Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 28.01.2010 N Ф10-5798/09 по делу N А14-4188-2007/158-30 Дело по иску в части взыскания с ответчика в пользу истца суммы арендной платы и в пользу федерального бюджета государственной пошлины направлено на новое рассмотрение, поскольку законом не предусмотрено при внесении платы за пользование помещением вначале этой суммой гасить проценты, а тем более неустойку, которые являются мерами ответственности. Суду следовало оценить данный пункт договора, не свидетельствует ли указанное требование договора также о злоупотреблении истцом правом.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 января 2010 г. N Ф10-5798/09

Дело N А14-4188-2007/158-30

(извлечение)

Резолютивная часть постановления оглашена 21.01.2010.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.01.2010.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Небольсиной Г.А., г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.06.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2009 по делу N А14-4188-2007/158-30,

установил:

Воронежская региональная общественная организация инвалидов “Импульс“ (далее - ВРООИ “Импульс“), г. Воронеж, обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. г. Воронеж, о взыскании 801943 руб. арендной платы, в том числе по договору аренды N 6/5 от 30.07.2006 за период
с 01.08.2006 по 01.03.2008 - 430767 руб., по договору аренды N 5/3 от 01.12.2006 за период с 01.12.2006 по 01.03.2008 - 197936 руб., по договору аренды N 5/5 от 15.03.2007 за период с 15.03.2007 по 01.03.2008 - 173240 руб., о расторжении названных договоров аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений (уточненные требования).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по делу выступили: общество с ограниченной ответственностью “Компания “ДМиКо“ (далее - ООО “Компания “ДМиКо“), г. Воронеж, общество с ограниченной ответственностью “Городской жилищный фонд“ (далее - ООО “Горжилфонд“), г. Воронеж, Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (далее - УФРС по Воронежской области), г. Воронеж, товарищество с ограниченной ответственностью “Ресторан Воронеж“ (далее - ТОО “Ресторан Воронеж“), г. Воронеж, государственное унитарное предприятие Воронежской области “Воронежоблтехинвентаризация“ (далее - ГУП “Воронежоблтехинвентаризация“, г. Воронеж.

Предприниматель Небольсина Г.А. заявила встречный иск к ВРООИ “Импульс“ о признании незаконными и не влекущими юридических последствий уведомлений ВРООИ “Импульс“ от 28.04.2007 N 428 об одностороннем расторжении договоров аренды нежилых помещений от 30.07.2006 N 6/5, 01.12.2006 N 5/3, 15.03.2007 N 5/5 (уточненные требования).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по встречному иску привлечены ООО “Компания “ДМиКо“ и ООО “Горжилфонд“.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 16.06.2009, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2009, основной и встречный иски удовлетворены частично. С предпринимателя Небольсиной Г.А. в пользу ВРООИ “Импульс“ взыскано 524820 руб. задолженности по арендной плате и признаны не влекущими юридических последствий уведомления ВРООИ “Импульс“ от 28.04;2007 N 428 об одностороннем расторжении договоров аренды от 30.07.2006
N 6/5, 01.12.2006 N 5/3 и 15.03.2007 N 5/5. В удовлетворении остальной части первоначального и встречного исков отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Небольсина Г.А. просит состоявшиеся судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении требования предпринимателя признать незаконными уведомления ВРООИ “Импульс“ от 28.04.2007 N 428 об отказе от исполнения договоров аренды и в части удовлетворения требования ВРООИ “Импульс“ о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате в сумме 524820 руб., ссылаясь на несоответствие выводов судов двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм материального права.

В кассационной жалобе ВРООИ “Импульс“ просит изменить мотивировочную часть судебных актов в части указания судов на незаконность отказа истца от спорных договоров аренды уведомлением от 28.04.2007 и резолютивную часть судебных актов - в части удовлетворения встречного иска, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

В отзыве на кассационную жалобу Небольсиной Г.А. ВРООИ “Импульс“ просит оставить судебные акты без изменения в части удовлетворения требований организации “Импульс“ как законные и обоснованные.

В судебном заседании предприниматель Небольсина Г.А. и ее представитель поддержали доводы кассационной жалобы предпринимателя по изложенным в ней мотивам.

