Решения и определения судов

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 по делу N А09-8092/2009 По делу о признании незаконными действий и понуждении заключить договор купли-продажи (приватизации) недвижимого имущества.

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 января 2010 г. по делу N А09-8092/2009

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тиминской О.А.,

судей Дорошковой А.Г., Еремичевой Н.В.,

по докладу судьи Тиминской О.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы МУП “Гостиница “Чернигов“ и Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 03 ноября 2009 года по делу N А09-8092/2009 (судья Мишакин В.А.), принятое

по заявлению ООО “Универсальная фирма“ “Конин“

к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, МУП “Гостиница “Чернигов“

о признании незаконными действий и понуждении заключить договор,

при участии:

от истца: Кузнецов С.И. - адвокат (удостоверение 04.02.03 и доверенность N 1 от 29.09.2009 года)

от
ответчиков: не явились,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью “Универсальная фирма “Конин“ (далее - заявитель, ООО “УФ “Конин“) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными действий Комитета по управлению собственностью г. Брянска, выразившиеся в письменном отказе от 23.06.2009 г. N юл/3-1586 в совершении действий, направленных на реализацию преимущественного права ООО “Универсальная фирма “Конин“, предусмотренного Федеральным законом Российской Федерации от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ), на приобретение в собственность недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 696,2 кв. м, расположенного на первом (площадью 506,4 кв. м) и в подвальном (площадью 189,8 кв. м) этажах здания гостиницы общей площадью 5329,6 кв. м, находящегося по адресу: г. Брянск, пл. Карла Маркса, д. 7, арендуемого ООО “Универсальная фирма “Конин“ на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 28.07.2005 N 156-СД-2005 сроком действия с 14.07.2005 г. до 10.11.2019 г., зарегистрированного Управлением ФРС по Брянской области 27.07.2005 г. за N 32-32-28/016/2005-782 (в редакции дополнительного соглашения от 25.07.2007 г., зарегистрированного Управлением ФРС по Брянской области 20.06.2008 г. за N 32-32-28/028/2008-923, дополнительного соглашения N 1 от 01.01.2008 г., зарегистрированного Управлением ФРС по Брянской области 04.08.2008 г. за N 32-32-01/052/2008-589), понудить Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, Муниципальное унитарное предприятие “Гостиница “Чернигов“ города Брянска заключить с ООО “Универсальная фирма “Конин“ договор купли-продажи (приватизации)
недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 696,2 кв. м, расположенного на первом (площадью 506,4 кв. м) и в подвальном (площадью 189,8 кв. м) этажах здания гостиницы общей площадью 5329,6 кв. м, находящегося по адресу: г. Брянск, пл. Карла Маркса, д. 7, на условиях проекта договора, представленного Обществом с ограниченной ответственностью “Универсальная фирма “Конин“.

