Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 03.08.2010 по делу N А62-7926/2009 Дело по иску о признании права общей долевой собственности ЗАО на общее имущество здания гостиницы и обязании ответчиков обеспечить доступ в пользовании общим имуществом направлено на новое рассмотрение, поскольку суд должен был предложить сторонам определить состав общего имущества в здании, так как истец и ответчик не достигли соглашения о том, чем может пользоваться ЗАО в спорном здании как собственник отдельных помещений.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 3 августа 2010 г. по делу N А62-7926/2009

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ОАО “Смоленскотель“ на решение Арбитражного суда Смоленской области от 18.02.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2010 по делу N А62-7926/2009

установил:

закрытое акционерное общество магазин “Березка“ (далее - ЗАО магазин “Березка“) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к открытому акционерному обществу “Смоленскотель“ (далее - ОАО “Смоленскотель) и обществу с ограниченной ответственностью “Эстет“ (далее - ООО “Эстет“) о признании права общей долевой собственности ЗАО магазин “Березка“ на общее имущество здания гостиницы “Центральная“ по адресу: г. Смоленск, ул.
Ленина, 2/1 и обязании ответчиков обеспечить ЗАО магазин “Березка“ доступ в пользовании общим имуществом здания гостиницы “Центральная“ по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, 2/1 (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 18.02.2010 заявленные требования удовлетворены полностью.

Суд признал право общей долевой собственности закрытого акционерного общества магазин “Березка“ на общее имущество здания гостиницы “Центральная“ по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, 2/1, а также обязал открытое акционерное общество “Смоленскотель“ и ООО “Эстет“ обеспечить закрытому акционерному обществу магазин “Березка“ доступ в пользовании общим имуществом здания гостиницы “Центральная“ по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, 2/1.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2010 решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит решение и постановление суда отменить и передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Представитель ООО “Эстет“ в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду часть 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а не часть 3 статьи 283.

Указанное лицо ходатайств о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя не заявило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть кассационную жалобу в его отсутствие по основаниям, предусмотренным ч. 3 ст. 283 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей ОАО “Смоленскотель“, ЗАО “Магазин “Березка“, судом кассационной инстанции установлено следующее.

Во исполнение решения Арбитражного суда Смоленской области от 27.09.1996 года по делу N 825/1-Л между Комитетом по управлению имуществом города Смоленска и ЗАО магазин “Березка“ заключен договор купли-продажи от 28.02.1997, в соответствии с
которым Комитет по управлению имуществом города Смоленска продал, а ЗАО магазин “Березка“ купило нежилое помещение площадью 27,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 2/1.

Договор купли-продажи зарегистрирован в ОБТИ 9 апреля 1997 года в реестровой книге N 489 инвентарное дело 2559.

На основании акта приема-передачи помещение было передано истцу 28.03.1997.

Посчитав, что поскольку ЗАО магазин “Березка“ является собственником нежилых помещений площадью 27,9 кв. м, находящихся на первом этаже дома 2/1, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, ему, как собственнику отдельного помещения в здании, во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в здании, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленное требование суд, сославшись на абзац 2 и 3 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64, посчитал, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в спорном здании в силу закона, в связи с чем обязал открытое акционерное общество “Смоленскотель“ и ООО “Эстет“ обеспечить закрытому акционерному обществу магазин “Березка“ доступ в пользовании общим имуществом здания гостиницы “Центральная“ по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, 2/1.

Суд кассационной инстанции находит, что принятые по делу обжалуемые судебные акты не отвечают принципам правовой определенности и исполнимости. Принудительное исполнение данного судебного акта в процессе исполнительного производства невозможно ввиду его неопределенности и неразрешения по существу судом спора о праве на общее имущество.

Принимая обжалуемые судебные акты, судом не учтено следующее.

Как разъяснено п. п. 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров
о правах собственников помещений на общее имущество здания“ при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, в данном случае буквальное применение положений вышеуказанных пунктов Пленума ВАС РФ к рассматриваемой ситуации невозможно ввиду следующего.

Как следует из материалов дела в здание гостиницы “Центральная“ по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 2/1 ОАО “Смоленскотель“ принадлежит на праве собственности 5 862,8 кв. м. Вместе с тем, согласно справки N 256, выданной Смоленским инвентаризационно-техническим бюро от 03.12.1998 общая площадь здания также составляет 5 862,8 кв. м. Соответственно, признание каких-либо помещений в здании, предназначенных для обслуживания более одного помещения, а также лестничных площадок, лестниц, холлов, лифтовых и иных шахт, коридоров, технического этажа, чердака, подвала, местами общего пользования приведет автоматически к изменению размера права собственности ОАО “Смоленскотель“ в данном здании.

В силу ч. 1 ст. 133 АПК РФ задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего
применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса; оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств; примирение сторон.

Частью 1 ст. 138 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд принимает меры для примирения сторон, содействует им в урегулировании спора.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункты 1, 2 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 6 в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Разделом 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) (далее - Правила) установлено, что состав общего имущества определяется, в том числе, собственниками помещений в многоквартирном доме.

