Решения и определения судов

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2010 по делу N А08-9115/2009-6 По делу о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и обязании осуществить государственную регистрацию данного соглашения.

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 марта 2010 г. по делу N А08-9115/2009-6

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 марта 2010 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сергуткиной В.А.,

судей Семенюта Е.А.,

Миронцевой Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лемяскиным Н. Ю.,

при участии:

от открытого акционерного общества “Домостроительная компания“: Бронников А.В., представитель, доверенность б/н от 14.08.2009;

от Управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области: Чуприянов В. Н., представитель, доверенность N 17 от 18.01.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области

на решение Арбитражного суда Белгородской области от 22.12.2009 по делу N А08-9115/2009-6
(судья Белоусова В.И.) по заявлению открытого акционерного общества “Домостроительная компания“ к Управлению Федеральной регистрационной службы по Белгородской области о признании недействительным отказа,

установил:

Открытое акционерное общество “Домостроительная компания“ (далее - ОАО “ДСК“, Общество) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным отказа N 01/031/2009-450 от 30.07.2009 Управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области (далее - Управление, регистрирующий орган) в государственной регистрации соглашения от 06.03.2008 о расторжении договора аренды N 63 от 14.03.2007 земельного участка общей площадью 6777,0 кв. м, представленного Обществу для завершения строительства жилого дома (позиция 20), расположенного по адресу: г. Белгород, XI Южный Микрорайон (2 очередь), и обязании ответчика осуществить государственную регистрацию соглашения от 06.03.2008 о расторжении договора аренды N 63 от 14.03.2007.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 22.12.2009 заявленные требования удовлетворены в полном объеме, отказ Управления признан незаконным, последнее обязано осуществить государственную регистрацию соглашения от 06.03.2008 о расторжении договора аренды N 63 от 14.03.2007.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт как незаконный и необоснованный в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, и неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель ссылается на то, что у суда имелось достаточно доказательств, подтверждающих, что в настоящее время регистрационная запись об ипотеке земельного участка под многоквартирным жилым домом не погашена, а право собственности на объекты долевого строительства зарегистрировали
не все участники долевого строительства, в частности, сообщение об отказе, отзыв, раздела Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрирующий орган указывает, что акты приема-передачи объектов долевого строительства не были представлены и судом не исследовались, а обжалуемое решение не содержит указания на конкретные нормы законов, которым не соответствует оспариваемый отказ.

ОАО “ДСК“ возражает против доводов апелляционной жалобы, просит в ее удовлетворении отказать, а решение арбитражного суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, представило отзыв. По мнению Общества, представленные в суд документы, в частности, акты приемки-передачи, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, подтверждают исполнение им своих обязательств как застройщика. При этом ОАО “ДСК“ считает, что обязательства застройщика считаются исполненными, а залог - прекращенным с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Кроме того, Общество указывает, что Управлением 10.02.2010 проведена государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды земельного участка N 63.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 17.03.2010.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела, 14.03.2007 на основании распоряжения администрации г. Белгорода от 13.03.2007 N 667 между муниципальным учреждением “Городская недвижимость“ (арендодатель) и ОАО “ДСК“ (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 6777 кв. м с кадастровым номером 31:16:0 0132, расположенного по адресу: г. Белгород, XI ЮМР (II очередь) и предоставленного для завершения строительства жилого дома (позиция 20), сроком на
18 месяцев до 13.09.2008. Данный договор зарегистрирован Управлением 19.03.2007.

В соответствии с разрешениями на строительство от 22.06.2006 N 31-161-1112-1018-06, от 26.01.2007 N 31-161-1114-1013-07 Общество осуществило строительство десятиэтажного, панельного, восьмисекционного жилого дома со встроенными помещениями (поз. 20) в XI ЮМР. Данный объект капитального строительства введен в эксплуатацию в соответствии с разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию от 28.09.2007 N 31-161-2112-1043-07, от 28.11.2007 N 31-161-2114-1069-07, из которых следует, что общее количество квартир в жилом доме составляет 398.

Представленными в материалы дела актами приема-передачи квартир за период с 01.07.2007 по 30.01.2008 подтверждается передача застройщиком всех объектов долевого строительства инвесторам по договорам на долевое участие в строительстве.

06.03.2008 на основании распоряжения Администрации города Белгорода от 24.01.2008 N 135 “О прекращении права аренды ОАО “ДСК“ на земельные участки в XI ЮМР (позиция 20)“ стороны договора аренды земельного участка от 14.03.2007 N 63 заключили соглашение о расторжении данного договора с момента государственной регистрации соглашения.

18.02.2009 Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации указанного соглашения, приложив к заявлению само соглашение и распоряжение Администрации города Белгорода от 24.01.2008 N 135.

Государственная регистрация дважды приостанавливалась на общий период с 05.03.2009 по 01.07.2009.

Сообщением от 30.07.2009 N 01/031/2009-450 Обществу отказано в осуществлении испрашиваемых регистрационных действий со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон о государственной регистрации), поскольку не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, а именно: или заявление представителя застройщика либо совместное заявление представителя застройщика и последнего участника, обратившегося за проведением государственной
регистрации права собственности на объект долевого строительства, о прекращении ипотеки в силу закона по договору долевого участия, или вступивший в законную силу судебный акт о прекращении ипотеки в силу закона на земельный участок по договорам долевого строительства.

Полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился за судебной защитой с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования ОАО “ДСК“, суд первой инстанции исходил из того, что к моменту обращения заявителя в регистрирующий орган с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка им были выполнены обязательства, возложенные на Общество как на застройщика, в связи с чем залог признается прекращенным.

Суд апелляционной инстанции полагает выводы суда первой инстанции правильными исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

На основании части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 “О залоге“ залогом является способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

По смыслу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право распоряжения залогодателем заложенным имуществом ограничено необходимостью получения согласия залогодержателя.

Пункт 3 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации предусматривает, что в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав вносится запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе “особые отметки“ распространения права
залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Как подтверждается материалами дела, отказывая Обществу в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, Управление сослалось на наличие государственной регистрации залога на этот участок, возникшего в силу закона и прекращающегося с расторжением договора аренды.

При этом регистрирующим органом не учтено следующее.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

На основании пункта 1 статьи 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Из пункта 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве следует, что обязательство застройщика как стороны договора участия в долевом строительстве состоит в том, чтобы в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Часть 1 статьи 12 названного Закона предусматривает, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно пункту 8 статьи 13 этого Закона с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Закона об участии в долевом строительстве, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 данной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Таким образом, поскольку между ОАО “ДСК“ и участниками долевого строительства подписаны акты приема-передачи квартир в жилом доме, то обязательство застройщика надлежит считать исполненным, в связи с чем обеспечивающий это обязательство залог следует полагать прекращенным.

Довод
апелляционной жалобы о том, что акты приема-передачи объектов долевого строительства в суд не представлялись и им не исследовались, отклоняется как несоответствующий действительности.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные Обществом требования, признав недействительным отказ регистрирующего органа и обязав его зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанций относится на заявителя апелляционной жалобы. Поскольку в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов, от уплаты государственной пошлины освобождены, вопрос о взыскании с Управления государственной пошлины судом не решается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266 - 268, частью 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 22.12.2009 по делу N А08-9115/2009-6 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

В.А.СЕРГУТКИНА

Судьи

Е.А.СЕМЕНЮТА

Н.Д.МИРОНЦЕВА