ООО “Универсальная фирма “Конин“ также просило установить порядок исполнения судебного акта по настоящему делу, указав, что он является основанием для внесения государственным регистрирующим органом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей: о ликвидации объекта права гостиница общей площадью 5329,6 кв. м, расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, площадь Карла Маркса, д. 7, условный номер объекта: 15-01/28-71-286; о прекращении права собственности Муниципального образования город Брянск на объект права гостиница общей площадью 5329,6 кв. м, расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, площадь Карла Маркса, д. 7, условный номер объекта: 15-01/28-71-286; о прекращении права хозяйственного ведения МУП “Гостиница “Чернигов“ города Брянска на объект права гостиница общей площадью 5329,6 кв. м, расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, площадь Карла Маркса, д. 7, условный номер объекта: 15-01/28-71-286; о прекращении права аренды ООО “Универсальная фирма “Конин“ на нежилое помещение общей площадью 696,2 кв. м, расположенное на первом (площадью 506,4 кв. м) и в подвальном (площадью 189,8 кв. м) этажах здания гостиницы общей площадью 5329,6 кв. м, находящегося по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, площадь Карла Маркса, д. 7, условный номер объекта: 15-01/28-71-286; об образовании в
результате деления ликвидируемого объекта двух новых объектов, для чего сформировать новые разделы ЕГРП для двух вновь образованных объектов, а именно: кафе общей площадью 696,2 кв. м, инвентарный номер: 355/01, литера А, расположенного на первом (общей площадью 506,4 кв. м) и в подвальном (общей площадью 189,8 кв. м) этажах здания, находящегося по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, площадь Карла Маркса, д. 7, и гостиница общей площадью 4535,8 кв. м, инвентарный номер: 1081, литера А, расположенного на первом (общей площадью 1052,7 кв. м), втором (общей площадью 1531,3 кв. м), третьем (общей площадью 1544,7 кв. м) и в подвальном (общей площадью 407,1 кв. м) этажах здания, находящегося по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, площадь Карла Маркса, д. 7; о праве собственности ООО “Универсальная фирма “Конин“ на кафе общей площадью 696,2 кв. м, инвентарный номер: 355/01, литера А, расположенное на первом (506,4 кв. м) и в подвальном (общей площадью 189,8 кв. м) этажах здания, находящегося по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, площадь Карла Маркса, д. 7; о праве собственности Муниципального образования город Брянск на гостиницу общей площадью 4 535, 8 кв. м, инвентарный номер: 1081, литера А, расположенную на первом (1052,7 кв. м), втором (общей площадью 1531,3 кв. м), третьем (общей площадью 1544,7 кв. м) и в подвальном (общей площадью 407,1 кв. м) этажах здания, находящегося по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, площадь Карла Маркса, д. 7; о праве хозяйственного ведения МУП “Гостиница “Чернигов“ города Брянска на гостиницу общей площадью 4535,8 кв. м, инвентарный номер: 1081,
литера А, расположенную на первом (общей площадью 1052, 7 кв. м), втором (общей площадью 1531, 3 кв. м), третьем (общей площадью 1544,7 кв. м) и в подвальном (общей площадью 407, 1 кв. м) этажах здания, находящегося по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, площадь Карла Маркса, д. 7; об ипотеке (залоге) в силу закона на принадлежащее на праве собственности ООО Универсальная фирма “Конин“ кафе общей площадью 696,2 кв. м, инвентарный номер: 355/01, литера А, расположенное на первом (общей площадью 506,4 кв. м) и в подвальном (общей площадью 189,8 кв. м) этажах здания, находящегося по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, площадь Карла Маркса, д. 7; об ограничениях (обременениях) права собственности ООО “Универсальная фирма “Конин“ на кафе общей площадью 696,2 кв. м, инвентарный номер: 355/01, литера А, расположенное на первом (общей площадью 506,4 кв. м) и в подвальном (общей площадью 189,8 кв. м) этажах здания, находящегося по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, площадь Карла Маркса, д. 7; а также иных актуальных записях специальных частей подраздела 3 Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним ликвидируемого объекта права гостиница общей площадью 5329, 6 кв. м, расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, площадь Карла Маркса, д. 7, условный номер объекта: 15-01/28-71-286, перенести в специальные части подраздела 3 раздела Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним, открытого на образованный в результате деления ликвидируемого объекта новый объект - гостиница общей площадью 4535,8 кв. м, инвентарный номер: 1081, литера А, расположенный на первом (общей
площадью 1052,7 кв. м), втором (общей площадью 1531,3 кв. м), третьем (общей площадью 1 544,7 кв. м) и в подвальном (общей площадью 407,1 кв. м) этажах здания, находящегося по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, площадь Карла Маркса, д. 7 (с учетом уточненных требований заявителя).

В ходе рассмотрение дела в суде первой инстанции произведена замена Комитета по управлению собственностью г. Брянска его правопреемником - Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 3 ноября 2009 года требования ООО “Универсальная фирма “Конин“ удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и Муниципальным унитарным предприятием “Гостиница “Чернигов“ г. Брянска поданы апелляционные жалобы, в которых просят решение Арбитражного суда Брянской области от 3 ноября 2009 г. отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении заявленных ООО “Универсальная фирма “Конин“ требований отказать.

ООО “Универсальная фирма “Конин“ представило отзыв на апелляционные жалобы, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, прислали ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, в связи с чем апелляционная инстанция рассматривает дело в порядке ст. ст. 266, 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения истца, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Брянской области от 3 ноября 2009 года исходя из следующего.

