Решения и определения судов

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 по делу N А12-4499/2009 По делу о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды.

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 мая 2010 г. по делу N А12-4499/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 5 мая 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 5 мая 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной,

судей А.Ю. Никитина, А.Ю. Самохваловой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.В. Николаевым

при участии в заседании: от истца - Тереховой-Липартелиани М.Ю., представителя, паспорт серии <***>, доверенность от 05.03.2008 N 03-01 (ксерокопии в деле), от ответчика - Костылева А.И., предпринимателя, паспорт серии <***>, Малаховой Е.И., представителя, паспорт серии <***>, доверенность от 30.11.2007 N Д-971 (ксерокопии в деле), третьи лица извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в
порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления от 01.04.2010 N 90617, 90618,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Березка“, г. Михайловка Волгоградской области,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 1 февраля 2010 года по делу N А12-4499/2009, принятое судьей Н.П. Зотовой,

по иску общества с ограниченной ответственностью “Березка“, г. Михайловка Волгоградской области,

к предпринимателю без образования юридического лица Ф.И.О. г. Михайловка Волгоградской области,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, г. Волгоград, Администрация городского округа - город Михайловка Волгоградской области, г. Михайловка Волгоградской области,

о признании сделки по одностороннему расторжению договора аренды недействительной,

установил:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью “Березка“ с иском к предпринимателю без образования юридического лица Ф.И.О. о признании недействительной сделки по одностороннему расторжению договора аренды нежилого помещения от 1 марта 2005 года N 21-п/05.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил признать недействительным одностороннее расторжение договора аренды от 1 марта 2005 года N 21-п/05 со сроком действия до 28 февраля 2015 года.

Решением от 22 мая 2009 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-4499/2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением от 29 июля 2009 года Двенадцатого арбитражного апелляционного суда решение от 22 мая 2009 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-4499/2009 оставлено без изменения.

Постановлением от 28 октября 2009 года арбитражного суда кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Поволжского округа решение от 22
мая 2009 года и постановление от 29 июля 2009 года по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции отметил, что судом не принято во внимание условие пункта 4.3 договора, согласно которому изменение размера арендной платы возможно при принятии уполномоченным органом решения о таком изменении, доказательств принятия органами местного самоуправления решения об изменении величины размера арендной платы в период с 1 марта 2005 года по декабрь 2008 года суду не представлено. Судом не дана оценка представленным стороной доказательствам о нарушении условий пункта 3.1.4 договора, не установлено, была ли произведена перепланировка спорного помещения на момент приобретения его ответчиком и, каким образом это обстоятельство нарушило его права как стороны по договору аренды.

Решением от 1 февраля 2010 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-4499/2009 с учетом указаний кассационной инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по настоящему делу судебным актом, общество с ограниченной ответственностью “Березка“ обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 1 февраля 2010 года отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: произвольное требование арендодателя об увеличении размера арендной платы ничтожно, капитальный ремонт и реконструкция фасада арендуемого помещения являются обязанностью арендатора в силу соглашения сторон, незначительное изменение площади в результате капитального ремонта не повлекло существенного ухудшения имущества, перепланировка арендуемого помещения не доказана, после окончания срока аренды нежилое помещение будет восстановлено в прежних размерах путем демонтажа гипсокартонной обшивки.

Предприниматель без образования юридического
лица Костылев Александр Иванович представил отзыв на апелляционную жалобу, считает не подлежащим отмене обжалуемый судебный акт, т.к. доводы апелляционной жалобы не подтверждены материалами дела, юридически значимые обстоятельства установлены полно и исследованы всесторонне, нормы материального права применены правильно.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области обратилось с ходатайством о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Ходатайство подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, Администрация г. Михайловки Волгоградской области (арендодатель) заключила с обществом с ограниченной ответственностью “Березка“ (арендатор) договор аренды нежилого помещения от 1 марта 2005 года N 21-п/05, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду встроенное нежилое помещение общей площадью 91,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Михайловка Волгоградской области, ул. Обороны, 55, сроком с 1 марта 2005 года по 28 февраля 2015 года. Арендодатель подтвердил свое право собственности на сдаваемое в аренду нежилое помещением свидетельством о государственной регистрации права от 6 января 2005 года серии 34 АВ N 186216. Права и обязанности арендодателя и арендатора определены в разделах II, III договора, платежи и расчеты - разделе IV договора, ответственность сторон - в разделе V, особые условия договора - в разделе VI заключенного договора. Во исполнение пункта 2.1.1 договора стороны оформили и подписали акт приема-передачи от 1 марта 2005 год, который являлся неотъемлемой частью договора аренды. Поскольку договор аренды нежилого помещения от 1 марта 2005 года N 21-п/05 заключен на срок более одного года, то он был зарегистрирован в установленном законом порядке на основании норм статей 131, 164, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом
3.1.4 арендатор обязывался выполнить реконструкцию фасада арендуемого помещения, в соответствии с эскизами, выданными Комитетом архитектуры и градостроительства Администрации г. Михайловки, произвести благоустройство территории, прилегающей к арендуемому помещению; пунктом 3.1.5 - не производить переоборудования и перепланировку арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя.

