Решения и постановления судов

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2010 по делу N А57-23118/09 По делу о расторжении договора аренды земельного участка и прекращении ограничения (обременения) в виде аренды на данный земельный участок.

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 1 апреля 2010 г. по делу N А57-23118/09

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.А. Дубровиной,

судей Н.В. Луговского, М.Г. Цуцковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.И. Бусянковой

при участии в судебном заседании представителей: ЗАО “НПФ “Авангард-ф“ - Гатиной А.Р., действующей на основании доверенности от 10.09.2009 года,

администрации г. Саратова и комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова - Гнусиной Ю.А., действующей на основании доверенности от 16.03.2010 года N 01-02-41/21,



УФРС по Саратовской области (присутствовавшего до перерыва) - Лушпининой К.К., действующей на основании доверенности от 11.01.2010 года N 30,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества “Научно-производственная фирма “Авангард-ф“, г. Саратов,

на решение арбитражного суда Саратовской области от 25 января 2010 года

по делу N А57-23118/2009, принятое судьей Елистратовым К.А.,

по исковому заявлению администрации муниципального образования г. Саратов, г. Саратов,

к закрытому акционерному обществу “Научно-производственная фирма “Авангард-ф“, г. Саратов,

управлению Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, г. Саратов,

третье лицо: комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова, г. Саратов,

о расторжении договора аренды земельного участка и прекращении ограничения (обременения) в виде аренды,

установил:



В арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования г. Саратов (далее по тексту - администрация, истец) с заявлением, уточненным в соответствии с требованиями статьи 49 АПК РФ, о расторжении договора аренды от 03.09.2002 года N 1485 земельного участка площадью 3040 кв. м, с кадастровым номером 64:48:06 02 08:05, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. Кирова, д. 18 во Фрунзенском районе г. Саратова, заключенного между администрацией и закрытым акционерным обществом “Научно-производственная фирма “Авангард-ф“ (далее по тексту - ЗАО “НПФ “Авангард-ф“, общество, ответчик) и прекращении ограничения (обременения) в виде аренды на вышеуказанный земельный участок.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 25.01.2010 года в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

ЗАО “НПФ “Авангард-ф“, не согласившись с принятым решением в его мотивировочной части, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его в указанной части изменить, указав в качестве основания для отказа в иске ничтожность сделки, вытекающей из договора аренды земельного участка от 03.09.2002 года N 1485.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области представило в апелляционный суд отзыв, доводы которого поддержаны представителем в судебном заседании, с просьбой рассмотреть апелляционную жалобу и принять по ней постановление по усмотрению суда.

Администрация муниципального образования г. Саратов и комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова, в нарушение требований статьи 262 АПК РФ и определения суда апелляционной инстанции от 01.03.2010 года, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили. В судебном заседании апелляционного суда представитель администрации и комитета возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 10 минут 31.03.2010 года, после чего судебное заседание было продолжено.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Администрация г. Саратов, обращаясь в суд с исковым заявлением, указала на то, что, поскольку постановление мэра г. Саратова от 28.12.2001 года N 1040-363 отменено, изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земельного участка от 03.09.2002 года N 1485.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований администрации г. Саратова, суд первой инстанции пришел к выводу, что отмена постановления органа местного самоуправления, на основании которого земельный участок был предоставлен обществу в аренду, основанием для расторжения спорного договора не является.

Из материалов дела следует, что 03.09.2002 года на основании постановления мэра г. Саратова от 28.12.2001 года N 1040-363 “О предоставлении ЗАО “НПФ “Авангард-ф“ в аренду сроком на 25 лет земельного участка, занимаемого зданием с последующей реконструкцией в административный комплекс, и разрешения сроком на три года проектирования многоэтажных жилых домов во Фрунзенском районе“ между администрацией г. Саратова и ЗАО “НПФ “Авангард-ф“ был заключен договор N 1485 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:06 02 08:05, площадью 3022 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, пр. Кирова, д. 18.

Постановлением мэра г. Саратова от 21.10.2005 года N 548, постановление мэра г. Саратова от 28.12.2001 года N 1040-363 признано утратившим силу, в связи с чем, администрация обратилась в суд первой инстанции с настоящим иском.

