Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 03.06.2010 по делу N А19-9645/07-26-7 Суд отказал в удовлетворении иска о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, поскольку вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции договор купли-продажи спорного помещения, заключенный между истцом и третьим лицом, признан недействительным, следовательно, истец не является собственником данного помещения и не имеет права сдавать его в аренду, в связи с чем не наделен правом заявлять требование о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 3 июня 2010 г. по делу N А19-9645/07-26-7

Резолютивная часть решения объявлена 27.05.2010.

Полный текст решения изготовлен 03.06.2010.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи С.В.Никоноровой, при ведении протокола судебного заседания судьей С.В.Никоноровой, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО)

к ООО “Бизнес Инвест“

о признании договора расторгнутым, возврате имущества

при участии:

от истца - Миронов Е.А., доверенность от 22.09.2009,

от ответчика - Морозов А.В., доверенность от 15.04.2009,

в судебном заседании объявлялся перерыв с 20.05.2010 до 27.05.2010 до 16 час. 30 мин.,

установил:

иск заявлен о признании договора аренды N 4658 от 14.10.2005 расторгнутым, выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения
площадью 114,7 кв.м, расположенного в г. Иркутске ул. С. Разина, 19, и возврате истцу названного нежилого помещения.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец отказался от требования о признании договора аренды N 4658 от 14.10.2005 расторгнутым.

Определением от 27.05.2010 производство по делу в данной части прекращено.

Ответчик иск не признал, ссылаясь на вступившее в законную силу решение Кировского районного суда г. Иркутска от 28.01.2010, которым признаны недействительными (ничтожными) сделки, в результате которых истец приобрел спорное помещение. В связи с тем, что право арендодателя по отношению к ответчику у истца отсутствует, ответчик полагает заявленные истцом требования не законными и просил в их удовлетворении отказать.

Выслушав представителей сторон и исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, 17.01.2007 между Сбербанком РФ и гражданином Пригодским Д.В. заключен договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, расположенного в нежилом помещении на 1 этаже 4-этажного кирпичного здания общей площадью 114,7 кв.м, находящегося по адресу: г. Иркутск, ул. Степана Разина, 19.

Право собственности на спорный объект было зарегистрировано за Сбербанком РФ в установленном законом порядке (38-АГ N 572244 от 01.02.2007).

Спорный объект был приобретен Пригодским Д.В. у Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска (далее - КУМИ) на основании договора купли-продажи от 19.12.2006, заключенного по итогам аукциона, проведенного КУМИ.

На момент отчуждения спорного объекта Пригодскому Д.В. помещение обременено правом аренды по договору аренды N 4658 от 14.10.2005, заключенному между ООО “Бизнес Инвест“ (арендатор) и КУМИ (арендодатель), на срок с 01.11.2005 по 31.12.2025.

Сбербанк РФ, с момента приобретения имущества являясь арендодателем в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, основываясь на пункте 2.2.1 договора, принял
решение о досрочном отказе от исполнения договора аренды N 4658 от 14.10.2005, о чем известил ответчика.

В качестве правового основания иска истец указывает статьи 450, 619, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2.2.1 договора аренды N 4658 от 14.10.2005, арендодатель имеет право досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель отправляет арендатору извещение (заказным письмом с уведомлением о вручении) о принятом решении и требование освободить объект. По истечении 30 дней с момента получения извещения арендатором договор считается расторгнутым.

Статьи 310 и 450 (п. 3) Гражданского кодекса РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Положения статьи 619 Кодекса развивают положения пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе, заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Предусмотрев в п. 2.2.1 договора аренды N 4658 от 14.10.2005 стороны реализовали свое право, что не противоречит действующему законодательству.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения
имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Данное требование истцом было выполнено, о чем свидетельствуют извещение N 013-4/143 от 28.03.2007 и письмо от N 13-4/288 от 04.05.2007.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно п. 2 указанной статьи при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи.

