Решения и определения судов

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2010 по делу N А62-3152/2010 По делу о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части уменьшения площади участка, сданного в аренду для строительства жилых домов.

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 ноября 2010 г. по делу N А62-3152/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сентюриной И.Г.,

судей Байрамовой Н.Ю., Волковой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шмалий Т.М.,

рассмотрев апелляционную жалобу открытого акционерного общества “Гражданстрой“ на решение Арбитражного суда Смоленской области от 08 сентября 2010 года по делу N А62-3152/2010 (судья Ткаченко В.А.), принятое по иску Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, г. Смоленск, к открытому акционерному обществу “Гражданстрой“, г. Смоленск, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: Гехман Михаил Львович, г. Смоленск, Ф.И.О. г. Смоленск, Ермаков Анатолий Яковлевич, г. Смоленск, о внесении изменений в договор аренды,

при участии:

от истца: Гришутиной Е.А. - представителя по доверенности N 05 от 11.01.2010,

от ответчика: Маякиной О.В. - представителя по доверенности б/н от 23.03.2010, Алексеевой Т.Л. - представителя по доверенности б/н от 23.03.2010,

от третьих лиц: Гехмана М.Л., паспорт <...>, от Прохоровой О.А. - не явился, извещен судом надлежащим образом, от Ермакова А.Я. - не явился, извещен судом надлежащим образом,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу “Гражданстрой“ (далее - ОАО “Гражданстрой“), г. Смоленск, о внесении изменений в пункт 1.1 договора аренды земельного участка от 15.02.2002 года N 3511 (с дополнительным соглашением к нему) в части уменьшения площади участка, сданного в аренду для строительства жилых домов, до 17 347 кв. м в связи с отменой Постановления Главы г. Смоленска от 30.03.2006 года N 890 12.07.2006 года.

По ходатайству истца к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены граждане Гехман М.Л., Прохорова О.А., Ермаков А.Я., являющиеся жильцами дома N 3 по ул. Толмачева г. Смоленска и представляющие интересы жильцов.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 08 сентября 2010 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ОАО “Гражданстрой“ обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции изменить мотивировочную часть решения суда первой инстанции, а именно, абзац 7 лист 5 решения: “как установлено вышеуказанным решением Арбитражного суда Смоленской области, на участок переданный ответчику в аренду по дополнительному соглашению от 12.06.06
налагается участок, который подлежит передаче в общую долевую собственность владельцев помещений в доме N 3 по ул. Толмачева, г. Смоленска“ и абзац 6 лист 3 решения: “на основании изложенного суд приходит к выводу, что соглашение от 12.07.2010 г. “О внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 15.02.02 г. N 3511“ заключено с нарушением части 1 статьи 36 ЗК РФ“.

Законность и обоснованность решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом судом апелляционной инстанции не установлены основания для его отмены, предусмотренные ст. 270 АПК РФ.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил:

15 февраля 2002 года Комитет по управлению имуществом г. Смоленска и АООТ “Смоленскоблгражданстрой“, правопреемником которого в результате преобразования является ОАО “Гражданстрой“, заключили договор аренды земельного участка N 3511, площадью 14 8656 кв. м с кадастровым номером 67:27:01 34 48:0040, расположенный по ул. 12 лет Октября г. Смоленска для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов.

Соглашением от 25.05.2005 года N 3511/1с о внесении изменений в договор аренды площадь земельного участка была увеличена до 17347 кв. м и ему был присвоен кадастровый номер 67:27:01 34 48:0043.

На основании Постановления Главы г. Смоленска от 30.03.2006 года N 890 12.07.2006 года между арендодателем и арендатором заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды, согласно которому ответчику дополнительно был выделен земельный участок площадью 3180 кв. м, в результате чего площадь сданного в аренду земельного участка увеличилась до 20 527 кв. м и ему был присвоен кадастровый номер 67:27:000 00 00:0107.

Постановлением Главы г. Смоленска от 17.04.2009 г. N 147, вышеуказанное постановление отменено в
части утверждения проекта границ земельного участка в размере 20 527 кв. м и передаче его ответчику для строительства домов.

Указанное Постановление было обжаловано ОАО “Гражданстрой“ в Арбитражный суд Смоленской области.

Решением суда Арбитражного суда Смоленской области от 17 августа 2009 г. по делу N 62-2358/2009, в иске ОАО “Гражданстрой“ к Администрации г. Смоленска, о признании недействительным Постановления от 17.04.2009 г. N 147 отказано.

