Решения и определения судов

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по делу N А57-1729/2010 По делу о расторжении договора аренды нежилого помещения.

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 октября 2010 г. по делу N А57-1729/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Веряскиной С.Г., Лыткиной О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ханиной А.Н.,

при участии в судебном заседании представителя комитета по управлению имуществом города Саратова Акова Т.А., действующего по доверенности от 16.12.2009 N 02-08/9437, представителя общества с ограниченной ответственностью “Феникс“ Курбанова Р.А., действующего по доверенности от 10.12.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом города Саратова (г. Саратов)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19
июля 2010 года по делу N А57-1729/2010 (судья Елистратов К.А.)

по иску комитета по управлению имуществом города Саратова (г. Саратов)

к обществу с ограниченной ответственностью “Феникс“ (г. Саратов)

третьи лица: муниципальное учреждение “Дорожное ремонтно-строительное предприятие“ (г. Саратов), муниципальное учреждение “Городской центр механизации жилищно-коммунального хозяйства“ (г. Саратов)

о расторжении договора аренды, выселении,

установил:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился комитет по управлению имуществом города Саратова (далее - комитет, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Феникс“ (далее - ООО “Феникс“, ответчик) о расторжении договора аренды от 28.11.2005 N 319/3 нежилого помещения общей площадью 174,6 кв. м, расположенного в нежилом двухэтажном здании общей площадью 180,6 кв. м, литер Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв. м, литер К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв. м, литер З, находящихся по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д. 36, и выселении ответчика.

Решением от 19 июля 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Комитет не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Ответчик возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Муниципальное учреждение “Дорожное ремонтно-строительное предприятие“, муниципальное учреждение “Городской центр механизации жилищно-коммунального хозяйства“ явку представителей в судебное заседание не обеспечили. О месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждено уведомлениями о вручении почтовых отправлений N 410031 28 81761 8, N 410031 28 81760 1, N 410031 28 81762 5. В соответствии с
частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей истца и ответчика, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда является законным и обоснованным.

Как видно из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом города Саратова, с одной стороны, и обществом с ограниченной ответственностью “Феникс“, с другой стороны, заключен договор аренды от 28.11.2005 N 319/3.

По условиям договора с учетом дополнительного соглашения от 08.08.2006 N 4 арендатору в аренду передано имущество, являющееся муниципальной собственностью, находящееся по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д. 36.

Нежилое помещение общей площадью 174,6 кв. м, расположенное в нежилом двухэтажном здании общей площадью 180,6 кв. м, литер Л, нежилое одноэтажное здание, общей площадью 152,4 кв. м, литер К, нежилое двухэтажное здание общей площадью 342,8 кв. м, литер 3.

Срок действия договора установлен с 01.12.2005 по 01.12.2015 (пункт 1.5 договора).

Указанные объекты приняты ответчиком по актам приема-передачи от 01.12.2005.

Согласно указанным актам и пункту 1.1 договора, техническое состояние помещения на момент передачи определено как удовлетворительное.

Пункт 2.2.4 договора возлагает обязанность на арендатора своевременно за свой счет производить текущий ремонт объекта, в том числе поддерживать в надлежащем состоянии фасады объекта. Принимать долевое участие в финансировании ремонта фасада здания, если в аренде находится часть здания или помещения в нем.

В соответствии с пунктом 2.2.8 арендатор обязан содержать объект и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии.

В силу пункта 2.1.2 арендодатель обязан не менее чем за один месяц письменно уведомлять арендатора о необходимости освобождения объекта в связи с принятым в установленном порядке
решением о постановке здания на капитальный ремонт или о его сносе по градостроительным соображениям, а также в связи с отказом арендодателя в возобновлении договора аренды на новый срок.

Пунктом 2.2.7 договора установлено, что арендатор обязан освободить объект аренды в связи с аварийным состоянием конструкций и (или) его постановке на капитальный ремонт. Пункт 5.3 предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в случае принятия решения о постановке объекта на капитальный ремонт.

Разделом 5 договора стороны согласовали порядок и условия расторжения договора.

Пунктом 5.3 установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе в случае принятия в установленном порядке решения: о сносе объекта; его реконструкции; постановке объекта на капитальный ремонт в случае отказа арендатора от долевого участия в осуществлении такого ремонта с зачетом затрат на его проведение.

Согласно актам приема-передачи имущества и пункту 1.1 договора, техническое состояние помещения на момент передачи определено как удовлетворительное. Таким образом, арендодателем были оговорены недостатки передаваемого имущества.

Указанное обстоятельство подтверждает тот факт, что арендатор, заключая договор и подписывая акты приема-передачи, знал о состоянии принимаемого им в аренду имущества.

По мнению истца, действия (бездействие) арендатора являются причиной аварийного состояния объекта недвижимости, находящегося в аренде, и необходимости проведения комитетом незамедлительного ремонта переданных в аренду помещений.

