Решения и постановления судов

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2010 по делу N А58-783/2010 По делу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, пени за неуплату арендных платежей, выселении из нежилого помещения.

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 2 августа 2010 г. по делу N А58-783/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2010 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Клочковой,

судей С.И. Юдина, Л.В. Капустиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Першиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца по делу Администрации муниципального образования “Город Алдан“ Алданского района Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 апреля 2010 года по делу N А58-783/2010 по иску Администрации муниципального образования “Город Алдан“ Алданского района Республики Саха (Якутия) к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. о взыскании 49 289 рублей 19 копеек и выселении из нежилого помещения (суд первой инстанции: Артамонова Л.И.);

при участии в судебном заседании:

от истца Администрации муниципального образования “Город Алдан“: не явился, извещен;

от ответчика ИП Емельянова Ф.Е.: не явился, извещен;

установил:

Администрация муниципального образования “Город Алдан“ Алданского района Республики Саха (Якутия) (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. (далее - ИП Емельянов Ф.Е., предприниматель, ответчик) о взыскании 49 289,19 руб. задолженности по арендной плате по договору N 67 от 08 октября 2007 года за период с 08 октября 2007 года по 06 октября 2008 года, в том числе основной долг - 41 516,10 руб., пени за неуплату арендных платежей за период с 08 октября 2007 года по 31 декабря 2009 года в размере 7 773,09 руб., выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Алдан, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 9, - и передаче помещения по акту приема-передачи Администрации муниципального образования “Город Алдан“.

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 апреля 2010 года в удовлетворении требований отказано. Как следует из судебного акта основанием для отказа в удовлетворении исковых требований послужил вывод суда о том, что истец не представил доказательства государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение, не доказал тем самым правомочия Администрации МО “Город Алдан“ передавать спорное имущество в аренду и выступать в качестве истца по настоящему иску. Суд руководствовался статьями 131, 168, 606, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 2, 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Истец, не согласившись с решением суда, обжаловал его в суд апелляционной инстанции. В апелляционной жалобе Администрация ставит вопрос об отмене решения суда, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, и нарушением норм материального и процессуального права. Считает, что у Администрации были полномочия по передаче помещения в аренду, поскольку передача спорного помещения в собственность муниципального образования была оформлена распоряжением администрации района от 16 января 2007 года N 10-р, договором безвозмездной передачи и Передаточным актом.

Стороны о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Администрация ходатайствовала о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя. С апелляционной жалобой поступило свидетельство о государственной регистрации права серии 14-АА N 646119, которое приобщено к материалам дела.

Руководствуясь частью 1, пунктом 2 части 2 статьи 123 и частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных участвующих в деле лиц.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 08 октября 2007 года истец

Администрация муниципального образования “Город Алдан“ (Арендодатель) и ответчик ИП Емельянов Ф.Е. (Арендатор) заключили договор N 67 аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, в соответствии с которым истец сдает, а ответчик принимает в аренду здание по адресу: г. Алдан, ул. 50 лет ВЛКСМ, 9, площадью 47 кв. м, на срок с 08 октября 2007 года по 06 октября 2008 года. Арендная плата установлена в размере 3 469 руб. в месяц согласно прилагаемым расчетам, которая вносится ответчиком путем перечисления денежных средств ежемесячно до 25 числа текущего месяца на расчетный счет истца (пункты 1.1, 1.4, 3.1, 3.8). В случае невнесения ответчиком платежей в сроки, установленные договором, истец может начислить пени 0,03% с суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 4.1).

Объект недвижимости, который согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 14-АА N 646119 имеет площадь 45,1 кв. м, расположен по адресу: г. Алдан, ул. 50 лет ВЛКСМ, 9, - и представляет собой часть здания - нежилое помещение (парикмахерская).

По акту приемки-сдачи имущества N 67 от 08 октября 2007 года указанное нежилое помещение было передано ответчику.

В связи с тем, что ИП Емельянов Ф.Е. за период с 08 декабря 2007 года по 06 октября 2008 года не уплатил арендную плату в размере 41 516,10 руб. Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца полномочий по передаче в аренду спорного нежилого помещения и недействительности в связи с этим на основании статьи 168 ГК РФ договора аренды N 67 от 08 октября 2007 года, а доводы апелляционной жалобы о приобретении муниципальным образованием права собственности на указанное нежилое помещение в период, на который был заключен договор, несостоятельными в силу следующего.

На основании пункта 1 статьи 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику. В соответствии со статьей 608 ГК РФ арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, их возникновение и переход подлежат государственной регистрации. В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Имеющимися в материалах дела доказательствами право собственности муниципального образования “Город Алдан“ в период с 08 октября 2007 года по 06 октября 2008 года на спорное нежилое помещение не подтверждается, а также не подтверждается наделение Администрации МО “Город Алдан“ в указанный период правом на передачу этого помещения в аренду.

Нежилое помещение расположенный по адресу: г. Алдан, ул. 50 лет ВЛКСМ, 9, площадью 47 кв. м, - было передано муниципальному образованию “город Алдан“ на основании договора от 10 ноября 2006 года о безвозмездной передаче объектов муниципальной собственности муниципального образования “Алданский район“ Республики Саха (Якутия) в муниципальную собственность муниципального образования “Город Алдан“ Алданского района Республики Саха (Якутия) в соответствии с Федеральным законом от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ (в редакции Федерального закона от 21.07.2005 г.) “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“, Законом Республики Саха (Якутия) от 30 ноября 2004 года N 171-З N 349-III “О местном самоуправлении в Республике Саха (Якутия)“ по передаточному акту N 39 от 15 ноября 2006 года.