В момент действия договора аренды нежилого помещения от 1 марта 2005 года N 21-п/05 произошла смена собственника, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 25 января 2007 года серии 34 АА N 353537. Новый собственник нежилого помещения (ответчик) и арендатор (истец) оформили дополнительное соглашение от 6 марта 2007 года об изменении договора аренды нежилого помещения от 1 марта 2005 года N 21-п/05, которое было зарегистрировано 18 мая 2007 года, что не отрицается сторонами и подтверждено регистрационной записью (т. 1, л.д. 39).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства
и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сторонами заключен договор аренды от 1 марта 2005 года N 21-п/05, который должен отвечать не только требованиям общих норм гражданского законодательства, а также требованиям параграфов 1, 4 главы 34 “Аренда“ Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года N 53 “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений“). Данные разъяснения обращают внимание судов на то, какими нормами материального права следует руководствоваться при квалификации арендных отношений нежилых помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса
Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В разделе IV договора аренды нежилого помещения от 1 марта 2005 года N 21-п/05 определен размер арендной платы за встроенно-пристроенное нежилое помещение, занимаемое истцом, 4945 руб. 45 коп. в месяц (+ 18% НДС).

На основании части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 4.2 договора аренды от 1 марта 2005 года N 21-п/05 согласованы условия изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, сроков и порядка ее внесения: направление в адрес арендатора уведомления.

В пункте 4.3 названного договора указаны случаи корректировки размера арендной платы: изменение величины арендной платы по решению органов местного самоуправления г. Михайловки.

Изменения и дополнения настоящего договора, касающиеся размера арендной платы, порядка и сроков ее внесения, производятся арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору (пункт 6.5.1 договора аренды от 1 марта 2005 года N 21-п/05).

Согласно части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Нормы части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат указаний, в каких
случаях и пределах возможно изменение арендной платы не чаще одного раза в год.

Ответчик направлял истцу уведомления об увеличении размера арендной платы от 5 июля 2007 года до 6092 руб. 54 коп. в месяц с 1 августа 2007 года с обоснованием новой цены, от 29 декабря 2007 года до 45600 руб. ежемесячно с 1 января 2008 года (из расчета 500 руб. за 1 кв. м), с 1 января 2008 года до 18520 руб. в месяц с обоснованием новой цены, годовая арендная плата составит 222245 руб. 79 коп.

Письмом от 10 июля 2007 года N 03 истец отклонил предложение арендодателя об увеличении размера предложенной им арендной платы до 6092 руб. 54 коп. в месяц, сославшись на отсутствие решений органов местного самоуправления об изменении величины арендной платы. Арендодатель (ответчик) письмом от 27 сентября 2007 года заявил отказ от договора аренды с 10 июля 2007 года, поскольку арендатор не принял увеличение размера арендной платы до 6092 руб. 54 коп. ежемесячно. Досудебное предупреждение от 27 сентября 2007 года было направлено истцу 23 октября 2007 года и получено последним 30 октября 2007 года. Письмом от 18 декабря 2007 года истец согласился с размером арендной платы 6092 руб. 54 коп. в месяц, но арендодатель данное согласие арендатора отклонил письмом от 29 декабря 2007 года, предложив арендную плату в сумме 45600 руб., на данном размере арендной платы арендодатель не настаивал, т.к. в последующем предложил уменьшить ежемесячную арендную плату до 18520 руб. 48 коп.

Уведомлением от 8 ноября 2007 года ответчик обязывал арендатора произвести реконструкцию фасада арендуемого помещения в соответствии с
эскизами, согласованными с главным архитектором города Михайловка, капитальный ремонт помещения, выполнить электропроводку, сигнализацию в соответствии с требованиями Ростехнадзора, противопожарной безопасности.

Досудебным требованием от 16 мая 2008 года N 2 ответчик уведомил истца об одностороннем расторжении договора аренды от 1 марта 2005 года N 21-п/05 с 16 июня 2008 года в связи с невнесением арендных платежей с 1 января 2008 года в сумме 45600 руб. ежемесячно. Письмом от 7 июня 2008 года N 019 истец отклонил предупреждение ответчика о расторжении договора аренды по основаниям незаконной перепланировки и несогласованного увеличения размера арендной платы. Письмом от 25 июня 2008 года ответчик продлил истцу срок устранения незаконной перепланировки.

Уведомлением от 26 июня 2008 года арендодатель предложил с 5 июля 2008 года уплачивать за аренду спорного нежилого помещения ежемесячно 18520 руб. 48 коп.

Арендодатель направил арендатору решение от 19 декабря 2008 года (уведомление от 26 декабря 2008 года, т. 2 л.д. 28) о расторжении в одностороннем порядке договора аренды от 1 марта 2005 года N 21-п/05 в связи с задолженностью по арендной плате в сумме 109253 руб. 19 коп.