Таким образом, истец, полагая договор аренды N 4658 от 14.10.2005 расторгнутым, обратился с требованием о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения площадью 114,7 кв.м, расположенного в г. Иркутске ул. С.Разина, 19, и возврате истцу названного нежилого помещения.

В соответствии с п. 1
ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 указанной статьи, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В порядке п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, анализ изложенных правовых норм и положений договора аренды N 4658 от 14.10.2005 позволяют сделать вывод о том, что право на односторонний отказа от исполнения данного договора, как и право заявлять требования о выселении арендатора и обязании его передать арендуемое помещение, принадлежат собственнику, либо лицу, уполномоченному законом или договором реализовывать права собственника по отношению к спорному имуществу.

В соответствии с п. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

В материалах дела имеется вступившее в законную силу решение Кировского
районного суда г. Иркутска от 28.01.2010 по иску ООО “Бизнес Инвест“ к Пригодскому Д.В., Администрации г. Иркутска, Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (ОАО) о признании недействительными торгов, договоров купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделок, взыскании судебных расходов.

По результатам рассмотрения данного дела судом вынесено следующее решение:

- признать недействительными состоявшиеся 14.12.2006 торги по продаже в порядке приватизации нежилого помещения, расположенного на 1 этаже 4-этажного кирпичного здания общей площадью 114,7 кв.м (номер на поэтажном плане 11 - 13, 11а, 11б, 12а, 13а, 13б), кадастровый номер объекта 38:36:000000:0000:25:401:001:010513380:0101:20002), находящегося по адресу: г. Иркутск, ул. Степана Разина, 19;

- признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Степана Разина, 19, заключенный между Пригодским Д.В. и Акционерным коммерческим Сберегательным банк Российской Федерации (ОАО) от 17.01.2007;

- обязать Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (ОАО) осуществить возврат Пригодскому Д.В. нежилое помещение, расположенное на 1 этаже 4-этажного кирпичного здания общей площадью 114, 7 кв.м (номер на поэтажном плане 11 - 13, 11а, 11б, 12а, 13а, 13б), кадастровый номер объекта 38:36:000000:0000:25:401:001:010513380:0101:20002, находящегося по адресу: г. Иркутск, ул. Степана Разина, 19;

- обязать Пригодского Д.В. осуществить возврат Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (ОАО) денежных средств в размере 12 000 000 руб.;

- признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения (объекта приватизации), расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Степана Разина, 19, заключенного между Администрацией г. Иркутска и Пригодским Д.В. 19.12.2006;

- обязать Пригодского Д.В. осуществить возврат Администрации г. Иркутска в муниципальную собственность нежилого помещения, расположенного расположенное на 1 этаже 4-этажного кирпичного здания общей площадью 114,7 кв.м (номер на поэтажном плане 11
- 13, 11а, 11б, 12а, 13а, 13б), кадастровый номер объекта 38:36:000000:0000:25:401:001:010513380:0101:20002), находящегося по адресу: г. Иркутск, ул. Степана Разина, 19;

- обязать Администрацию г. Иркутска осуществить возврат Пригодскому Д.В. денежных средств в сумме 12 000 000 руб.

Таким образом, в соответствии с общими правилами о последствиях недействительности ничтожных сделок, исполнение вышеуказанных договоров купли-продажи не повлекло правовых последствий в виде возникновения у истца права собственности на нежилое помещение площадью 114,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Степана Разина, 19.

На основании вышеизложенного, истец не приобрел права арендодателя по договору аренды нежилого помещения N 4658 от 14.102.2005, в связи с чем не наделен правом заявлять требования о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения площадью 114,7 кв.м, расположенного в г. Иркутске ул. С. Разина, 19, и о возврате истцу названного нежилого помещения.

Направление истцом в адрес ответчика извещений о расторжении договора аренды N 4658 от 14.102.2005 не повлекло прекращения соответствующих договорных отношений.

При таких обстоятельства в удовлетворении иска следует отказать полностью.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ уплаченная истцом при подаче иска государственная пошлина относится на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья

С.В.НИКОНОРОВА