Постановлениями Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2009 и Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.02.2010 решение оставлено без изменений.

В соответствии с Областным Законом N 1-з от 08.02.2007 г. распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена в г. Смоленске, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом Смоленской области.

Постановлением Администрации Смоленской области N 86 от 20.02.2009 г. полномочия по распоряжению земельными участками возложены на Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с иском о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.02.2002 N 3511.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Статьей 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“ предусмотрено, что муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт, судом; а в части,
регулирующей осуществление органами местного самоуправления отдельных государственных полномочий, переданных им федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, - уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации (уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации).

Муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации (п. 4 ст. 7 названного Закона).

Таким образом, основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт при наличии предусмотренных законом оснований.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме), принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Положениями статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“ определено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня вступления в силу Жилищного кодекса РФ (01 марта 2005 года).

Таким образом, в таком случае право общей долевой собственности собственников помещений
в многоквартирном доме на земельный участок в силу указанных положений законодательства возникает с 01.03.2005.

Как следует из материалов дела, решением Управления Роснедвижимости по Смоленской области от 06.07.2009 N 2722 земельный участок под многоквартирным домом N 3 по улице Толмачева в городе Смоленске площадью 3961 кв. м поставлен на кадастровый учет.

Из паспорта данного земельного участка усматривается, что происходит наложение названного земельного участка и участка площадью 3180 кв. м, предоставленного Обществу постановлением главы города Смоленска от 30.03.2006 N 890.

Вместе с тем, в силу ст. 16 указанного выше Федерального закона у собственников помещений в указанном доме право общей долевой собственности на названный земельный участок возникло ранее, нежели он был предоставлен заявителю в аренду.

В своей апелляционной жалобе Общество указывает, что данный участок сформирован после принятия оспариваемого постановления, вследствие чего данное обстоятельство не может быть положено в основу его принятия.

Суд апелляционной инстанции не может принять указанный довод во внимание, поскольку право жильцов дома на спорный земельный участок возникло до издания постановления о его предоставлении Обществу. При этом суд учитывает, что границы указанного участка были сформированы 10.10.1980, хотя и не утверждены в установленном порядке.

Поскольку сведения о спорном земельном участке, согласно имеющимся в материалах дела кадастровым планам были внесены в 1980 году, то есть до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости“ (до 1 марта 2008 года), данный земельный участок на основании пункта 1 статьи 45 указанного Закона является ранее учтенным объектом недвижимости.

Кроме того, наличие постановления главы города Смоленска от 30.03.2006 N 890 препятствовало жильцам оформить земельный участок.

С учетом изложенного постановление главы
города Смоленска от 30.03.2006 N 890 противоречит ст. 16 Закона.

Суд апелляционной инстанции также соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что имеется вступившие в законную силу решения суда Арбитражного суда Смоленской области от 17 августа 2009 г., по делу N 62-2358/2009, по иску ОАО “Гражданстрой“ к Администрации г. Смоленска, о признании недействительным Постановления от 30.03.2006 N 890, которым установлено, что при вынесении указанного Постановления о дополнительном выделении земельного участка для строительства жилых домов по договору аренды, были нарушены требования жилищного и земельного законодательства, в т.ч. пункт 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются для жилищного строительства на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, регламентирован статьей 30 Земельного кодекса РФ, которая предусматривает два способа предоставления земельных участков:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов - исключительно на торгах (аукционах, конкурсах);

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов, включающим в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, проведение работ по формированию земельного участка, государственный кадастровый учет земельного участка и принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров
аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Абзацем 1 пункта 15 статьи 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ (в редакции, действовавшей до 01 января 2007 года) предусмотрено, что земельный участок предоставляется юридическому лицу в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения аукциона в случае, если этим юридическим лицом было осуществлено на основании заключенного до 30 декабря 2004 года соглашения с органом государственной власти или органом местного самоуправления выселение граждан из жилых помещений или возмещение связанных с выселением граждан убытков в соответствии с законодательством, действовавшим на момент такого выселения, а также снос зданий (в том числе многоквартирных домов и жилых домов), строений и сооружений, расположенных на данном земельном участке, в целях предоставления земельного участка для строительства жилья в зоне, предусмотренной градостроительной документацией. При этом условия, предусмотренные подпунктами 2, 4 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, являются существенными условиями договора аренды данного земельного участка.