Для возникновения у муниципального образования “Город Алдан“ права собственности на указанное нежилое помещение необходима государственная регистрация этого права в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается следующим.

Частью 11.1 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон “Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации и “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“ (в действующей на момент передачи имущества редакции) было установлено, что до 1 января 2009 года разграничение имущества, находящегося в муниципальной собственности, между вновь образованными поселениями и муниципальными районами, в состав которых они входят, осуществляется законом субъекта Российской Федерации, определяющим порядок решения вопросов местного значения в указанных муниципальных образованиях в соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“.

Органы местного самоуправления, наделенные в установленном порядке соответствующими полномочиями по передаче (принятию) имущества, в установленный срок после вступления в силу закона субъекта Российской Федерации передают (принимают) имущество в муниципальную собственность, их уполномоченные лица подписывают передаточный акт о принятии имущества в муниципальную собственность. Основанием возникновения права собственности муниципального образования, принявшего имущество, является закон субъекта Российской Федерации. Право собственности на имущество, передаваемое в порядке, установленном настоящей частью, возникает с момента, устанавливаемого законом субъекта Российской Федерации.

Установить, что к правоотношениям, возникающим при разграничении муниципального имущества в соответствии с настоящей частью, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, определяющие момент возникновения права собственности на имущество, применяются в части, не противоречащей положениям настоящей статьи.

На момент заключения договора от 10 ноября 2006 года о безвозмездной передаче объектов в муниципальную собственность не существовало закона Республики Саха (Якутия), которым устанавливался момент возникновения права собственности на передаваемое муниципальными образованиями имущество.

Пунктом 3.1 договора от 10 ноября 2007 года о безвозмездной передаче объектов муниципальной собственности предусмотрено, что право собственности на объекты переходит к муниципальному образованию “Город Алдан“ Алданского района Республики Саха (Якутия) с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия), а пунктом 3.2 предоставлялось право пользования имуществом с момента подписания передаточного акта.

Свидетельством о государственной регистрации права серии 14-АА N 646119 подтверждается, что право собственности муниципального образования “Город Алдан“ было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 апреля 2010 года (запись регистрации N 14-14-02/002/2010-849).

Содержащееся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ разъяснение о том, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом, применимо и к сделкам о безвозмездной передаче недвижимого имущества, совершаемым в ходе разграничения муниципальной собственности между муниципальными образованиями. Аналогичные разъяснения содержатся и в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“.

Заключение договора N 67 от 08 октября 2007 года аренды на спорное помещение, не являющееся собственностью муниципального образования “Город Алдан“, свидетельствует о превышении органом местного самоуправления своих полномочий на совершение сделки, то есть совершение сделки с нарушением закона.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 Информационного письма от 23 октября 2000 года N 57 “О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации“ разъяснил, что, поскольку к публично-правовым образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, в случае заключения сделки от имени публично-правового образования его органом с превышением компетенции такая сделка признается ничтожной (недействительной).

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, договор N 67 от 08 октября 2007 года как недействительная сделка не может служить основанием для возникновения у ИП Емельянова Ф.Е. обязанности вносить истцу арендную плату и уплачивать пени в случае нарушения сроков внесения арендной платы, а у Администрации - права требовать арендную плату.

Следовательно, решения суда в части отказа в удовлетворении требования о взыскании основного долга по договору аренды и пени за неуплату арендных платежей является законным и обоснованным.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требования о выселении предпринимателя из нежилого помещения и передаче помещения истцу, суд первой инстанции не учел следующее. Нежилое помещение по адресу: г. Алдан, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 9, - на момент рассмотрения дела находилось во владении и пользовании муниципального образования “Город Алдан“ на законном основании, так как было передано ему по договору от 10 ноября 2006 года во исполнение положений части 11.1 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ, Закона Республики Саха (Якутия) от 08 декабря 2005 года N 298-З N 603-III “Об особенностях реализации Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“ в Республике Саха (Якутия) в переходный период“.

Муниципальное образование “Город Алдан“ после передачи ему права владения и пользования спорным помещением, но до государственной регистрации права собственности стало законными владельцами этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Правомерность указанной правовой позиции подтверждается разъяснениями, которые даны в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“.

Статьей 305 ГК РФ установлено, что права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника. В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Ответчик ИП Емельянов Ф.Е. суду первой инстанции и апелляционному суду не представил доказательства правомерности владения и пользования спорным нежилым помещением или освобождения его и передаче истцу на момент вынесения судом решения.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 апреля 2010 года в части отказа в удовлетворении требования о выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Алдан, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 9, - и передаче помещения по акту приема-передачи Администрации муниципального образования “Город Алдан“ принято в нарушением норм материального права (статей 301, 305 ГК РФ) и на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит изменению, а исковые требования в указанной части удовлетворению.

В связи с тем, что истец на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты госпошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, госпошлина за подачу иска в сумме 2000 рублей и за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса РФ подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 апреля 2010 года по делу N А58-783/2010 изменить.

Иск удовлетворить частично.

Выселить индивидуального предпринимателя Ф.И.О. (ОГРН 307140232400010, ИНН 143409834182, 14 июля 1961 года рождения, уроженца г. Дивногорск Красноярского края) из нежилого помещения площадью 45,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Алдан, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 9, кадастровый номер 14-14-02/002/2010-847, - и передать указанное нежилое помещение по акту приема-передачи Администрации муниципального образования “Город Алдан“.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.И.О. в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 000 рублей.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 апреля 2010 года по делу N А58-783/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья

Н.В.КЛОЧКОВА

Судьи

С.И.ЮДИН

Л.В.КАПУСТИНА