Истец и третьи лица надлежаще уведомлены о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, но в суд округа не явились. Третье лицо - УФРС по Воронежской области - просило рассмотреть кассационные жалобы без участия его представителя. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и отзыва ВРООИ “Импульс“ на жалобу, выслушав ответчика и его представителя, суд кассационной инстанции приходит к
выводу о необходимости принятые судебные акты отменить в части взыскания с предпринимателя Небольсиной Г.А. 524820 руб. основного долга, дело в этой части передать на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, в остальной части судебные акты оставить без изменения по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 25.02.1998 между Фондом имущества города Воронежа (продавец) и ТОО “Ресторан Воронеж“ (покупатель) был заключен договор N 385-Н купли-продажи встроенного нежилого помещения площадью 1157,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, пл. Ленина, д. 8, в том числе, лит. А1, а2 площадью 538,7 кв. м, лит. А площадью 582,6 кв. м, лит. А4 площадью 18,4 кв. м, лит. а3, а4, а5 площадью 17,4 кв. м (т. 2, л.д. 48 - 49).

03.05.1998 между ТОО “Ресторан Воронеж“ (продавец) и ООО “Горжилфонд“ (покупатель) был заключен договор купли-продажи вышеназванного встроенного нежилого помещения (т. 1, л.д. 14).

18.09.1998 в ЕГРП зарегистрирован переход права собственности на помещение к ООО “Горжилфонд“ (т. 1, л.д. 15).

30.07.2006, 01.12.2006 и 15.03.2007 между ООО “Горжилфонд“ (арендодатель) и ВРООИ “Импульс“ (арендатор) заключены соответственно договоры N 7/1/4, N 7/1/3, N 7/1/7 аренды на нежилые помещения площадью 33,5 кв. м (подвал, позиция N 4), 25,37 кв. м (подвал, позиции N N 12 и 13), 26,8 кв. м (подвал, позиции N N 10 и 11), расположенные по адресу: г. Воронеж, пл. Ленина, д. 8, сроком действия 364 дня с даты их заключения (т. 1, л.д. 90 - 95).

Согласно пункту 3 договоров аренды арендатор имеет право передавать арендуемые помещения в субаренду или перенаем.

30.07.2006, 01.12.2006 и 15.03.2007 между ВРООИ “Импульс“ (арендодатель) и ИП
Небольсиной Г.А. (арендатор) заключены соответственно договоры N 6/5, N 5/3 и N 5/5 субаренды вышеуказанных нежилых помещений на срок 364 дня (т. 1, л.д. 6 - 13).

В соответствии с пунктом 1.1 договоров арендодатель обязался передать арендатору нежилые помещения в день поступления ему от арендатора арендной платы за первый месяц аренды и банковской гарантии или поручительства на указанных арендодателем условиях.

Акты приема-передачи помещений были подписаны сторонами в тот же день, одновременно с договорами аренды.

Пунктом 2.1 договора от 15.03.2007 N 5/5 установлено, что размер арендной платы на дату заключения договора равен: за аренду помещения (за всю площадь) - 9000 руб. в месяц. За период со дня заключения договора по день поступления арендодателю арендной платы за первый месяц аренды включительно арендатор уплачивает арендодателю сумму, равную арендной плате и коммунальным платежам. Арендатор обязан вносить арендную плату на расчетный счет, а по письменному указанию - в кассу арендодателя или указанного им лица ежемесячно до 20 числа, предшествующего оплачиваемому месяцу. В случае просрочки внесения арендной платы или платы за коммунальные услуги по любой причине арендатор уплачивает за каждый день просрочки пеню в размере 3% от просроченной суммы, а арендодатель может отказаться от исполнения договора. Поступающие суммы платежей вначале погашают пеню, проценты за пользование чужими денежными средствами, неустойку, убытки, любые платежи по другим обязательствам арендатора перед арендодателем, а затем основной долг.

Те же условия содержат и пункты 2.1 договоров от 30.07.2006 N 6/5 и от 01.12.2006 N 5/3, имея лишь разницу в размере арендной платы, которая в этих договорах составляет 15000 руб. и 8000 руб. соответственно.

Согласно пункту 4.1 договоров
в случае просрочки платежей по договору арендатор уплачивает арендодателю проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 0,5% в день. Пеня (неустойка), проценты за пользование чужими денежными средствами и возмещение убытков уплачиваются в полной сумме сверх друг друга. При любом нарушении арендатором при пользовании помещением закона или настоящего договора арендодатель вправе отказаться от его исполнения в полном объеме.

В связи с подписанием 27.04.2007 между ВРООИ “Импульс“ (арендодатель) и ООО “ДМиКо“ (арендатор) договора N 6/7 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Воронеж, пл. Ленина, д. 8, (подвал) общей площадью 364,22 кв. м (т. 1, л.д. 96 - 98), ВРООИ “Импульс“ 28.04.2007 направила предпринимателю Небольсиной Г.А. три уведомления за N 428 о досрочном расторжении договоров аренды N 5/3 с 11.05.2007, N 6/5 и N 5/5 с 04.05.2007.

