Решения и постановления судов

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2010 по делу N А54-3987/2009С11 По делу о признании недействительным пункта договора купли-продажи земельного участка.

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 ноября 2010 г. по делу N А54-3987/2009С11

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 15 ноября 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Мордасова Е.В.,

судей Дайнеко М.М., Сентюриной И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбачевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер - 20АП-4834/2010) администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 07 сентября 2010 года по делу N А54-3987/2009 С11 (судья Калинина В.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью “Рязанский завод автомобильной аппаратуры“, г. Рязань, к администрации города Рязани, г. Рязань, третье лицо: индивидуальный предприниматель Ф.И.О. г. Рязань, о признании недействительным пункта 1.4 договора купли-продажи земельного участка N 351/08 от 09.07.2008,

при участии в судебном заседании:

от лиц, участвующих в деле: не явились, извещены судом надлежащим образом,



установил:

общество с ограниченной ответственностью “Рязанский завод автомобильной аппаратуры“ (далее - ООО “Рязанский завод автомобильной аппаратуры“), г. Рязань, обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Рязани (далее - администрация г. Рязани), г. Рязань, о признании недействительным пункта 1.4 договора N 351-08 от 09.07.2008 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060032:33.

К участию в споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Ф.И.О.

Определением суда от 30.11.2009 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения суда по делу N А54-6507/2009 по заявлению ООО “Рязанский завод автомобильной аппаратуры“ о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления - постановления администрации города Рязани N 2874 от 30.05.2008. Определением суда от 23.07.2010 производство по делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 07 сентября 2010 года исковые требования удовлетворены: суд признал недействительным пункт 1.4 договора N 351-08 от 09.07.2008 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060032:33, заключенный между администрацией г. Рязани и ООО “Рязанский завод автомобильной аппаратуры“.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, администрация г. Рязани обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что реализация права на признание сделки недействительной возможна лишь в случае, если этой сделкой нарушены права заинтересованного лица и их восстановление является целью иска. Отмечает, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка истец являлся собственником объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке. Указывает, что объект недвижимости и земельный участок с кадастровым номером 62:29:0060032:33 были разделены собственником - Силкиной О.А., в результате такого раздела земельный участок перестал существовать. Считает, что оспариваемый пункт договора никак не мог повлиять на правовое положение истца, его права и законные интересы.

Истец представил письменные возражения на апелляционную жалобу, изложенные в отзыве. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены судом надлежащим образом. В соответствии со ст. ст. 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, ООО “Рязанский завод автомобильной аппаратуры“, являясь собственником объекта недвижимости - автостоянки, расположенной по адресу: г. Рязань, Московское шоссе, д. 66, в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в администрацию г. Рязани с заявлением о приобретении в собственность земельного участка, необходимого для обслуживания данной автостоянки.

30.05.2008 администрацией г. Рязани принято постановление N 2874 “О продаже ООО “РЗАА“ земельного участка для обслуживания автостоянки“, в котором предусмотрено продать истцу в собственность для обслуживания автостоянки земельный участок площадью 3 605 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, Московское шоссе, 6 (Железнодорожный район), в границах согласно плану (пункт 3 указанного постановления).

Пунктом 4 данного постановления установлены ограничения в использовании земельного участка, в том числе в виде запрета производить строительство любого вида в контуре (ф-х-Е-А-ф) (т. 1, л.д. 14).

Во исполнение указанного постановления между ООО “Рязанский завод автомобильной аппаратуры“ (покупатель) и администрацией г. Рязани (продавец) был заключен договор N 351-08 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060032:33 от 09.07.2008, в пункте 1.4 которого также установлены ограничения в использовании земельного участка в виде запрета на строительство любого вида в контуре (ф-х-Е-А-ф).

10.09.2008 договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области (т. 1, л.д. 11 - 15).

Право собственности покупателя на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.09.2008.

Согласно топографической съемке местности, полученной заявителем в порядке подготовки документов для реконструкции существующего объекта недвижимости, основанием установления данных ограничений земельного участка явилось нанесение красных линий на принадлежащий истцу земельный участок таким образом, что они разделяют как земельный участок, так и объект недвижимости - автостоянку, находящуюся на нем и принадлежащую истцу на праве собственности (т. 1, л.д. 22).