В этой связи и учитывая специфику возникших правоотношений, суд при разрешении настоящего спора, должен был предложить сторонам определить фактически состав общего имущества, необходимого для использования принадлежащей истцу недвижимости, а в случае не достижения сторонами согласия по отмеченному вопросу, определить фактически состав соответствующего имущества самостоятельно.

Вместе с тем, разрешая спор суд лишь ограничился ссылками на Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений
на общее имущество здания“, без учета того, что п. 9 указанного Постановления Пленума ВАС РФ говорит о индивидуализированном имуществе, в то время как ЗАО магазин “Березка“ не уточнил, на какое конкретно имущество требуется признать право общей долевой собственности.

Как следует из материалов дела, помещения в здании гостиницы “Центральная“ по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 2/1 принадлежат на праве собственности ЗАО магазин “Березка“ (27,9 кв. м.), ОАО “Смоленскотель“ (5 862,8 кв. м.), ООО “Эстет“ (59,9 кв. м.).

Предметом исковых требований ЗАО магазин “Березка“ является признание права общей долевой собственности на общее имущество здания гостиницы “Центральная“ по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, 2/1 и обязании ОАО “Смоленскотель“ и ООО “Эстет“ обеспечить закрытому акционерному обществу магазин “Березка“ доступ в пользовании общим имуществом здания гостиницы “Центральная“ по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, 2/1.

Из приобщенных к материалам дела технического паспорта на здание АООТ магазин “Березка“, схемы первого этажа здания гостиницы “Центральная“ следует, что недвижимое имущество истца расположено на первом этаже здания.

В то же время как видно из материалов дела ОАО “Смоленскотель“ эксплуатирует принадлежащие ему помещения, в целях предоставления гостиничных услуг, а также услуг по временному размещению и обеспечению временного проживания. Соответственно лестничные площадки, лестницы, холлы со второго по пятый этаж используются ОАО “Смоленскотель“ в целях предоставления гостиничных услуг.

Правила предоставления гостиничных услуг утверждены Постановлением Правительства РФ от 25.04.1997 N 490 (далее - Правила).

В соответствии с п. п. 17, 24 Правил исполнитель (организация, предоставляющая гостиничные услуги) в соответствии со статьей 925 Гражданского кодекса Российской Федерации отвечает за сохранность вещей потребителя.

В случае обнаружения забытых вещей исполнитель обязан немедленно уведомить
об этом владельца вещей. Если лицо, имеющее право потребовать забытую вещь, или место его пребывания неизвестны, исполнитель обязан заявить о находке в милицию или орган местного самоуправления.

Исполнитель в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие недостатков при оказании услуг, а также компенсирует моральный вред, причиненный потребителю нарушением прав потребителя.

Согласно п. 19 Правил потребитель обязан соблюдать установленный исполнителем порядок проживания и правила противопожарной безопасности.

Таким образом, эксплуатация ОАО “Смоленскотель“ принадлежащих ему помещений в вышеуказанных целях предполагает соблюдение последним требований Правил, а также введение ограниченного режима посещения, в части доступа к гостиничным номерам, лиц, не проживающих в гостинице.

Учитывая, что ЗАО магазин “Березка“ необходим свободный доступ лишь к ограниченному перечню помещений, признание права общей долевой собственности ЗАО магазин “Березка“ на все общее имущество здания гостиницы “Центральная“ в целом может нарушать право ОАО “Смоленскотель“.

Как следует из приобщенных в материалы дела судебных актов по делам N А62-2222/2003, N А62-251/04, N А62-1421/2004, N А62-191/2009, N А62-4442/2007, между сторонами с 2003 года идут споры по сути о том, какими помещениями и инженерными коммуникациями может пользоваться ЗАО магазин “Березка“ в спорном здании.

Учитывая, что истец и ответчик не достигли соглашения о том, чем может пользоваться ЗАО магазин “Березка“ в спорном здании, как собственник отдельных помещений, расположенных на первом этаже, а также принимая во внимание принцип правовой определенности судебных актов, суд с учетом всех обстоятельств дела должен предложить сторонам определить состав общего имущества в здании, расположенном по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, 2/1, а в случае не достижения согласия, установить в судебном
порядке данный состав. Ведь признание права общей долевой собственности на имущество повлечет за собой в силу ст. 249 ГК РФ и бремя содержания общего имущества, пропорционально праву собственности каждой из сторон на нежилые помещения, а также может привести к изменению права ОАО “Смоленскотель“ на помещения общей площадью 5 862,8 кв. м.

Поскольку вышеотмеченные юридически значимые обстоятельства в ходе рассмотрения спора в суде первой и апелляционной инстанции выяснены не были, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит исследовать и оценить вышеуказанные обстоятельства и с учетом полученных выводов, разрешить спор, приняв законное обоснованное и мотивированное решение по делу.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа

постановил:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 18.02.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2010 по делу N А62-7926/2009 отменить.

Направить дело N А62-7926/2009 на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.