Решения и постановления судов

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2010 по делу N А78-6735/2009 По делу об обязании уменьшить покупную цену не завершенного строительством объекта по договору купли-продажи.

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 2 августа 2010 г. по делу N А78-6735/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2010 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Даровских К.Н.,

судей Куклина О.А., Ошировой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой Т.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Электротехнический центр“ на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 мая 2010 года по делу N А78-6735/2009 по иску индивидуального предпринимателя Ф.И.О. к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания “Теплосервис“, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью “Электротехнический центр“ и Комитета по управлению имуществом администрации городского округа “Город Чита“, об обязании уменьшить покупную цену не завершенного строительством объекта по договору купли-продажи от 18.06.2009 на 7 373 841 руб. (суд первой инстанции: судья Олейник В.Ф.),

при участии:

от истца: представитель по доверенности от 16.11.2009 Шапошников С.П.

от ответчика: отсутствует, уведомлен,

от третьих лиц: отсутствуют, уведомлены,

установил:

индивидуальный предприниматель Пинаев Виктор Семенович обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания “Теплосервис“ об обязании уменьшить покупную цену не завершенного строительством объекта по договору купли-продажи от 18.06.2009 на 7 096 726 руб.

Решением от 24 мая 2010 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, третье лицо ООО “Электротехнический центр“ обратилось с апелляционной жалобой, указав на нарушение судом при принятии обжалуемого решения норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указывает, что вывод суда о наличии скрытых недостатках в проданном объекте недвижимости является неверным, так как из заключения эксперта следует, что экспертиза была проведена визуально, соответственно выявленные дефекты не могут носить скрытый характер. Также экспертиза, и заключение специалиста подтвердили, что на момент заключения договора купли-продажи установленные дефекты уже имелись, следовательно, покупатель принял объект с видимыми недостатками. Также указывает на отсутствие доказательств полной оплаты по договору. Полагает, что п. 1 ст. 475 ГК РФ не применим. Не привлечена к участию в деле супруга истца, интересы которой затрагиваются принятым судебным актом. Просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель истца в судебном заседании возразил на доводы жалобы, полагает решение законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили.

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Представителем третьего лица ООО “Электротехнический центр“ заявлено ходатайство о перерыве в судебном заседании ввиду невозможности явки представителя, который осуществляет представительство по другим делам, рассматриваемым в Забайкальском районном суде.

Апелляционной суд не находит оснований для удовлетворения вышеуказанного ходатайства, так как указанные причины не являются уважительными причинами для отложения либо перерыва в судебном заседании.

Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.06.2009 между обществом с ограниченной ответственностью “Теплосервис“ - продавцом - и индивидуальным предпринимателем Ф.И.О. - покупателем - заключен договор купли-продажи земельного участка с не завершенным строительством объектом.

Предметом договора стороны согласовали передачу в собственность покупателя - истца по делу - земельного участка, расположенного по адресу: Россия, Забайкальский край, город Чита, Центральный административный район, улица Красной Звезды, 19, и расположенный на нем не завершенный строительством объект - производственно-техническое здание, готовностью 62%, расположенный по тому же адресу, строение 2.

Предмет договора, характеристика земельного участка и не завершенного строительством объекта согласованы сторонами в разделе 1 договора от 18.06.2009.

Продажная цена согласована сторонами в п. 3.1 договора от 18.06.2009 и составляет 26 200 000 руб., из которых 200 000 руб. - стоимость земельного участка, 26 000 000 руб. - стоимость не завершенного строительством объекта.

В соответствии с п. 3.2 договора от 18.06.2009 по соглашению сторон договор имеет силу акта передачи земельного участка с не завершенным строительством объектом.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.06.2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю.

Право собственности истца зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю 25.06.2009, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права 75 АА N 038699.

Истец полагая, что ответчик передал ему не завершенный строительством объект, имеющий множество строительных дефектов и недостатков, которые являются скрытыми и существенными, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, со ссылкой на положения статей 557, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования.

Четвертый арбитражный апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции ошибочными, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. ст. 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации условие договора купли-продажи недвижимости считается согласованным, если договор позволяет определить предмет договора, его цену.

