Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.02.2010 по делу N А01-256/2009 Договор аренды земельного участка признан незаключенным; суд исходил из того, что договор не содержит условия о его предмете, так как в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, а не доли в праве аренды на них.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 февраля 2010 г. по делу N А01-256/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 18.02.2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.02.2010 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Трифоновой Л.А., судей Спириденко Т.А. и Фефеловой И.И., в отсутствие в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Ф.И.О. ответчиков - администрации муниципального образования “город Майкоп“, индивидуального предпринимателя Караманьян Р.А., третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 по делу N А01-256/2009 (судьи Ильина М.В., Галов В.В.,
Малыхина М.Н.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Милосердин Сергей Геннадьевич (далее - ИП Милосердин С.Г.) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском о признании незаключенным договора аренды земельного участка от 21.11.2002 N 002385, заключенного администрацией муниципального образования “город Майкоп“ (далее - администрация) с индивидуальным предпринимателем Караманьян Р.А. (далее - ИП Караманьян Р.А.) и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) N 01-01/01-2003-182 о государственной регистрации спорного договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 12.05.2009 (судья Афашагов М.А.) договор аренды земельного участка от 21.11.2002 N 002385 признан незаключенным; производство по делу в части требования ИП Милосердина С.Г. об аннулировании записи в ЕГРП N 01-01/01-2/2003-182 прекращено в связи с отказом истца от исковых требований. Суд исходил из того, что договор не содержит условия о его предмете, так как в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, а не доли в праве аренды на них.

Постановлением апелляционного суда от 21.10.2009 решение отменено в части признании незаключенным договора аренды земельного участка, в иске в этой части отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Судебный акт мотивирован тем, что предметом договора аренды является земельный участок общей площадью 561 кв. м относительно которого, арендатору установлена доля в размере 45/100 от земельного участка. Такой объект аренды не отвечает требованиям статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки, а не доли в праве аренды на них. Доля в размере 45/100 земельного участка площадью 651 кв. м, переданная в
аренду ИП Караманьян Р.А. не обособлена, не определена в натуре, представляет собой абстрактную долю земельного участка, не может быть объектом гражданских правоотношений. Апелляционный суд счел оспариваемый договор недействительным (ничтожным) и поэтому в иске о признании его незаключенным отказал.

В кассационной жалобе ИП Милосердин С.Г. просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение от 12.05.2009. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что апелляционный суд, квалифицируя оспариваемый договор, как ничтожную сделку применил закон, не подлежащий применению. Заявитель также полагает, что апелляционный суд необоснованно не применил положения пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащего применению, в соответствии с которым договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Отсутствие в договоре аренды условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, влечет незаключенность договора. Заявитель ссылается на сложившуюся судебную практику, согласно которой, если предметом договора аренды является доля в праве аренды земельного участка, такой договор не является заключенным.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление надлежит отменить, решение суда оставить в силе по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 21.11.2002 между администрацией (арендодатель) и ИП Караманьян Р.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 002385, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком до 30.09.2003 45/100 долей от земельного участка общей площадью 561 кв. м, относящегося к категории “земли поселений“, расположенного по адресу: г. Майкоп, квартал 245, ул. Пролетарская, 193-а, под размещение магазина. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 01-01/01-2/2003-182.

ИП Милосердин С.Г. приобрел право собственности на магазин “Стройматериалы“ и земельный участок площадью 561 кв.м., расположенные по адресу: г. Майкоп, ул. Пролетарская, 193-а на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.2009 N 21Н.

Право собственности ИП Милосердина С.Г. на указанный земельный участок зарегистрировано 16.02.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.02.2009 (т. л. д.12).

Полагая, что договор аренды земельного участка от 21.11.2002 N 002385 является незаключенным, а сведения в реестре об обременении арендой затрудняют осуществление прав собственника недвижимого имущества, ИП Милосердин С.Г. обратился в арбитражный суд с иском.

В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Гражданского Кодекса Российской Федерации земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.

Согласно правилам пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте
1 статьи 607 поименованного Кодекса, предусмотрено, что в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Из смысла указанных норм арбитражный суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что предметом договорных отношений может быть лишь обособленный (идентифицированный) земельный участок.

Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

Статьей 16 Федерального закона “О землеустройстве“ установлено, что при совершении сделок с земельными участками производится образование новых и упорядочение существующих земельных участков. При этом определяются местоположение границ и площади земельных участков.

Учитывая изложенное, признаками, которые присущи юридическому понятию земельного участка, являются границы и местоположение.

Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их правообладателями. Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации как объекта права собственности и иных прав землепользования.

Из материалов дела видно, что на кадастровом учете состоит земельный участок площадью 561 кв.м. Предметом договора аренды от 21.11.2002 N 002385 от 21.11.2002 является 45/100 долей. Указанная доля не выделена в натуре, ее границы никоим образом не установлены.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что, поскольку доля земельного участка, подлежащая передаче по договору аренды, не индивидуализирована, предмет договора нельзя признать согласованным сторонами.

Установление указанных обстоятельств является основанием для вывода о незаключенности договора, поэтому суд апелляционной инстанции ошибочно отказал в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного
суда от 21.10.2009 по делу N А01-256/2009 в части отказа в иске отменить. В этой части решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 12.05.2009 оставить в силе.

В остальной части постановление апелляционного суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.А.ТРИФОНОВА

Судьи

Т.А.СПИРИДЕНКО

И.И.ФЕФЕЛОВА