Ссылаясь на то что договоры аренды досрочно прекращены в связи с отказом арендодателя от их исполнения, однако предприниматель Небольсина Г.А. до настоящего времени не освободила спорные нежилые помещения, что привело к тому, что с 28.04.2007 по условиям договора должны начисляться удвоенная сумма арендной платы, а арендатор уплатил только в одинарном размере и не доплатил 60502 руб., штраф за просрочку возврата помещения в сумме 178468 руб. (в размере месячной арендной платы), убытки в сумме 51813,3 руб. (сумма аренды, которую истец получил бы от нового арендатора, если бы Небольсина Г.А. освободила помещение в срок), ВРООИ “Импульс“ обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с предпринимателя Небольсиной Г.А. 290783,3 руб., расторжении трех договоров субаренды, выселении из арендуемых помещений. В дальнейшем ВРООИ “Импульс“ неоднократно уточняла исковые требования и в
конечном варианте просила взыскать с предпринимателя Небольсиной Г.А. 801943 руб. задолженности по арендной плате, расторгнуть договоры субаренды и выселить предпринимателя из арендуемых помещений.

Ссылаясь на отсутствие законных оснований для досрочного расторжения арендодателем в одностороннем порядке договоров субаренды, предприниматель Небольсина Г.А. обратилась в суд со встречным иском.

Удовлетворяя частично, на сумму 524820 руб., иск ВРООИ “Импульс“ о взыскании с предпринимателя Небольсиной Г.А. задолженности по арендной плате, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что Небольсина Г.А. не опровергла расчет истца о наличии у нее задолженности по договору N 6/5 от 30.07.2006 за период с 01.08.2006 по 01.03.2008, договору N 5/3 от 01.12.2006 за период с 01.12.2006 по 01.03.2008, договору N 5/5 от 15.03.2007 за период с 15.03.2007 по 01.03.2008, при этом суд принял во внимание условия договоров, по которым поступающие от арендатора платежи вначале погашают пеню, проценты за пользование денежными средствами, неустойку, убытки, а затем основной долг, а также возможность взыскания с арендатора сумм по двум видам ответственности.

С судом первой инстанции согласился и апелляционный суд.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов двух инстанций в части обоснованности требований истца о взыскания с предпринимателя Небольсиной Г.А. сумм основного долга, так как эти выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а представленный истцом расчет задолженности по арендной плате непонятен и ничем не подтвержден.

Как указано выше, иск ВРООИ “Импульс“ первоначально был предъявлен на сумму 290783,3 руб., куда входила удвоенная арендная плата за период после 28.04.2007, штраф, убытки. При этом истец не отрицал, что после 28.04.2007 предприниматель Небольсина Г.А. продолжает вносить арендную
плату, но, в нарушение условий договора (так как не пожелала досрочно выселиться по требованию истца) не в двойном размере. О наличии задолженности по арендной плате с первого месяца заключения договоров субаренды истец ни при предъявлении иска 30.07.2007, ни в дальнейшем при неоднократном (5 раз) уточнении исковых требований (т. 1, л.д. 38; т. 2, л.д. 82 - 83, 106; т. 3, л.д. 83, 141) не заявлял и лишь 26.01.2009 ВРООИ “Импульс“ при новом уточнении иска стал ссылаться на наличие задолженности у ответчика с первого месяца договоров субаренды (т. 4, л.д. 19, 20). К направленной 12.01.2009 в адрес предпринимателя Небольсиной Г.А. претензии ВРООИ “Импульс“ приложила расчет задолженности по договорам аренды, начиная с 2003 года, при этом, ссылаясь на отсутствие первичных документов из-за пожара, просила ответчика подтвердить расчет своими первичными документами (т. 4, л.д. 29).

Ссылаясь на то что расчет истца ответчиком не опровергнут, суд принял во внимание расчет истца.

Однако, в соответствии с требованиями п. 4.7 договоров субаренды N 5/5 от 15.03.2007 и N 5/3 от 01.12.2006 и п. 4.8 договора N 6/5 от 30.07.2006 арендная плата должна была вноситься на лицевой счет N 42307810200000000008 в ОАО КБ “Агроимпульс“, получатель Комарова С.В., назначение платежа “Пополнение лицевого счета“. Приходные кассовые ордера, по которым вносилась арендная плата, так и оформлялись (т. 3, л.д. 89 - 139). Оформленные таким образом платежные документы не могут подтвердить факт внесения Небольсиной Г.А. денежных средств как сумм арендной платы, за какой месяц они внесены и по какому договору.