Судом установлено, что Общество с ограниченной ответственностью “Универсальная фирма “Конин“ 29 апреля 2009 г. обратилось с
заявлением в адрес Администрации г. Брянска, Комитета по управлению собственностью г. Брянска, МУП “Гостиница “Чернигов“. В данном заявлении Общество указало, что ООО “УФ “Конин“ является арендатором нежилого помещения площадью 696,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, пл. Карла Маркса, 7, соответствует критериям, установленным для субъектов малого предпринимательства, а также требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ), в связи с чем ООО “УФ “Конин“ обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

Ссылаясь на положения п. 2 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, ООО “УФ “Конин“ просило Администрацию г. Брянска, Комитет по управлению собственностью г. Брянска, МУП “Гостиница “Чернигов“ совершить следующие действия:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого по договору N 156 СД 2005 от 28.07.2005 г. нежилого помещения площадью 696,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, пл. Карла Маркса, д. 7, в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“, в установленный срок;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

-
направить в адрес ООО “УФ “Конин“ проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого ООО “УФ “Конин“ имущества.

На указанное заявление ООО “УФ “Конин“ были направлены ответы Брянской городской администрации от 22.05.2009 г. исх. N 2/29-290, Комитета по управлению собственностью от 23.06.2009 исх. юл/3-1586, МУП “Гостиница “Чернигов“ г. Брянска от 28.05.2009 г. исх. N 1/211, в которых было указано, что Федеральный закон от 22.04.2009 г. N 159-ФЗ не обязывает унитарные предприятия заключать договор с субъектами малого и среднего предпринимательства, направленный на возмездное отчуждение арендуемого ими имущества.

После получения указанных ответов ООО “УФ “Конин“ было вынуждено обратиться в ООО “Специализированное предприятие “Служба исследований бизнеса“ с заявкой на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого ООО “УФ “Конин“ имущества в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

ООО Специализированное предприятие “Служба исследований бизнеса“ представило Отчет N 09/0550-1 от 24.06.2009 г. “По определению рыночной стоимости объекта “Нежилого помещения“ общей площадью 696, 2 м кв., расположенного по адресу: г. Брянск, пл. Карла Маркса, д. 7“, согласно которому рыночная цена арендуемого ООО “УФ “Конин“ помещения определена в размере 20 167 000 рублей.

29 июля 2009 года ООО “УФ “Конин“ обратилось в адрес Комитета по управлению собственностью г. Брянска и Муниципального унитарного предприятия “Гостиница “Чернигов“ г. Брянска с предложением о заключении договора купли-продажи (приватизации) недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 696,2 кв. м, расположенного на первом (506,4 кв. м) и подвальном (189,8 кв. м) этажах здания гостиницы общей
площадью 5 329,6 кв. м, находящегося по адресу: г. Брянск, пл. Карла Маркса, д. 7. В адрес ответчиков был направлен подписанный ООО “Универсальная фирма “Конин“ проект договора купли-продажи (приватизации) недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, от 29.07.2009 г. с проектом акта передачи недвижимого имущества от 29.07.2009.

В адрес заявителя МУП “Гостиница “Чернигов“ г. Брянска был направлен отказ на предложение о заключении договора купли-продажи (исх. от 07.08.2009 г. N 1/299), мотивированный отсутствием подлежащих продаже помещений.

Комитет по управлению собственностью г. Брянска также направил отказ от заключения договора (исх. от 18.08.2009 г. N юл/2-3470), мотивированный тем, что Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ не обязывает унитарные предприятия заключать договор купли-продажи арендуемого имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что отказ Комитета по управлению собственностью г. Брянска совершить действия, направленные на реализацию преимущественного права заявителя на приобретение в собственность арендуемого помещения, содержащийся в письме от 23.06.2009 г. N юл/3-1586, а также отказы ответчиков подписать направленный ООО “УФ “Конин“ проект договора купли-продажи (приватизации) недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, от 29.07.2009 г., нарушают его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, ООО “Универсальная фирма “Конин“ обратилось в Арбитражный суд Брянской области с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правильно руководствовался ст. 3 Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, в соответствии с которым для субъектов малого
и среднего предпринимательства установлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при его отчуждении из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как установлено судом и не оспаривается ответчиками, ООО “Универсальная фирма “Конин“ соответствует вышеперечисленным критериям:

- арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно более двух лет на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 28.07.2005 N 156-СД-2005;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемого имущества составляет 696,2 кв. м, что менее предельного значения (одной тысячи квадратных метров), установленного ст. 2 Закона Брянской области “Об установлении предельных значений площади арендуемых помещений и срока рассрочки оплаты арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства“ от 17.11.2008 г. N 98-З;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (данный довод ответчиками не заявлялся).

ООО “Универсальная фирма “Конин“ также соответствует критериям субъекта малого предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“:

- 100% уставного капитала принадлежит физическому лицу;

- среднесписочная численность работников за предшествующий календарный год по состоянию на 1 января 2009 г. составила 84 человека;

- за период с 1 января 2008 г. по 31 декабря 2008 г. выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг (за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов и аналогичных обязательных платежей) составила 78 832 тыс. руб.

Суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод суда первой инстанции о праве ООО “УФ “Конин“ на приватизацию указанного имущества и обязанности ответчиков заключить договор купли-продажи арендуемого субъектом малого предпринимательства муниципального имущества.

Из системного толкования положений статей 1 и 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ и статей 1, 6, 7, 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ следует, что целью принятия Федерального закона РФ N 159-ФЗ является оказание государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства путем продажи им арендуемого имущества на льготных условиях.

При этом из п. 4 ч. 3 ст. 6, п. 4 ст. 7, п. 2, 3 ч. 1 ст. 14, ст. 16 Федерального закона N 209-ФЗ следует принцип равного доступа для субъектов малого и среднего предпринимательства к формам государственной поддержки, в том числе по наделению их в льготном порядке арендуемым имуществом посредством его приватизации.

Реализация данного принципа применительно к положениям Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ означает равный доступ к реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого государственного или муниципального имущества вне зависимости от того, каким образом данное имущество используется государственным или муниципальным образованием (передано ли данное имущество на праве хозяйственного ведения государственному или муниципальному унитарному предприятию или нет).

Из буквального толкования статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ следует право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества при соблюдении 4 указанных выше условий, с выполнением иных условий (наличием иных обстоятельств) реализация преимущественного права не связана.

В данном Федеральном законе законодатель предусмотрел две процедуры отчуждения государственного или муниципального имущества в пользу арендаторов:

- по инициативе органов власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных унитарных предприятий (статьи 2 и 4);

- по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства - арендаторов указанного имущества (части 2 - 4 статьи 9).

При этом механизм, предусмотренный статьей 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, направлен на обеспечение возможности реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства, когда уполномоченный орган не совершает действий, направленных на отчуждение (приватизацию) имущества.

Учитывая, что при наличии воли арендатора на приобретение имущества в собственность уполномоченный орган обязан совершить действия, перечисленные в ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, следует признать обоснованным довод заявителя о том, что при системном толковании положений статей 3, 4, 9 данного Федерального закона следует, что под реализацией преимущественного права на приобретение арендуемого имущества законодатель понимает право на приватизацию арендуемого имущества. Из данных правоотношений исключается действие принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), а нормами гражданского законодательства, регулирующими данные правоотношения, являются положения ст. 445 ГК РФ, устанавливающие порядок заключения договора в обязательном порядке для лица, получившего оферту о заключении договора, а также о выкупе арендованного имущества в силу закона (ст. 624 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Таким образом, толкование положений Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ (статьи 1 и 3), Федерального закона РФ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ в их системной взаимосвязи, а также с нормами гражданского законодательства позволяет сделать следующие выводы:

- под содержанием реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на получение в собственность арендуемого государственного или муниципального имущества законодатель понимает право на приватизацию данного имущества;

- условиями, при которых субъект малого и среднего предпринимательства вправе реализовать свое преимущественное право на получение в собственность арендуемого государственного и муниципального имущества, является исключительно соблюдение критериев, установленных в ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 N 159-ФЗ;

- доступ к данной форме государственной поддержки для субъектов малого и среднего предпринимательства является равным все зависимости от категории арендуемого государственного или муниципального имущества;

- к данным правоотношением применяются нормы статей 445 и 624 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, ООО “Универсальная фирма “Конин“ как добросовестный арендатор муниципального имущества, соответствующий критериям, установленных в ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 N 159-ФЗ, вправе претендовать на реализацию своего преимущественного права при наличии такого волеизъявления в порядке, установленном ст. 9 указанного Федерального закона и ст. 445 Гражданского кодекса РФ.

