торгово-административного центра. В нем указано, что управление считает возможным проектирование объекта на земельном участке площадью 630 кв. м по пр. 22 Партсъезда г. Минеральные Воды в районе расположения общества. В градостроительном заключении указаны следующие ориентировочные технико-экономические показатели объекта: площадь земельного участка - 630 кв. м, площадь застройки - 213 кв. м, общую площадь объекта надлежит уточнить при проектировании, здание двухэтажное, площадь благоустройства - 417 кв. м. В заключении указано место размещения объекта строительства (т. 1, л. д. 20, 21).

В деле имеется акт выбора земельного участка от 10.10.2006 (т. 1, л. д. 32 - 38), приложением к которому является план границ земельного участка с обозначенным на нем проектируемым торгово-административным центром. Акт выбора согласован с соответствующими государственными органами и муниципальными организациями (кроме предприятия, директор которого указан в составе комиссии).

Решением Минераловодской городской думы от 15.12.2006 N 347 “О предоставлении разрешения на условно разрешенное строительство торгово-административного центра по пр. 22 Партсъезда в районе МУП “МПАТП“ ММР, г. Минеральные Воды“ дано разрешение на условно разрешенное строительство торгово-административного центра по пр. 22 Партсъезда в районе нахождения общества. Это решение опубликовано
в газете “Минеральные Воды“ от 17.01.2007 N 4 (т. 1, л. д. 73).

Постановлением главы администрации от 21.03.2007 N 397 (т. 1, л. д. 39) утвержден акт выбора земельного участка под строительство торгово-административного центра от 10.10.2006 (пункт 1). Предпринимателю предварительно согласовано место размещения указанного объекта (пункт 2). Орган местного самоуправления обязал предпринимателя оформить паспорт земельного участка на проектирование торгово-административного центра и разработать проектно-сметную документацию.

Проектный план земельного участка (кадастровый номер 26:24:040544:34) изготовлен землеустроительной организацией 17.04.2008 и утвержден главой администрации города Минеральные Воды 21.04.2008 (т. 1, л. д. 42 - 48).

Постановлением главы администрации города от 25.09.2008 N 1405 земельный участок площадью 630 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:24:040544:36, имеющий адресный ориентир: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 74 м на юг от жилого дома N 131 по пр. 22 Партсъезда, предоставлен предпринимателю в аренду на три года под строительство торгово-административного центра (л. д. 49).

Постановлением главы администрации города от 13.11.2008 N 1642 внесены изменения в постановление от 21.03.2007 N 397 - словосочетание “торгово-административный центр“ заменено на “административный центр“ (т. 1, л. д. 55).

Администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 13.10.2008 N 128 и дополнительное соглашение к нему от 31.03.2009. В них указано, что арендодатель предоставляет предпринимателю в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:24:040544:36, находящийся по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 74 м. на юг от жилого дома N 131 по пр. 22 Партсъезда, под строительство административного центра общей площадью 630 кв. м. Срок аренды участка установлен с 25.09.2008 по 24.09.2011. Суды установили,
что договор аренды и дополнительное соглашение зарегистрированы 13.04.2009.

Считая, что при выборе земельного участка и согласовании места размещения объекта, а также в ходе публичных слушаний по вопросу о предоставлении условно разрешенного вида использования земельного участка органом местного самоуправления допущены нарушения действующего законодательства и прав общества, последнее обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Судебные инстанции пришли к выводу о том, что при предоставлении предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 26:24:040544:36 органом местного самоуправления нарушена процедура проведения публичных слушаний, предусмотренная Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также требования СНиП 2.07.01-89 “Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений“ (в части соблюдения минимального противопожарного расстояния между зданиями 3-й и 2-й степени огнестойкости). На основании изложенного, суды признали постановления главы администрации от 21.03.2007 N 397, 25.09.2008 N 1405 и 13.11.2008 N 1642 незаконными, а договор аренды земельного участка от 13.10.2008 N 128 недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанные выводы судов первой и апелляционной инстанций не могут быть признаны законными и обоснованными.

Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Кодекса). Содержание данного принципа раскрывается в статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации.

В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам, в том числе и жилым. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей
ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов использования правообладателем предоставленного ему земельного участка. Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Разрешенное использование земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке.

Судами установлено, что земельный участок площадью 630 кв. м с кадастровым номером 26:24:040544:36 предоставлен предпринимателю по правилам статей 30 и 31 Земельного кодекса Российской Федерации для проектирования и строительства административного здания. Из представленных в дело документов (заключений уполномоченных органов, градостроительного заключения) следует, что спорный участок расположен в территориальной экономической оценочной зоне “Центральная“, он находится в зоне промышленной застройки, на урбанизированной территории. Планируемое строительство не приведет к изменению функционального назначения территории (т. 1, л. д. 20 - 31).

Согласно частям 1 - 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Правила землепользования и застройки, утверждаемые представительным органом местного самоуправления, включают в себя градостроительные регламенты, в которых указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (статьи 30, 32 Кодекса).

В силу пункта 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации“ до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения Кодекса в действие, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования с учетом положений частей 3 - 10 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, глава муниципального образования принимает решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка при отсутствии правил землепользования и застройки территории, утвержденных в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации. Для вывода о том, что органом местного самоуправления при предоставлении заинтересованному лицу разрешения на условно разрешенный вид использования нарушена процедура публичных слушаниях, судам следовало выяснить, приняты ли в установленном порядке на территории муниципального образования город Минеральные Воды Правила землепользования и застройки. Если градостроительный регламент территории утвержден (статьи 31, 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации), суду необходимо определить: в какой территориальной зоне находится спорный земельный участок; соответствует ли предполагаемое место размещения объекта капитального строительства в данной территориальной зоне основному виду разрешенного вида использования участка.

Возражая против заявленных требований, администрация ссылалась на то, что в соответствии с утвержденными Правилами планировки, застройки и природопользования на территории города Минеральные Воды строительство административного здания предполагается в территориальной зоне ЦЗ-3. В этой зоне размещение административных зданий является одним из основных видов разрешенного использования земельных участков. В суд апелляционной инстанции ответчик представил графический материал, а также извлечение из названных Правил, согласно которым в территориальной зоне ЦЗ-3 разрешается проектирование и строительство административных зданий не выше шести этажей (т. 3, л. д. 126 - 128). Указанные документы приняты апелляционным судом (статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); однако они не были предметом исследования, им не давалась правовая оценка. Между тем, установление названных обстоятельств имеет существенное значение для подтверждения обоснованности довода общества о необходимости проведения органом местного самоуправления публичных слушаний по вопросу предоставления предпринимателю разрешения на условно разрешенный вид использования (статья 4 Федерального закона “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации“, статья 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации). От выяснения этих обстоятельств зависит правомерность сделанного судами первой и апелляционной инстанций вывода о незаконности оспариваемых постановлений (договора аренды) в связи с нарушением администрацией порядка проведения публичных слушаний, подлежащего применению к спорным правоотношениям.

Иным основанием для удовлетворения заявленных обществом требований послужило нарушение органом местного самоуправления требований противопожарной безопасности при размещении объекта строительства. Суды указали, что административный центр (2-й степени огнестойкости) предполагается разместить на расстоянии 6,4 м от существующего административного здания истца, которое относится к 3-й степени огнестойкости. Согласно СНиП 2.07.01-89 “Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений“ минимальное противопожарное расстояние между зданиями 3-й и 2-й степени огнестойкости должно составлять не менее 8 м. Однако указанное обязательное требование органом местного самоуправления при предоставлении участка (согласовании места размещения объекта) не соблюдено.