В ходе проведенной истцом технической экспертизы установлено, что плиты перекрытия над 1-ым и 2-ым этажами демонтированы, перегородки были разрушены. В результате демонтажа плит верхняя часть стен и перегородки также были разрушены. Оконные и дверные проемы демонтированы. Постоянное замачивание конструкций, попеременное замораживание и оттаивание привели к разрушению кирпичной кладки стен и глубокой коррозии металлических
балок перекрытия.

В рамках предоставленных полномочий комитетом как представителем собственника муниципального имущества принято решение о проведении капитального ремонта имущества, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д. 36, выразившееся в издании распоряжения от 01.12.2009 N 1457-р “О принятии решения об использовании для муниципальных нужд и проведении капитального ремонта“.

Неисполнение условий договора (пунктов 2.2.4 и 2.2.8) и нахождение объектов недвижимости в аварийном состоянии послужило основанием для одностороннего расторжения договора арендодателем.

01 декабря 2009 года комитетом в адрес ООО “Феникс“ направлено уведомление об одностороннем расторжении договора аренды.

При этом Договор считается расторгнутым с момента получения Арендатором уведомления об отказе от исполнения Договора (пункт 5.4 договора).

Уведомление получено ООО “Феникс“ 02.12.2009.

Арендованное имущество не возвращено арендатору.

Ненадлежащее исполнение ООО “Феникс“ договорных обязательств по содержанию имущества послужило основанием для обращения комитета в суд с иском о расторжении договора аренды и выселении ответчика.

Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к правильному выводу, что оснований, установленных законом или договором, для расторжения договора аренды нет.

Апелляционная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2010 по делу N А57-122/2010, вступившим в законную силу, установлено, что 17.09.2009 ООО “Феникс“ обратилось в комитет по управлению имуществом г. Саратова с заявкой о заключении договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества общей площадью 669,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д. 36, в порядке использования преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего
предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ“ (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

01 декабря 2009 года комитет решением N 05-11/8785 отказал ООО “Феникс“ в приобретении арендуемого имущества.

Письмом от 01.12.2009 N 09-06/8784 комитет сообщил ООО “Феникс“ об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 28.11.2005 на основании пункта 5.3 этого договора, в связи с чем, по мнению истца, заключенный между сторонами договор аренды недвижимого имущества от 28.11.2005 считается расторгнутым.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2010 по делу N А57-122/2010, вступившим в законную силу, решение комитета об отказе ООО “Феникс“ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества признано незаконным. Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 комитету отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанный с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Следовательно, возможность одностороннего отказа комитета от исполнения договора допускается только в случае, предусмотренном самим договором. Учитывая содержание пункта 5.3 договора, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что данный отказ совершен комитетом в нарушение указанного положения договора.

Пунктом 5.3 договора установлено, что комитет как арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без обращения в суд в случае принятия в установленном порядке решения: о сносе объекта; о реконструкции объекта; о постановке объекта на капитальный ремонт в случае отказа Арендатора от долевого участия в осуществлении такого ремонта с зачетом затрат на его проведение.

Доказательств принятия в установленном порядке решения
о сносе, о реконструкции или о капитальном ремонте арендуемого объекта недвижимости и доказательств, подтверждающих отказ заявителя от долевого участия в осуществлении такого ремонта, материалы дела не содержат.

Согласно пунктам 1 и 2 распоряжения от 01.12.2009 N 1457-р “О принятие решения об использовании для муниципальных нужд и проведении капитального ремонта“, приняты решения об использовании спорных объектов для муниципальных нужд (производственной базы муниципального унитарного предприятия коммунальной сферы) и о проведении капитального ремонта спорных объектов.

Доказательств доведения указанного распоряжения до ответчика, а также отказа ответчика от долевого участия в капитальном ремонте спорных объектов комитет не представил.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно посчитал односторонний отказ комитета от исполнения договора аренды не соответствующим требованиям статьи 310 Гражданского кодекса РФ и положениям пункта 5.3 договора, посчитав его ничтожной сделкой в соответствии с положениями статьи 168 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, нет оснований считать договор аренды расторгнутым.

Аналогичные выводы содержатся в решении Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2010 по делу N А57-122/2010, имеющем для рассматриваемого дела преюдициальное значение.

Суд первой инстанции дал правильную оценку действиям комитета, выразившимся в одновременном отказе арендатору в реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества и направлении уведомления о расторжении договора, не соответствующего нормам статьи 310 Гражданского кодекса РФ и условиям договора, признав их злоупотреблением правом, недопустимым в силу требований статьи 10 Гражданского кодекса РФ, поскольку указанные действия арендодателя препятствуют реализации ООО “Феникс“ права на преимущественное приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал комитету в удовлетворении исковых требований.

Все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана
правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 19 июля 2010 года по делу N А57-1729/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275 - 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А.АКИМОВА

Судьи

С.Г.ВЕРЯСКИНА

О.В.ЛЫТКИНА