Суду следовало дать оценку указанным пунктам договоров и действиям ВРООИ “Импульс“ на предмет того,
не свидетельствуют ли они о злоупотреблении ВРООИ “Импульс“ правом (в соответствии с требованиями ст. 10 ГК РФ), так как условие, указанное в п. 4.7, п. 4.8 договоров субаренды, лишило арендатора возможности доказать факт своевременного и в полном объеме внесения им арендных платежей.

С учетом изложенного, при оценке доводов сторон по факту внесения арендных платежей, суду следовало рассмотреть вопрос о необходимости именно общественной организации “Импульс“ опровергнуть доводы ответчика о своевременном и полном внесении им арендных платежей в течение всего периода аренды.

Из материалов дела усматривается и истец это подтвердил, что между сторонами действуют длительные арендные отношения, как минимум, с 2003 года. В материалах дела имеются два предыдущих договора: N 6/5 от 01.08.2005 и N 5/3 от 01.06.2006 (т. 4, л.д. 142 - 145). Пункт 2.1 указанных договоров аналогичен пункту 2.1 спорных договоров субаренды и предусматривает, что арендная плата должна вноситься до 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу. Предприниматель Небольсина Г.А. настаивает на том, что до 20 числа каждого месяца она аккуратно вносила арендную плату за будущий месяц и, зная, что после окончания срока действия одних договоров на следующий период будут заключены новые договора, она продолжала вносить арендную плату до 20 числа последнего месяца действия договора за будущий месяц, то есть, до заключения договоров на новый срок. Суду следовало учесть данный довод ответчика.

Кроме того, согласно п. 1.1 договоров субаренды арендодатель обязуется передать арендатору во владение и пользование помещения в день поступления ему арендной платы за первый месяц аренды. Исходя из того, что акты приема-передачи помещений по трем договорам были подписаны в день заключения договоров,
следовательно, арендная плата за первый месяц аренды уже внесена.

Пунктом 2.1 спорных договоров аренды предусмотрено, что поступающие суммы платежей вначале погашают пеню, проценты за пользование чужими денежными средствами, неустойку, убытки, любые платежи по другим обязательствам арендатора перед арендодателем, а затем основной долг.

Между тем, данное условие договора противоречит ст. 319 ГК РФ, а также рекомендациям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 “О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами“, согласно которым при применении норм об очередности погашения требований по денежному обязательству при недостаточности суммы произведенного платежа (ст. 319 ГК РФ) судам следует исходить из того, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности, проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д.

Законом не предусмотрено при внесении платы за пользование помещением вначале этой суммой гасить проценты, а тем более неустойку, которые являются мерами ответственности. Суду следовало оценить данный пункт договора, не свидетельствует ли указанное требование договора также о злоупотреблении ВРООИ “Импульс“ правом.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости решение от 16.06.2009 и постановление от 22.09.2009 отменить в части взыскания с Небольсиной Г.А. 524820 руб. и в части государственной пошлины и дело в этой части направить на новое рассмотрение; в остальной части судебные акты оставить без изменения.

Довод предпринимателя Небольсиной Г.А. о том, что суд безосновательно не признал незаконными уведомления ВРООИ “Импульс“ об одностороннем отказе от исполнения договоров аренды (а лишь признал эти уведомления не влекущими юридических последствий), не заслуживает внимания. Сами уведомления, какого бы содержания они не были, не могут быть незаконными. Незаконными могут быть только требования, изложенные в этих уведомлениях. А поэтому суд по праву, признав незаконным односторонний отказ ВРООИ “Импульс“ от исполнения договоров, пришел к выводу о том, что уведомления ВРООИ “Импульс“ не имеют юридической силы.

Довод ВРООИ “Импульс“ о том, что суд неверно признал незаконным односторонний отказ ВРООИ “Импульс“ от исполнения договора, был предметом подробного исследования судов первой и апелляционной инстанций, ему дана надлежащая правовая оценка.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1, 2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.06.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2009 по делу N А14-4188-2007/158-30 отменить в части взыскания с индивидуального предпринимателя Небольсиной Г.А. в пользу ВРООИ “Импульс“ 524820 руб. арендной платы и в пользу федерального бюджета 9641,02 руб. государственной пошлины, дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.