Между тем судам следовало оценить принятые администрацией постановления (об утверждении акта выбора, предварительном согласовании места размещения объекта и предоставлении предпринимателю земельного участка для строительства административного центра) применительно к доводам общества о нарушении в них органом местного самоуправления требований СНиП 2.07.01-89 “Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений“. Согласно имеющимся в материалах дела документам площадь предоставленного предпринимателю в аренду земельного участка составляет 630 кв. м, она втрое превышает площадь предполагаемой застройки (213 кв. м). Нанесение на план (схему) границ территории (приложение к акту выбора земельного участка; т. 1, л. д. 35 - 38) графического обозначения места расположения предполагаемого к строительству здания не означает доказанность нарушения СНиП 2.07.01-89 и прав владельца рядом стоящего здания (с учетом предварительного характера согласования администрацией места размещения объекта).

В соответствии с выданным предпринимателю архитектурно-планировочным заданием (т. 1, л. д. 40, 41) проектирование административного здания предписано осуществлять на основании действующих норм, обязательных правил и указаний директивных органов. В настоящее время проект объекта капитального строительства отсутствует (разрабатывается); при проектировании здания требования СНиП 2.07.01-89 “Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений“ в части минимальных противопожарных расстояний между зданиями должны учитываться в обязательном порядке. В деле отсутствуют какие-либо доказательства того, что здание не может быть спроектировано (возведено) предпринимателем иначе, как с нарушением минимально допустимого противопожарного расстояния от объекта, принадлежащего обществу (относящегося к зданиям 3-й степени огнестойкости). Ссылка суда апелляционной инстанции на градостроительное заключение, которым определено место расположения (привязка) объекта строительства, несостоятельна. Содержание указанного документа не свидетельствует о том, что административный центр предполагается разместить с нарушением требований СНиП 2.07.01-89 “Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений“. Напротив, в заключении указано, что общая площадь объекта капитального строительства будет уточнена при проектировании, а сам проект здания необходимо в установленном порядке согласовать со всеми заинтересованными организациями (т. 1, л. д. 20, 21). Следует также отметить отсутствие в материалах дела каких-либо доказательств, подтверждающих, что предполагаемый к строительству административный центр относится к зданиям 2-й степени огнестойкости. В связи с отсутствием утвержденной в установленном порядке проектной документации на объект капитального строительства письмо начальника органа пожарного надзора от 19.08.2009 N 1267 (об отнесении проектируемого здания к 2-й степени огнестойкости) таким доказательством являться не может. При изложенных обстоятельствах вывод судебных инстанций о том, что оспариваемые обществом постановления нарушают противопожарные требования застройки соответствующей территории и права заявителя, является преждевременным.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов суд осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли такой акт, а также устанавливает, нарушает ли он права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт органа местного самоуправления не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, арбитражный суд принимает решение о признании такого акта недействительным (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора пришли к выводу, что администрацией при предоставлении предпринимателю земельного участка для строительства нарушены права общества как смежного землепользователя. Однако в материалах дела не имеется ни одного доказательства, подтверждающего вещные (либо обязательственные) права общества в отношении земельного участка, являющегося смежным по отношению к участку, предоставленному муниципальным образованием в аренду предпринимателю.

При таких обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать принятые по делу акты законными и обоснованными, вынесенными на основании полного и всестороннего исследования всех фактических обстоятельств и материалов дела. В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд вправе отменить решение (постановление) и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поэтому решение от 03.09.2009 и апелляционное постановление от 30.09.2009 следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении суду необходимо проверить доводы ответчиков о том, что при принятии оспариваемых истцом постановлений (заключении договора аренды) нарушений интересов общества и положений земельного и градостроительного законодательства не допущено; установить все существенные для дела обстоятельства; дать надлежащую правовую оценку представленным сторонами в дело доказательствам; разрешить спор с соблюдением норм материального и процессуального права, а также с учетом выводов, содержащихся в настоящем постановлении.

Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат распределению между сторонами при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.09.2009 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2009 по делу N А63-2695/2009 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи

А.И.МЕЩЕРИН

Л.Н.ПЛОТНИКОВА