Вывод суда первой инстанции о том, что органом, уполномоченным на дачу согласия на отчуждение муниципального имущества в данном случае являлся комитет по управлению собственностью города Брянска и его правопреемник- Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, правомерно основан на п. 1.3 Положения о владении, пользовании и распоряжении (управлении) муниципальным имуществом города Брянска, утвержденного постановлением Брянского городского Совета народных депутатов N 396-П от 13.11.2002 г.

Исходя из данной нормы управление и распоряжение муниципальным имуществом осуществляет Брянский городской Совет народных депутатов и Брянская городская администрация в пределах своей компетенции. Органом, уполномоченным управлять и распоряжаться муниципальным имуществом в порядке, установленном правовыми нормативными актами органов местного самоуправления города, изданными в пределах их компетенции, является Комитет по управлению собственностью города Брянска.

В соответствии с п. 1.1 Положения об управлении имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, утвержденного Решением Брянского городского Совета народных депутатов от 7 августа 2009 г. N 95, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации является отраслевым (функциональным) органом Брянской городской администрации, осуществляющим исполнительно-распорядительные функции в отношении имущества, находящегося в муниципальной собственности города Брянска, за исключением жилых помещений в муниципальном жилищном фонде. Управление является правопреемником Комитета по управлению собственностью города Брянска и Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации.

В полномочия, предоставленные управлению имущественных и земельных отношений на основании п. 3.1 указанного Положения, входит осуществление координации деятельности муниципальных унитарных предприятий в пределах своей компетенции в части распоряжения и использования муниципального имущества, организация работы по приватизации муниципального имущества, заключение договоров купли-продажи муниципального имущества.

Суд апелляционной инстанции соглашается с толкованием нормы п. 9.9 Положения о владении, пользовании и распоряжении (управлении) муниципальным имуществом города Брянска, касающейся полномочий Брянского городского Совета народных депутатов в части отчуждения муниципального имущества, принадлежащего МУП, при котором в данном случае подразумевается полномочие Брянского городского Совета определять порядок отчуждения такого имущества (процедурную норму), на основании которой оперативно-хозяйственное решение принимает орган исполнительной власти, уполномоченный управлять муниципальным имуществом.

Из п. 1 ст. 34 Федерального закона от 6.10.2003 г. N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“ следует, что структуру органов местного самоуправления представляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления.

Брянский городской Совет народных депутатов является представительным органом муниципального образования.

Из Устава муниципального образования “город Брянск“, который является актом высшей юридической силы в системе муниципальных правовых актов, актом прямого действия, следует вывод, что полномочия Брянского городского Совета народных депутатов в сфере управления муниципальным имуществом носят исключительно правотворческий характер:

- определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности (пп. 5 п. 1 ст. 30 Устава города Брянска);

- определение порядка принятия решений о создании, реорганизации и ликвидации муниципальных предприятий и учреждений, а также об установлении тарифов на услуги муниципальных предприятий и учреждений (пп. 6 п. 1 ст. 30 Устава);

- определение порядка и условий приватизации муниципального имущества в соответствии с федеральным законодательством (пп. 24 п. 2 ст. 30 Устава).

Таким образом, анализ положений, установленных п. 9.9 Положения о владении, пользовании и распоряжении (управлении) муниципальным имуществом города Брянска, пп. 5 п. 1 ст. 30 Устава города Брянска, позволяет прийти к выводу о том, что Брянский городской Совет народных депутатов определяет именно порядок принятия решений, касающихся отчуждения муниципального имущества, находящегося в хозяйственном ведении, на основании которого уполномоченный орган принимает оперативно-хозяйственный распорядительный акт.