Ссылаясь на то, что нанесение красных линий на принадлежащий истцу земельный участок осуществлено с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства, ООО “Рязанский завод автомобильной аппаратуры“ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии достаточных доказательств, подтверждающих несоответствие условия пункта 4.1 сделки купли-продажи требованиям действующего законодательства.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных или оспоренных гражданских прав, в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, осуществляется компетентным судом.

Способы защиты представляют собой комплекс мер, применяемых в целях обеспечения свободной реализации субъективных прав.

Конкретный способ защиты гражданских прав выбирается непосредственно управомоченным лицом и зависит от того, какую цель преследует субъект для восстановления своего нарушенного или оспоренного права.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится перечень таких способов, одним из которых является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

По смыслу названной материальной нормы, для применения указанного способа защиты необходимо подтвердить сам факт противоречия сделки закону.

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки в качестве защиты гражданских прав осуществляются в соответствии со статьями 166 - 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка, в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец ссылается на то, что установленные в пункте 4.1 договора купли-продажи ограничения, касающиеся запрета на строительство любого вида в контуре (ф-х-Е-А-ф) земельного участка, и нанесение красных линий на принадлежащий ему земельный участок не соответствуют требованиям 41, 42, 45, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат приватизации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Согласно части 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты).

Территорией общего пользования являются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары) (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Порядок планировки территории, а также состав и содержание проектов планировки территорий, определены в статьях 41, 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Так, подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

При этом подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры. Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию. Основная часть проекта планировки территории включает в себя:

1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:

а) красные линии;

б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур;

в) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;

2) положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется органами местного самоуправления поселения, органами местного самоуправления городского округа на основании генерального плана поселения, генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки (пункт 5 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 46 указанного Кодекса проекты планировки территории и проекты межевания территории, подготовленные в составе документации по планировке территории на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа, до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях.

Порядок организации и проведения публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений названной статьи.

В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории проводятся с участием граждан, проживающих на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта ее планировки и проекта ее межевания, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на указанной территории, лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с реализацией таких проектов.

Постановлением Госстроя РФ от 06.04.1998 N 18-30 утверждена Инструкция о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации (далее - Инструкция), согласно пункту 3.3 которой красные линии - границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях.

Красные линии обязательны для соблюдения всеми субъектами градостроительной деятельности, участвующими в процессе проектирования и последующего освоения и застройки территорий городов и других поселений.

Соблюдение красных линий также обязательно при межевании и инвентаризации застроенных или подлежащих застройке земель в границах города или другого поселения, при оформлении документов гражданами и юридическими лицами на право собственности, владения, пользования и распоряжения земельными участками и другими объектами недвижимости, их государственной регистрации (пункт 3.4 Инструкции).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 24.02.2010 по делу N А54-6507/2009, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010, по заявлению ООО “Рязанский завод автомобильной аппаратуры“ к администрации г. Рязани о признании недействительным постановления администрации г. Рязани N 2874 от 30.05.2008 заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным постановление администрации города Рязани от 30.05.2008 N 2874 “О продаже ООО “РЗАА“ земельного участка для обслуживания автостоянки“ в части установления ограничения в виде запрета строительства любого вида в контуре (ф-х-Е-А-ф). При этом суд обязал администрацию г. Рязани устранить нарушение прав и законных интересов ООО “Рязанский завод автомобильной аппаратуры“.

Судом было установлено, что проект планировки территории, на которой расположен спорный земельный участок, не утвержден в установленном порядке органом местного самоуправления, не утверждены правила землепользования и застройки города Рязани.