Письмом от 26 января 2009 года (уведомление от 29 января 2009 года N 40334806270090) ответчик уведомил в очередной раз арендатора о расторжении договора аренды от 1 марта 2005 года N 21-п/05 в одностороннем порядке в связи с несогласием изменения размера арендной платы и произведенной перепланировкой.

Вместе с тем, истец неверно полагает, что пункты 4.2 и 4.3 договора аренды от 1 марта 2005 года N 21-п/05 могут применяться только во взаимосвязи.

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае
одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 6.2 договора аренды нежилого помещения от 1 марта 2005 года N 21-п/05 стороны согласовали, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случае выражения арендатором в письменной форме несогласия с изменением арендной платы, сроков и порядка ее внесения, невыполнения иных условий договора.

Арендодатель первоначально предложил изменить размер арендной платы с 1 августа 2007 года, арендатор необоснованно отклонил данное предложение, на последующие предложения об изменении арендной платы истец не дал согласия, чем нарушено право арендодателя на ежегодное изменение размера арендной платы в силу закона.

Пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не доказал отсутствие своей вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору аренды нежилого помещения от 1 марта 2005 года N 21-п/05, не представил доказательства, что после получения писем-предупреждений арендодателя об изменении размера арендной платы предпринял все необходимые меры по урегулированию разногласий о размере арендной платы в установленном законом порядке. Довод истца о необоснованном увеличении размера арендной платы в связи с тем, что органы местного самоуправления не корректировали величины арендной платы в спорный период времени, не может быть принят во внимание, т.к. по условиям пункта 4.2 договора принятие таких решений не требовалось.

Таким образом, арендодатель трижды направлял арендатору уведомления об изменении размера арендной платы, ни одно из них не было принято, что позволило ответчику заявить односторонний отказ от договора аренды и зарегистрировать отсутствие обременения в установленном законом порядке.

Ответчик имел право на изменение условий заключенного договора аренды в части размера арендной платы в силу положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. не являлся первоначальным арендодателем и не мог предвидеть изменения обстоятельств настолько, что договор не был бы им заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Довод истца о том, что он дал согласие на увеличение размера арендной платы до 6092 руб. 54 коп. не может быть принят во внимание, поскольку арендатор не исполнил в этом случае свои обязательства, предусмотренные пунктом 3.1.8 договора аренды от 1 марта 2005 года N 21-п/05, не произвел регистрацию изменения арендной платы.

Истец получил спорное нежилое помещение по акту приема-передачи от 1 марта 2005 года площадью 91,2 кв. м. В дальнейшем площадь нежилого помещения изменилась (уменьшилась до 87,8 кв. м), что отражено в техническом паспорте по состоянию на 31 марта 2008 года (т. 1, л.д. 70), акте обследования встроенного нежилого помещения от 23 апреля 2008 года, расположенного по адресу: ул. Обороны, 55, г. Михайловка Волгоградской области. В заключении обследования отмечено, что в помещении произведена самовольная реконструкция, затрагивающая конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, несущие конструкции здания находятся в удовлетворительном состоянии, дефектов и неисправностей не выявлено.

Арендодатель приобрел спорное нежилое помещение по договору купли-продажи недвижимого имущества на аукционе от 28 декабря 2006 года, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 25 января 2007 года, о чем учинена соответствующая регистрационная запись за номером 34-34-06/006/2007-300. В дополнительном соглашении от 6 марта 2007 года стороны подтвердили площадь передаваемого в аренду помещения 91,2 кв. м, следовательно, перепланировка была произведена арендатором позднее в нарушение условий пункта 3.1.5 договора. Кроме того, в акте приема-передачи недвижимого имущества от 10 января 2007 года к договору купли-продажи от 28 декабря 2006 года указано, что покупатель (ответчик) приобрел нежилое помещение общей площадью 91,2 кв. м, состоящее из торгового зала, тамбура, туалетной комнаты, туалета, моечной, бытовки. Из технического паспорта по состоянию на 31 марта 2008 года, акта обследования от 23 апреля 2008 года видно, что отсутствует (снесена) перегородка между туалетной комнатой и туалетом, в результате самовольно разобранного заполнения витрины и замены на стеклопластиковые витражи затронуты несущие конструкции здания (ослабление надежности и безопасности), общая площадь уменьшилась на 3,4 кв. м, отделка фасада выполнена без согласования с главным архитектором города.

Суд первой инстанции дал правомерную оценку обстоятельствам изменения арендуемых площадей в результате реконструкции нежилого помещения и как данные изменения могут повлиять на права собственности арендодателя.

Учитывая вышеизложенное, совокупность двух оснований: несогласие с изменением размера арендной платы и перепланировки арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя, предоставили арендодателю право досрочного расторжения договора аренды от 1 марта 2005 года N 21-п/05 в одностороннем порядке.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции оценил доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение от 1 февраля 2010 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-4499/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Березка“ без удовлетворения.

Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий по делу

судья Двенадцатого арбитражного

апелляционного суда

Т.Н.ТЕЛЕГИНА

Судьи Двенадцатого арбитражного

апелляционного суда

А.Ю.НИКИТИНА

А.Ю.САМОХВАЛОВА