Суд апелляционной инстанции также не может принять как достаточно обоснованный довод Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации о том, что на основании пп. 9 ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ его действие не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными и муниципальными унитарными предприятиями, в связи с чем ООО “Универсальная фирма “Конин“ не имеет права на приобретение в собственность арендуемого имущества в порядке Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

Положения Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в данном случае являются специальной нормой по отношению к общим нормам, касающимся приватизации государственного и муниципального имущества, содержащимся в Федеральном законе от 21.12.2001 N 178-ФЗ.

Право на приобретение арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства государственного и муниципального имущества является дополнительным способом приватизации, не предусмотренным ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ.

Особенности реализации указанного способа приватизации установлены в Федеральном законе от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государс“венной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“.

Из положений ст. 1 данного Федерального закона следует, что его действие распространяется на все случаи отчуждения из государственной и муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, за исключением указанных в п. 2 ст. 1 указанного Федерального закона.

При таких обстоятельствах Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ распространяется на отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственными и муниципальными унитарными предприятиями.

Довод Управления имущественных и земельных отношений о нарушении порядка заключения договора на оценку отчуждаемого имущества не может быть признан обоснованным.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Такая оценка проведена ООО Специализированное предприятие “Служба исследований бизнеса“, представленный отчет независимого оценщика от 24 июня 2006 года N 09/0550-1 соответствует действующим стандартам оценочной деятельности, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254.

В апелляционных жалобах не указано, каким образом проведение оценки по инициативе покупателя муниципального имущества повлияло на достоверность итоговой рыночной величины стоимости объекта оценки, поскольку именно спор о величине рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценщика, рассматривается в судебном порядке в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

В рассматриваемом случае имело место бездействие уполномоченного органа муниципальной власти, обязанного заключить договор с оценщиком. Порядок проведения оценки непосредственно не нарушает права и интересы ответчиков, не является существенным условием договора купли-продажи муниципального имущества.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции довод о недостоверности рыночной оценки отчуждаемого объекта ответчиками не заявлялся, не заявлен он и в апелляционных жалобах.

Также отклоняется как необоснованный довод, изложенный в апелляционной жалобе Управления имущественных и земельных отношений о том, что уведомление об отчуждении объекта культурного наследия направлено неуполномоченным лицом.

Постановлением Администрации Брянской области от 02.10.2003 г. N 442 “Об отнесении объектов культурного наследия Брянской области, обладающих историко-архитектурной и археологической ценностью, к памятникам истории и культуры регионального значения“ гостиница “Чернигов“, расположенная по адресу: г. Брянск, ул. Карла Маркса, 7, отнесена к объектам культурного наследия Брянской области.

Специальный порядок отчуждения объектов культурного наследия (памятников истории и культуры, а также вновь выявленных объектов культурного наследия) заключается в:

- соблюдении преимущественного права государства на приобретение отчуждаемых объектов культурного наследия (Постановление Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 г. N 865 “Об утверждении Положения об охране и использовании памятников истории и культуры“, Федеральный закон от 15.06.2002 г. N 73-ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации“);

- установлении охранных обязательств в отношении отчуждаемых объектов культурного наследия (ст. 29 Федерального закона РФ от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“, ст. 48 Федерального закона от 15.06.2002 г. N 73-ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации“).

Из материалов дела следует, что ООО “Универсальная фирма “Конин“ заказными письмами уведомило Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и Федеральную службу по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия о преимущественном праве Российской Федерации на приобретение в собственность нежилого помещения общей площадью 696, 2 кв. м, расположенного в здании гостиницы по адресу: г. Брянск, пл. Карла Маркса, 7, являющейся объектом культурного наследия Брянской области. В указанных письмах также содержалась просьба сообщить о намерении государства реализовать свое преимущественное право покупки в адрес Комитета по управлению собственностью Администрации города Брянска, а также ООО “Универсальная фирма “Конин“.

Кроме того, ООО “Универсальная фирма “Конин“ также уведомило Комитет по охране и сохранению историко-культурного наследия Брянской области о предстоящем возможном отчуждении указанного объекта.

Вышеуказанные уведомления были получены уполномоченными государственными органами, что подтверждается уведомлениями о вручении заказных писем, содержащихся в материалах дела.