Апелляционная инстанция, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, считает ошибочными выводы суда первой инстанции, изложенные в мотивировочной части решения, основанные на статьях 451, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), в силу следующего.

Положения статей 451, 452, 619 ГК РФ регламентируют основания для изменения или расторжения (досрочного расторжения) договора в связи с существенным нарушением его условий.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу части 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Между тем, согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из пункта 2.1 договора аренды земельного участка следует, что он заключен между истцом и ответчиком сроком на двадцать пять лет.

Доказательств существенного нарушения договора аренды земельного участка от 03.09.2002 года N 1485 со стороны ответчика, в материалы дела не представлено.

Кроме того, в силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность, в связи с тем, что она является результатом нарушений действующего законодательства.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, сделка, как правомерное действие, должна соответствовать требованиям и федеральных законов, и иных нормативных правовых актов. В противном случае она является ничтожной.

Согласно части 1 статьи 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

В числе основных правовых принципов земельного законодательства в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами (пункт 3 статьи 36 ЗК РФ).

Таким образом, правом на заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора обладают лица, владеющие на праве собственности или хозяйственного ведения объектами недвижимого имущества, расположенными на данном неделимом земельном участке.

Однако в материалы дела доказательств, подтверждающих право собственности ЗАО “НПФ “Авангард-ф“ на объекты недвижимого имущества (здание, помещения в нем), расположенные на вышеуказанном неделимом земельном участке, не представлено.

Напротив, согласно материалам дела, на момент вынесения администрацией г. Саратова постановления от 28.12.2001 года N 1040-363 на спорном земельном участке находились помещения, принадлежащие физическим и юридическим лицам, которые имели право пользоваться им, а также исключительное право на его приватизацию и приобретение права аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Следовательно, оснований для принятия постановления мэра г. Саратова от 28.12.2001 года N 1040-363 о предоставлении ЗАО “НПФ “Авангард-ф“ в аренду земельного участка, а также заключения на основании него договора аренды с ответчиком, у администрации г. Саратова не имелось, поскольку тем самым нарушаются права третьих лиц- собственников объектов недвижимости.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при заключении спорного договора аренды от 03.09.2002 года N 1485 допущены нарушения действующего законодательства, в связи с чем, данный договор является ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий.

В соответствии с абзацем 3 пункта 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“ в связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Поскольку, в силу действующего законодательства, ничтожная сделка не может быть расторгнута, так как является недействительной с момента ее совершения, исковые требования администрации муниципального образования г. Саратов удовлетворению не подлежат.

При принятии постановления суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 года N 36 “О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции“ в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции на основании пункта 2 статьи 269 Кодекса изменяет судебный акт, удовлетворяя апелляционную жалобу в этой части, и принимает по делу новый судебный акт с той же резолютивной и иной мотивировочной частями. На изменение мотивировочной части судебного акта указывается в резолютивной части постановления.

С учетом указанных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение арбитражного суда Саратовской области от 25 января 2010 года по делу N А57-23118/2009 изменить, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества “Научно-производственная фирма “Авангард-ф“ - удовлетворить.

Исключить из мотивировочной части решения арбитражного суда Саратовской области от 25 января 2010 года по делу N А57-23118/2009 выводы суда, основанные на положениях статей 451, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных исковых требований о расторжении договора аренды от 03.09.2002 года N 1485 земельного участка площадью 3040 кв. м, с кадастровым номером 64:48:06 02 08:05, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. Кирова, д. 18 во Фрунзенском районе г. Саратова, заключенного между администрацией г. Саратова и закрытым акционерным обществом “Научно-производственная фирма “Авангард-ф“ на основании постановления мэра г. Саратова от 28.12.2001 года N 1040-363, прекращении ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок площадью 3040 кв. м, кадастровый номер 64:48:06 02 08:05 по адресу г. Саратов, пр. Кирова, д. 18 во Фрунзенском районе отказать.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд Саратовской области.

Председательствующий

О.А.ДУБРОВИНА

Судьи

Н.В.ЛУГОВСКОЙ

М.Г.ЦУЦКОВА