Решения и определения судов

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010 по делу N А57-3743/2010 По делу о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении из занимаемого нежилого помещения.

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 сентября 2010 г. по делу N А57-3743/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Лыткиной О.В.,

судей Смирникова С.А., Веряскиной С.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Судаковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества ПКФ “Волга-XXI век“ на решение арбитражного суда Саратовской области от 31 мая 2010 года по делу N А57-3743/2010, судья Елистратов К.А.

по иску Комитета по управлению имуществом администрации г. Саратова

к Закрытому акционерному обществу ПКФ “Волга-XXI век“

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и выселении,

при участии
в судебном заседании представителей:

от истца - Погребняк И.С. по доверенности от 02.11.2009 N 02-08/7792, Воротневой Е.А. по доверенности от 02.09.2009 N 02-08/5921,

от ответчика - Дударенко А.Ф. по доверенности от 22.06.2010,

установил:

В арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению имуществом администрации г. Саратова (далее - КУИ, истец, арендодатель) с иском к Закрытому акционерному обществу ПКФ “Волга-XXI век“ (далее - ЗАО ПКФ “Волга-XXI век“, ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 137 380 рублей 68 копеек, пени в размере 242 097 рублей 33 копеек, расторжении договора аренды нежилого помещения N 054/6 от 15.04.2005 и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Астраханская, д. 118 “б“ общей площадью 73,4 кв. м.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 31 мая 2010 года заявленные требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу КУИ взыскана задолженность по уплате арендных платежей в размере 137 380,68 рублей, пени (с применением ст. 333 ГК РФ) в сумме 50 000 рублей. Договор аренды нежилого помещения N 054/6 от 15.04.2005 судом расторгнут и ЗАО ПКФ “Волга-XXI век“ выселено из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Астраханская, д. 118 “б“ общей площадью 73,4 кв. м.

ЗАО ПКФ “Волга-XXI век“ с принятым решением не согласилось, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Податель жалобы полагает, что Комитет по управлению имуществом администрации г. Саратова не подтвердило право собственности на
объект аренды, а следовательно спорный договор аренды является ничтожным. Кроме того, ответчик полагает, что фактически в его пользовании находился объект недвижимости меньшей площадью, чем предусмотрено в договоре аренды, а потому он должен платить арендную плату в меньшем размере. Не отрицает факт невнесения арендной платы, установленной договором за период, указанный истцом в исковом заявлении.

КУИ администрации г. Саратова представлен отзыв на апелляционную жалобу, где истец согласился с решением суда первой инстанции и пояснил, что задолженность по арендной плате образовалась за период с марта 2009 года по январь 2010 года.

Представитель ЗАО ПКФ “Волга-XXI век“ доводы апелляционной жалобы поддержал и настаивает на ее удовлетворении.

Представители КУИ просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения сторон, суд апелляционной инстанции решение арбитражного суда Саратовской области находит законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15 апреля 2005 года между КУИ администрации г. Саратова (арендодатель) и ЗАО ПКФ “Волга-XXI век“ (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 054/6 общей площадью 73,4 кв. м, расположенного в подвале жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Астраханская, д. 118 “б“ сроком с 01.01.2005 по 01.12.2005.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена возможность продления договорных отношений на тот же срок и тех же условиях, если за 1 месяц до окончания срока договора ни одна из сторон не заявит о продлении срока договора.

Ответчик продолжает пользоваться арендуемым нежилым помещением до настоящего времени, что не оспаривается сторонами.

К договору аренды нежилого помещения N 054/6 от 15.04.2005 в части изменения
размера арендной платы сторонами были заключены дополнительные соглашения N 1 от 30.12.2005, N 2 от 26.10.2006, N 3 от 15.12.2006, N 4 от 10.01.2007, N 5 от 27.12.2007, N 6 от 27.12.2007, N 7 от 19.12.2008.

Договор заключен на срок менее года, а потому в силу статьи 609 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации не подлежит.

19.11.2009 КУИ администрации г. Саратова направил в адрес ЗАО ПКФ “Волга-XXI век“ претензию, в которой предложил оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пеню за 6 месяцев в срок до 25 декабря 2009 года, а также в связи с нарушением пункта 3 статьи 619 ГК РФ расторгнуть договор аренды и освободить занимаемое нежилое помещение.

В связи с неисполнением требований о погашении задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и освобождении помещения истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено, что арендная плата должна вноситься арендатором за каждый текущий месяц равными долями в размере 1/12 части от годовой суммы не позднее десятого числа текущего месяца.

Однако обязательство по перечислению арендной платы исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность за март 2009 года - январь 2010 года в размере 137 380,68 рублей.

Расчет задолженности проверен судами первой и апелляционной инстанции и признан обоснованным.

Представитель ответчика также в судебном заседании не отрицал факта невнесения арендной платы.