Доказательства наличия обстоятельств, позволяющих Обществу получить земельный участок площадью 3180 кв. м в целях жилищного строительства без проведения аукциона, суду не представлено.

При этом, как правильно отметил суд первой инстанции, предоставление Обществу земельного участка площадью 3180 кв. м путем увеличения на указанную величину площади ранее предоставленного участка (с 17347 кв. м до 20527 кв. м) является предоставлением нового земельного участка, поскольку каждый земельный участок является объектом права в определенных на момент его предоставления границах.

Таким образом, при принятии главой города Смоленска постановления от 30.03.2006 N
890 нарушены положения статьи 30.1 ЗК РФ.

Как установлено вышеуказанным решением Арбитражного суда Смоленской области, на участок, переданный ответчику в аренду по дополнительному соглашению от 12.06.2006 г., налагается участок, который подлежит передаче в общую долевую собственность владельцам помещений в доме N 3 по ул. Толмачева г. Смоленска.

В силу статьи 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка может быть недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий,

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании изложенного, суд правомерно пришел к выводу, что соглашение от 12.06.2006 года “О внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 15.02.2002 года N 3511“ заключено с нарушением статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации; абзаца 1 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“; части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации; в связи с чем, эта сделка является ничтожной независимо признания таковой судом и не порождает правовых последствий. Учитывая изложенное, невозможно внести изменения в пункт 1.1 договора аренды земельного участка от 15.02.2002 года N 3511 (с дополнительным соглашением к нему) в части уменьшения площади участка, сданного в аренду для строительства жилых домов, до 17 347 кв. м в связи с отменой Постановления Главы г. Смоленска от 30.03.2006 года N 890 12.07.2006 года.

В апелляционной
жалобе заявитель просит суд апелляционной инстанции, просит суд изменить мотивировочную часть решения суда первой инстанции, однако из текста жалобы следует, что ОАО “Гражданстрой“ не согласна с решением суда первой инстанции в полном объеме. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены законного и обоснованного решения.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правомерно и обоснованно указал на наложение земельного участка, переданного ответчику в аренду по дополнительному соглашению от 12.06.2006, на участок, который подлежит передаче в аренду в общую долевую собственность владельцев помещений в доме N 3 по ул. Толмачева г. Смоленска.

Аналогичная позиция изложена в абз. 3 п. 66 Постановления N 10 и N 22 и ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“: земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность, собственников помещений в многоквартирном доме.

Так как право собственности у собственников помещений многоквартирного дома N 3 по ул. Толмачева г. Смоленска возникло в силу прямого указания закона, то такое право в силу Конституции РФ и ГК РФ прекращено может быть лишь в соответствии с действующим законодательством, которым не предусмотрен такой вид прекращения права собственности, как снятие земельного участка с государственного кадастрового учета.

Таким образом, доводы ОАО “Гражданстрой“ об отсутствии у собственников помещений дома N 3 по ул. Толмачева г. Смоленска прав на земельный участок площадью 3961 кв. м не соответствуют нормам действующего законодательства.

Более того, надлежащих доказательств того, что земельный участок площадью 20527 кв. м, находящийся в аренде у ОАО “Гражданстрой“, не налагается на земельный участок площадью 3961 кв. м, на котором расположен жилой дом N 3 по ул. Толмачева в г. Смоленске, и необходим для его эксплуатации ответчиком, не представлено.

Так, по смыслу части 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“ и Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ администрация г. Смоленска не вправе была распоряжаться землей, находящейся под многоквартирным домом N 3 по ул. Толмачева в г. Смоленске. В силу п. 67 Постановления N 10 и N 22, если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, в части в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования и собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В силу части 1 статьи 35 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенными на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Ссылка заявителя на решение Заднепровского районного суда г. Смоленска от 19.12.2007, решение Ленинского районного суда города Смоленска от 24.12.2009 по делу N 33-1091 отклоняется, поскольку правовая оценка обстоятельств указанных в данных решениях делается арбитражным судом самостоятельно, вне зависимости от оценки, данной им судом общей юрисдикции.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции и отклоняет доводы заявителя о незаконности и необоснованности судебного акта.

Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 08 сентября 2010 года по делу N А62-3152/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.Г.СЕНТЮРИНА

Судьи

Н.Ю.БАЙРАМОВА

Ю.А.ВОЛКОВА