Материалами дела подтверждено, что сторонами существенные условия договора купли-продажи не завершенного строительством объекта были согласованы.

Таким образом, договор является заключенным, и между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 3.3 договора от 18.06.2009 стороны предусмотрели, что настоящий договор является одновременно актом приема-передачи недвижимости.

Таким образом, с 18.06.2009 истец принял от ответчика предмет договора - земельный участок с не завершенным строительством объектом.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пп. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Как следует из заключения судебной строительно-технической экспертизы по объектам: административно-бытовой корпус - строение N 2 по адресу: г. Чита, ул. Красной Звезды, 19, общей площадью 1315,4 кв. м, по состоянию на 18.06.2009 - день заключения договора - скрытые недостатки имелись, выявленные скрытые недостатки являются существенными, так как влияют на безопасность эксплуатации объекта и нормальную эксплуатацию по назначению; скрытые недостатки привели к недопустимому состоянию здания в целом, при котором необходимо проведение страховочных мероприятий и усилению конструкций. Согласно сметному расчету стоимость данных работ составила 7 097 726 руб. После проведения страховочных мероприятий необходимо провести работу по наблюдению за трещинами и по результатам обратиться в проектную организацию для разработки проектных решений для восстановления эксплуатационных свойств объекта.

Истец и ответчик не оспаривали в судебном заседании факт того, что установленные дефекты являются существенными.

Следовательно, правила части 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающие по выбору покупателя требовать от продавца уменьшения покупной цены приобретенного имущества, к отношениям сторон не применимы.

Поскольку недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени свидетельствуют о существенном нарушении требований договора по качеству, то покупатель в соответствии с частью 2 статьи 475 и правилами статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за объект недвижимого имущества денежной суммы.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВАС РФ от 19.09.2008 N 10011/08.

Таким образом, суд первой инстанции не вправе был удовлетворять требования истца о снижении покупной цены.

Кроме того, обоснованными частично являются и доводы апелляционной жалобы относительно того, что экспертное исследование проводилось визуально, соответственно установленные дефекты строительства нельзя отнести к скрытым.

Как следует из заключения судебной строительно-технической экспертизы, исследование проводилось как визуальным методом, так и инструментальным.

Экспертизой были установлены в частности многочисленные трещины на лицевой поверхности кирпичной кладки западного фасада здания, многочисленные трещины на лицевой поверхности кирпичной кладки южного фасада здания, трещина на лицевой поверхности кирпичной кладки северного фасада здания, трещина на лицевой поверхности кирпичной кладки. Экспертизой также установлено, что данные дефекты имели место на момент заключения договора купли-продажи 18.06.2009.

Из отчета по результатам технического обследования комплекса зданий, расположенных по адресу: г. Чита, ул. Красной Звезды, 19 стр. N 2, 5, 6, 8 в частности следует, что на момент обследования конструкций зданий с выездом на место 27.10.2008 и 13.07.2009 установлены множественные наклонные трещины с внешней стороны кирпичной кладки нижней части стены западного фасада, наклонные и вертикальные трещины в кирпичной кладки нижней части стены северного фасада, наклонные и вертикальные трещины в части перемычек над проемами первого этажа западного фасада, наклонные и вертикальные трещины в кирпичной кладке нижней части стены южного фасада.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка с не завершенным строительством объекта 18.06.2009 неоговоренные договором недостатки объекта незавершенного строительства уже частично имелись (множественные трещины кладки фасада административно-бытового корпуса здания), и не являлись скрытыми, так как могли быть обнаружены при визуальном осмотре.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны.

В данном случае судебные расходы относятся на истца, как на проигравшую сторону.

При подаче иска истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ в редакции действовавшей на момент подачи иска с истца подлежит взысканию государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере 46 983, 63 руб.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд:

постановил:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 мая 2010 года по делу N А78-6735/09 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Ф.И.О. к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания “Теплосервис“ отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.И.О. в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания “Теплосервис“ в возмещение судебных расходов 2000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.И.О. в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 46 983 руб. 63 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

К.Н.ДАРОВСКИХ

Судьи

О.А.КУКЛИН

Л.В.ОШИРОВА