На момент вынесения постановления администрации г. Рязани N 2874 от 30.05.2008 “О продаже ООО “РЗАА“ земельного участка для обслуживания автостоянки“, установившего ограничения в использовании принадлежащего обществу земельного участка, из указанной градостроительной документации был разработан и утвержден решением Рязанского городского Совета от 30.11.2006 N 794-111 лишь Генеральный план города Рязани. Проекты же детальной планировки территории, на основании которых разрабатываются проекты красных линий, а также правила землепользования и застройки города Рязани на момент вынесения указанного постановления администрации города Рязани не были разработаны и не утверждены органом местного самоуправления.

Вместе с тем в рамках дела N А54-6507/2009 суд указал, что часть земельного участка в контуре (ф-х-Е-А-ф) нельзя признать территорией общего пользования, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, поскольку с момента ввода сооружения (автостоянки) в эксплуатацию (акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 01.02.2003) оно используется собственником для предпринимательской деятельности, доступ на автостоянку имеют лишь владельцы транспортных средств.

При этом суд пришел к выводу о том, что установление красной линии, повлекшее возникновение ограничений в использовании принадлежащего заявителю земельного участка при отсутствии утвержденного проекта планировки территории, свидетельствует о несоблюдении администрацией г. Рязани порядка установления красных линий, предусмотренного градостроительным законодательством. Администрацией г. Рязани не представлено в материалы дела доказательств соблюдения положений статей 41, 42, 45, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации при установлении красных линий на Московском шоссе.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исходя из положений названной правовой нормы, суд апелляционной инстанции признает установленными и не подлежащими доказыванию обстоятельства, связанные с нарушением администрацией г. Рязани порядка установления красной линии, повлекшего возникновение ограничений в использовании принадлежащего ООО “Рязанский завод автомобильной аппаратуры“ земельного участка, при отсутствии утвержденного проекта планировки территории.

Таким образом, судебная коллегия исходит из отсутствия утвержденного проекта планировки территории, и, как следствие, установления красной линии на Московском шоссе в г. Рязани с нарушением порядка, предусмотренного положениями статей 41, 42, 45, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Следует отметить, что установление красной линии на Московском шоссе в г. Рязани повлекло возникновение ограничений в использовании принадлежащего ООО “Рязанский завод автомобильной аппаратуры“ земельного участка. Так, пункт 1.4 договора содержит ограничения для покупателя в части использования земельного участка в виде запрета на строительство любого вида в контуре (ф-х-Е-А-ф).

Принимая во внимание, что установление красной линии на Московском шоссе в г. Рязани осуществлялось с нарушением порядка, предусмотренного градостроительным законодательством, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что пункт 1.4 договора, содержащий условие об ограничении использования земельного участка в виде запрета на строительство любого вида в контуре (ф-х-Е-А-ф), не соответствует требованиям статей 41, 42, 45, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку пункт 1.4 договора N 351-08 от 09.07.2008 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060032:33 не соответствует требованиям закона, суд области по праву в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации квалифицировал его как недействительную (ничтожную) сделку.

Судебной коллегией оценивается как необоснованный и подлежащий отклонению довод заявителя о том, что оспариваемый пункт договора никак не затрагивает права и законные интересы истца как покупателя. В данном случае ООО “Рязанский завод автомобильной аппаратуры“, выступавшее покупателем земельного участка по договору купли-продажи N 351-08 от 09.07.2008 и приобретшее право собственности на него, было лишено права владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком по своему усмотрению (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), в частности, в пункте 1.4 договора было ограничено право пользования земельным участком и наложен запрет на строительство любого вида в контуре (ф-х-Е-А-ф).

Довод заявителя о том, что объект недвижимости и земельный участок с кадастровым номером 62:29:0060032:33 были разделены и в результате такого раздела земельный участок перестал существовать, не может быть принят во внимание, поскольку не влияет на правовую квалификацию пункта 1.4 договора N 351-08 от 09.07.2008 купли-продажи, который является недействительным (ничтожным).

С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции и отклоняет доводы заявителя о незаконности и необоснованности решения.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе составляет 2 000 руб.

Поскольку администрация г. Рязани, являющаяся государственным органом, на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, последняя не подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 07 сентября 2010 года по делу N А54-3987/2009 С11 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.В.МОРДАСОВ

Судьи

М.М.ДАЙНЕКО

И.Г.СЕНТЮРИНА