Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 14.04.2010 по делу N А62-1668/2009 Суды пришли к обоснованному выводу о взыскании задолженности по арендной плате за спорный период с первого ответчика, а не со второго ответчика по причине того, что арендатором на основании договора аренды до регистрации договора уступки прав продолжал оставаться первый ответчик.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 апреля 2010 г. по делу N А62-1668/2009

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 14.04.2010

Постановление изготовлено в полном объеме 14.04.2010

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Смоленской городской коллегии адвокатов N 1 и некоммерческой организации “Некоммерческий фонд развития гражданского общества “Патронат“, г. Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.07.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2010, ООО “Производственно-коммерческий центр “Фанг“, г. Смоленск, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2010 по делу N А62-1668/2009,

установил:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческий центр “Фанг“ (далее ООО ПКЦ “Фанг“), г. Смоленск, обратилось в Арбитражный суд Смоленской
области с иском к Смоленской городской коллегии адвокатов N 1, г. Смоленск, и некоммерческой организации “Некоммерческий фонд развития гражданского общества “Патронат“ (далее - НО “НФРГО “Патронат“), г. Смоленск, о взыскании в солидарном порядке задолженности по арендной плате за период с июля 2007 года по апрель 2009 года включительно в размере 96 074 руб., расторжении договора аренды от 01.11.2002 N 4 в редакции дополнительного соглашения от 03.12.2002, освобождении занимаемых ответчиками нежилых помещений по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.

В свою очередь НО “НФРГО “Патронат“ в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ предъявила встречный иск к ООО ПКЦ “Фанг“ о понуждении его передать в течение одного месяца по акту приема-передачи нежилые помещения - комнаты N 39 площадью 19 кв. м, и N 41 площадью 10,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 17.07.2009 со Смоленской городской коллегии адвокатов N 1 в пользу ООО ПКЦ “Фанг“ было взыскано 96 074 руб. задолженности, договор аренды от 01.11.2002 N 4 расторгнут; а также суд обязал Смоленскую городскую коллегию адвокатов N 1 и НО “НФРГО “Патронат“ освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2010 указанное решение в части расторжения договора аренды от 01.11.2002 N 4, а также в части обязания Смоленскую городскую коллегию адвокатов N 1 и НО “НФРГО “Патронат“ освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36, отменено. В этой части в удовлетворении иска отказано.
В остальной части решение от 17.07.2009 оставлено без изменения.

Считая решение от 17.07.2009 и постановление апелляционной инстанции от 12.01.2010 незаконными и необоснованными, ссылаясь на неисполнение истцом обязанности по передаче в аренду помещений N 39 и N 41, Смоленская городская коллегия адвокатов N 1 обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит данные судебные акты отменить полностью, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Не согласившись с названными судебными актами в части отказа в удовлетворении встречного иска, НО “НФРГО “Патронат“ также подала кассационную жалобу на предмет отмены решения от 17.07.2009 и постановления апелляционной инстанции от 12.01.2010.

В свою очередь, полагая, что, частично отменяя решение суда области, апелляционная инстанция сделала выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, и допустила нарушение норм материального права, ООО ПКЦ “Фанг“ подало кассационную жалобу, в которой просит постановление апелляционной инстанции от 12.02.2010 отменить, оставив в силе решение от 17.07.009.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы своих кассационных жалоб по изложенным в них мотивам.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей заявителей жалоб, судебная коллегия полагает, что постановление апелляционной инстанции от 12.01.2010 следует оставить в силе в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 01.11.2002 между ООО ПКЦ “Фанг“ (арендодатель) и Смоленской областной коллегией адвокатов (арендатор) был заключен договор аренды N 4 нежилого помещения (т. 1, л.д. 31 - 34), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 55,9 кв. м., расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, 36, сроком на 15 лет - с
01.11.2002 по 31.10.2017.

03.12.2002 между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения площадью 39,7 кв. м. (комнаты 38, 39, 41), расположенные на первом этаже по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.

По акту приема-передачи от 01.11.2002 арендатору переданы нежилые помещения площадью 39,7 кв. м (т. 1, л.д. 109).

20.12.2002 вышеуказанный договор аренды был зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем имеется отметка на договоре (т. 1, л.д. 36).