Заявлений о намерении приобрести отчуждаемый объект в государственную собственность от указанных органов не поступало.

Таким образом, для отчуждения объекта культурного наследия (его части) юридически значимыми являются только два обстоятельства:

- уполномоченный государственный орган должен быть извещен;

- указанным органом не должно быть заявлено о намерении реализации преимущественного права покупки.

Таким образом, специальный порядок отчуждения объектов культурного наследия в части соблюдения преимущественного права государства на их приобретение был соблюден.

Также соответствует материалам дела вывод суда первой инстанции о том, что охранное обязательство включено в текст договора купли-продажи (приватизации) недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводом Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации о невозможности отчуждения части здания МУП “Гостиница “Чернигов“ г. Брянска, арендуемой ООО “УФ “Конин“.

Из положений Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ следует, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости“ и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Вывод суда первой инстанции о возможности разделения здания, расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, площадь Карла Маркса, д. 7, на два самостоятельных объекта (кафе и гостиницу) основан на имеющихся в материалах дела заключении ГУП “Брянсккоммунпроект“, содержащегося в материалах технического обследования помещения кафе “Ла Веранда“, а также техническом заключении Брянского филиала ФГУП “Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ“ по обследованию нежилых помещений, арендуемых ООО “УФ “Конин“, согласно которым арендуемые помещения отвечают требованиям СНиП, возможно использование арендуемых помещений автономно от здания гостиницы.

Судом первой инстанции также было принято во внимание, что в материалы дела были представлены копии технического и кадастрового паспортов, подготовленных Брянским филиалом ФГУП “Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ“ на:

- на нежилое помещение (кафе), общей площадью 696, 2 кв. м, инвентарный номер: 355/01, литера А, расположенное на первом (помещения N 5 - 34 общей площадью 506, 4 кв. м согласно экспликации к поэтажному плану строения) и в подвальном (помещения N 1 - 17 общей площадью 189, 8 кв. м согласно экспликации к поэтажному плану строения) этажах здания, находящегося по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, площадь Карла Маркса, д. 7, а также копия сведений об арендуемом имуществе от 29.09.09 исх. N 03 - 04/1176;

- на нежилое помещение (гостиницу) общей площадью 4535,8 кв. м, инвентарный номер: 1081, литера А, расположенное на первом (помещения N 1 - 80 общей площадью 1 052, 7 кв. м согласно экспликации к поэтажному плану строения), втором (помещения N 1 - 170 общей площадью 1 531, 3 кв. м согласно экспликации к поэтажному плану строения), третьем (помещения N 1 - 171 общей площадью 1 544, 7 кв. м согласно экспликации к поэтажному плану строения) и в подвальном (помещения N - 34 общей площадью 407, 1 кв. м согласно экспликации к поэтажному плану строения) этажах здания, находящегося по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, площадь Карла Маркса, д. 7.

Следовательно, указанные два объекта могут функционировать технически обособленно, являются самостоятельными объектами технического учета.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводом апелляционной жалобы МУП “Гостиница “Чернигов“ г. Брянска о том, что препятствием в реализации преимущественного права ООО “Универсальная фирма “Конин“ на приватизацию спорного объекта является позиция общего собрания трудового коллектива МУП “Гостиница “Чернигов“ г. Брянска, которое сочло нецелесообразным и экономически не эффективным продажу арендуемого имущества. В соответствии со ст. 23 Трудового кодекса РФ отношения между работниками и администрацией МУП “Гостиница “Чернигов“ г. Брянска являются формой социального партнерства, реализуемой посредством коллективных трудовых договоров. Однако от имени унитарного предприятия в гражданском обороте выступает его директор. Общее собрание трудового коллектива муниципального унитарного предприятия не вправе определять его гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Уплаченная при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина возмещению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам п. 4 ст. 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

Руководствуясь ст. ст. 269 п. 1, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 3 ноября 2009 г. по делу А09-8092/2009 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа (г. Брянск) в двухмесячный срок со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А.ТИМИНСКАЯ

Судьи

А.Г.ДОРОШКОВА

Н.В.ЕРЕМИЧЕВА