Доказательств обратного в соответствии со ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено, поэтому
суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования КУИ о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 137 380,68 рублей.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, взыскал задолженность по арендной плате в полном объеме, уменьшил размер пени до 50 000 руб., применив положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Пунктом 4.2 Договора аренды стороны предусмотрели ответственность арендатора за просрочку оплаты арендных платежей в виде неустойки в размере 1% от суммы подлежащей оплате за каждый день просрочки.

Поскольку ответчиком нарушено условие договора о сроке исполнения обязательства по оплате, обеспеченного договорной неустойкой, то истец вправе требовать ее уплаты за все время просрочки, до прекращения действия договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом, а не обязанностью суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков,
вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и др.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Апелляционная коллегия находит правомерным применение в данном случае положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, на основании которой суд первой инстанции уменьшил размер неустойки до 50 000 рублей.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 5.3 договора стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае возникновения задолженности по внесению арендной платы в течение двух месяцев подряд, независимо от ее последующего внесения.

Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, что подтверждено представленной в материалы дела претензией от 19.11.2009 N 02-08/8421, которая содержит извещение ответчика о наличии задолженности, которую необходимо погасить до 25.12.2009, предложение расторгнуть договор и освободить занимаемое нежилое помещение.

Суду апелляционной инстанции истцом представлено почтовое уведомление о вручении претензии представителю ответчика.

В судебном заседании представитель ЗАО ПКФ “Волга-XXI век“ также не отрицал факта получения указанной претензии.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора и с учетом наличия задолженности по арендной плате более двух месяцев подряд, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования о расторжении договора и выселении ответчика из арендуемого нежилого помещения.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что фактически занимаемая обществом площадь составляет 56,5 кв. м, а потому задолженность, с учетом произведенной ранее платы, отсутствует.

Также ответчик не соглашается с выводами суда первой инстанции о том,
что арендуемый объект недвижимости был передан ему на основании дополнительного соглашения N 1 от 21.07.2003 к договору аренды нежилого помещения N 232/Ф от 21.07.2003, поскольку основанием для взыскания арендной платы по настоящему делу является договор N 054/6 от 15.04.2005.

Указанные доводы апелляционной жалобы являются необоснованными по следующим основаниям.

Разделом 1 договора аренды нежилого фонда N 054/6 от 15.04.2005 предусмотрено, что арендодатель предоставляет арендатору за плату помещение, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Астраханская, д. 118 “б“ на основании ранее заключенного договора аренды N 232/Ф от 21.07.2003 общей площадью 73,4 кв. м.

В пункте 2.1.1 стороны предусмотрели, что если на момент подписания договора предмет аренды находится во владении арендатора, акт приема-передачи не составляется.

То есть указанный договор в части определения объекта договора аренды (функциональное назначение, площадь, адрес местонахождения) имеет отсылку к договору аренды N 232/Ф от 21.07.2003.

Дополнительным соглашением N 1 от 21.07.2003 к договору аренды N 232/Ф от 21.07.2003 стороны предусмотрели, что акт приема-передачи сторонами не составляется, так как помещение находится в фактическом пользовании арендатора.

Доказательств того, что по истечении срока действия договора аренды N 232/Ф от 21.07.2003 арендуемое недвижимое имущество площадью 73,4 кв. м было возвращено собственнику в материалы дела не представлено.

Как следует из материалов дела, в аренду ЗАО ПКФ “Волга-XXI век“ было предоставлено нежилое помещение площадью 73,4 кв. м.

Частью 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если
из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное /ч. 1/. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок /ч. 2/.

Дополнительными соглашениями к договору аренды нежилого помещения N 054/6 от 15.04.2005 N 1 от 30.12.2005, N 2 от 26.10.2006, N 3 от 15.12.2006, N 4 от 10.01.2007, N 5 от 27.12.2007, N 6 от 27.12.2007, N 7 от 19.12.2008 стороны вносили изменения в договор в части размера арендной платы.

Площадь арендуемого объекта недвижимости является существенным условием договора аренды, а потому изменения в договор должны вноситься путем составления единого документа, согласованного сторонами.

В материалы дела не представлено доказательств того, что до 25.12.2009 арендатор обращался к арендодателю с предложением внести изменение в договор аренды в части площади арендуемого объекта недвижимости, при этом сторонами ежегодно подписывались дополнительные соглашения в части изменения размера арендной платы, из чего суд апелляционной инстанции делает вывод о том, что спора о площади арендуемого объекта недвижимости не было.

Также в материалы дела не представлено доказательств того, что фактически в пользовании Общества находится объект недвижимости площадью 56,5 кв. м.

Не является обоснованным довод апелляционной жалобы о том, что КУИ администрации г. Саратова не является собственником спорного имущества, поскольку право собственности на нежилое помещение площадью 73,4 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. Астраханская, д. 118 “б“ подтверждается выпиской из реестра объектов муниципальной
собственности.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, поскольку оно является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение арбитражного суда Саратовской области от 31 мая 2010 года по делу N 57-3743/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275 - 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.В.ЛЫТКИНА

Судьи

С.Г.ВЕРЯСКИНА

А.В.СМИРНИКОВ