29.03.2003 общее собрание Смоленской областной коллегии адвокатов на основании Федерального закона от 31.05.2002 N 63-ФЗ “Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации“ приняло решение о реорганизации коллегии путем разделения на Смоленскую городскую коллегию адвокатов N 1 и Смоленскую городскую юридическую консультацию.

После реорганизации Смоленская городская коллегия адвокатов N 1 продолжила пользоваться арендованными помещениями и до июля 2007 года вносила арендную плату путем проведения взаимозачетов.

10.04.2007 между Смоленской городской коллегией адвокатов N 1 и НО “НФРГО “Патронат“ был заключен договор об уступке прав по договору аренды N 4 нежилого помещения от 01.11.2002. Согласно договору от 10.04.2007 коллегия уступила фонду все свои права и обязанности по договору аренды нежилых помещений, состоящих из трех комнат N N 38, 39 и 41, общей площадью 39,7 кв. м, находящихся по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 18.11.2008 по делу N А62-3040/2008 были удовлетворены требования НО “НФРГО “Патронат“ к Смоленской городской коллегии адвокатов N 1 о понуждении к государственной регистрации в УФРС по Смоленской области
договора от 10.04.2007 об уступке прав по договору аренды N 4 от 01.11.2002.

На основании указанного судебного акта договор уступки от 10.04.2007 зарегистрирован в УФРС по Смоленской области 07.05.2009. При этом, согласно описи документов, представленных на регистрацию (л.д. 111 т. 2), акт приема-передачи помещений при регистрации договора уступки сторонами не предоставлялся.

Ссылаясь на то, что в период пользования арендованными помещениями Смоленской городской коллегией адвокатов N 1 и НО “НФРГО “Патронат“ неоднократно нарушались сроки внесения арендной платы, в связи с чем по состоянию на 07.04.2009 образовалась задолженность по арендным платежам в размере 96 074 руб., ООО ПКЦ “Фанг“ предупредило указанных лиц о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы (т. 1 л.д. 39 - 42).

Поскольку данное требование осталось без ответа, ООО ПКЦ “Фанг“ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, утверждая, что ООО ПКЦ “Фанг“ не исполнило обязательство по передаче комнат N 39 и N 41, расположенных по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36, и являющихся предметом договора аренды N 4 от 01.11.2002 и договора уступки права от 10.04.2007, НО “НФРГО “Патронат“ предъявила встречный иск.

Частично удовлетворяя первоначальный иск и оставляя встречные исковые требования без удовлетворения, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 307, 309, 389, 614, 615, 619, 622 Гражданского кодекса РФ и указал, что материалами дела подтверждается факт передачи истцом в аренду правопредшественнику Смоленской городской коллегии адвокатов N 1 нежилых помещений N 38, 39, 41, расположенных по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36, а также факт не внесения ответчиками арендной платы за период с июля 2007 года по
апрель 2009 года. Суд пришел к выводу об обоснованности требований истца о расторжении договора аренды N 4 от 01.11.2002 по причине многократных нарушений условия договора о внесении арендной платы, а также об обязании освободить арендуемые помещения в связи с прекращением договора.

Частично отменяя решение суда области, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из материалов дела усматривается, что по договору аренды N 4 от 01.11.2002 (с учетом дополнительного соглашения от 03.12.2002) ООО ПКЦ “Фанг“ предоставило в аренду правопредшественнику Смоленской городской коллегии адвокатов N 1 нежилые помещения площадью 39,7 кв. м (комнаты 38, 39, 41), расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36, сроком с 01.11.2002 по 31.10.2017.

Факт передачи данных помещений (комнаты 38, 39, 41) подтверждается актом приема-передачи от 01.11.2002 (т. 1, л.д. 109).

В п. 3.1 договора сторонами установлен размер ежемесячной арендной платы за 1 кв.м помещения в сумме
110 руб. Пунктом 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора по внесению арендной платы до 25 числа предшествующего месяца.

Как установлено судебными инстанциями и не оспаривается сторонами, до июля 2007 года Смоленская городская коллегия адвокатов N 1 производила оплату аренды по договору N 4 от 01.11.2002 путем взаимозачетов.

Однако доказательств внесения арендной платы за период с июля 2007 года по апрель 2009 года в материалы дела не представлено.

При этом, из материалов дела следует, что 10.04.2007 между Смоленской городской коллегией адвокатов N 1 и НО “НФРГО “Патронат“ был заключен договор об уступке прав по договору аренды N 4 нежилого помещения от 01.11.2002, согласно которому коллегия адвокатов уступила фонду все свои права и обязанности по договору аренды нежилых помещений, состоящих из трех комнат N N 38, 39 и 41, общей площадью 39,7 кв. м, находящихся по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Факт заключения договора уступки прав от 10.04.2007 с согласия арендодателя подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, положения главы 24 Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве применяются к правоотношениям, связанным с арендой, при перенайме имущества с учетом особенностей, присущих данным отношениям.

В этой связи, поскольку первоначальный договор аренды N 4 от 01.11.2002 подлежал государственной регистрации, то соглашение о перенайме этого помещения также должно быть зарегистрировано и согласно п. 2 ст. 651
Гражданского кодекса РФ считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор уступки прав от 10.04.2007 был зарегистрирован в установленном законом порядке 07.05.2009

Суды пришли к обоснованному выводу о взыскании задолженности по арендной плате за спорный период с июля 2007 года по апрель 2009 года с коллегии адвокатов, а не с НО “НФРГО “Патронат“ по причине того, что арендатором на основании договора аренды N 4 от 01.11.2002 до регистрации договора уступки прав продолжала оставаться коллегия адвокатов.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска в части расторжения договора аренды N 4 от 01.11.2002, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что доказательств неисполнения со стороны НО “НФРГО “Патронат“ перед ООО ПКЦ “Фанг“ обязательств по внесению арендной платы в спорный период, не представлено. В свою очередь наличие действующего договора аренды исключает возможность удовлетворения требования истца об освобождении арендуемых помещений в порядке ст. 622 Гражданского кодекса РФ.

Что касается встречного требования НО “НФРГО “Патронат“ об обязании ООО ПКЦ “Фанг“ передать помещения N 39 и N 41, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36, то признавая его не подлежащим удовлетворению, судебные инстанции указали, что данные требования могли быть предъявлены НО “НФРГО “Патронат“ непосредственно к Смоленской городской коллегии адвокатов N 1, так как спорные помещения были переданы истцом коллегии адвокатов на основании заключенного договора аренды и акта приема-передачи нежилого помещения площадью 39,7 кв. м от 01.11.2002, в связи с чем предъявление заявленных во встречном иске требований к истцу суды расценили как избрание неверного способа защиты своих прав.

При этом довод ответчиков о том, что фактически истцом передана лишь
комната N 38, исследовался и оценивался судом первой инстанции и был отклонен со ссылкой на имеющиеся в деле доказательства, в частности подписанный уполномоченными представителями сторон акт приема-передачи от 01.11.2002. В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие, что коллегия адвокатов до 10.04.2007 года - момента заключения договора о передаче спорного имущества НО “НФРГО “Патронат“, обращалась к арендодателю с предложением о расторжении договора аренды в связи с его неисполнением арендодателем либо с требованием о передаче комнат либо об устранении препятствий в пользовании комнатами N 39 и N 41. В процессе проведения взаимозачетов коллегия адвокатов также не заявляла, что оплата производится за пользование одной комнатой - во всех документах имеется ссылка на оплату по договору аренды, в котором арендуемая площадь указана 39,7 кв. м. Помещение площадью 39,7 кв. м., состоящее из трех комнат, было предметом договора уступки прав от 10.04.2007, заключенному коллегией адвокатов и НО “НФРГО “Патронат“.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что комнаты N N 39 и 41 не переданы НО “НФРГО “Патронат“, не может быть признан соответствующим материалам дела.

Доводы, приведенные в обоснование кассационных жалоб, по существу направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судами, что в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ не входит компетенцию кассационной инстанции.

В силу положений п. 12 ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса РФ при подаче кассационной жалобы подлежит уплате государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

Поскольку определением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 02.04.2010 НО “НФРГО “Патронат“ была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы, а также учитывая, что в удовлетворении
данной кассационной жалобы отказано, с некоммерческой организации “Некоммерческий фонд развития гражданского общества “Патронат“, г. Смоленск, надлежит взыскать в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286, п. 1 ч. 1 287, 289 АПК РФ, суд

постановил:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2010 по делу N А62-1668/2009 оставить без изменения, а кассационные жалобы без удовлетворения.

Взыскать с некоммерческой организации “Некоммерческий фонд развития гражданского общества “Патронат“, г. Смоленск, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 рублей за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.