Решения и постановления судов

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2010 по делу N А57-5776/2009 По делу о взыскании арендной платы и пени (основное требование). По делу о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным (встречное требование).

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 марта 2010 г. по делу N А57-5776/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Лыткиной О.В.,

судей: Александровой Л.Б., Борисовой Т.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Судаковой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. на решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 января 2010 года по делу N А57-5776/2009, судья Павлова Н.В., арбитражные заседатели: Алатырев В.А., Ялынычева Т.И.

по иску закрытого акционерного общества “Олимп“

к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. br>
о взыскании арендной платы в сумме 2 243 369 руб. 91 коп. и пени в сумме 284 534 руб., по встречному исковому заявлению Ф.И.О. br>
к закрытому акционерному обществу “Олимп“



о признании договора аренды нежилого помещения от 04.07.2008 N 15, заключенного между ИП Шмидт В.А. и ЗАО “Олимп“, незаключенным

при участии в судебном заседании представителей:

от и ЗАО “Олимп“ - Бабанова В.Г., по доверенности от 12.03.2010,

от ИП Шмидта В.А. - Латышева Д.В., по доверенности от 15.03.2010,

установил:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось закрытое акционерное общество “Олимп“ (далее - ЗАО “Олимп“, общество, арендодатель) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. (далее - ИП Шмидт В.А., предприниматель, арендатор) о взыскании арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 04.07.2008 N 15 в сумме 2 243 369,91 рублей и пени в сумме 284 534 рублей, а всего 2 527 903,91 рублей.

В то же время в Арбитражный суд Саратовской области обратился ИП Шмидт В.А. со встречным иском к ЗАО “Олимп“ о признании договора аренды нежилого помещения от 04.07.2008 N 15 незаключенным.

Дело рассмотрено с участием арбитражных заседателей Алатырева В.А. и Ялынычевой Т.И.

Решением суда первой инстанции от 18.01.2010 требования общества удовлетворены. В удовлетворении встречного иска предпринимателю отказано.

С предпринимателя в пользу ЗАО “Олимп“ взыскана арендная плата в сумме 2 243 369,91 рублей, пени за период с декабря 2008 года по 24 апреля 2009 года в сумме 284 534 рублей.



В удовлетворении встречного искового заявления о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 04.07.2008 N 15 ИП Шмидту В.А. отказано.

С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 24 139,52 рублей.

ИП Шмидт В.А. не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда от 18.01.2010 по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым ЗАО “Олимп“ в иске отказать и удовлетворить встречные исковые требования предпринимателя.

ЗАО “Олимп“ возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 04.07.2008 между ЗАО “Олимп“ (Арендодатель) и ИП Шмидт В.А. (Арендатор) заключен договор аренды N 15 нежилого помещения, расположенного во встроено-пристроенном помещении первого этажа жилого многоэтажного дома по адресу: г. Балаково, ул. Ленина, д. 117, состоящего из нежилого помещения, общей площадью 464,8 кв. м, Литера А и нежилого помещения, общей площадью 47,7 кв. м, Литера А.

Указанные нежилые помещения принадлежат Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 64 АБ N 160348 от 28.10.2005 и серия 64 ВБ N 160348 от 28.10.2005.

Обязательства по внесению предусмотренных условиями договора постоянной и переменной частей арендной платы в пользу собственника арендованного имущества - ЗАО “Олимп“ - ИП Шмидт В.А. не выполняет в полном объеме, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по оплате постоянной части арендной платы за период с декабря 2008 года по 23 апреля 2009 года в сумме 2 114 667 рублей, задолженность по переменной части арендной платы за период с декабря 2008 года по март 2009 года в сумме 128 702,91 рублей, что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ЗАО “Олимп“ в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Предприниматель обратился в арбитражный суд со встречным иском о признании договора аренды нежилого помещения от 04.07.2008 N 15 незаключенным. Указал, что в нарушение требований статей 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы в указанном договоре не определен, так как он ежемесячно изменяется.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск общества и отказывая предпринимателю в удовлетворении встречного иска, исходил из доказанности факта неисполнения арендатором своих обязательств по договору аренды. Указал, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе и по размеру арендной платы.

Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными по следующим основаниям.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В соответствии с частью 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе в виде предоставления арендатором определенных услуг. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно пункту 5.1 договора аренды нежилого помещения от 04.07.2008 N 15 арендная плата начинает начисляться с момента передачи помещения во временное пользование и распоряжение Арендатора и состоит из постоянных и переменных частей.

В соответствии с пунктом 5.2 указанного договора постоянная часть арендной платы выплачивается Арендатором ежемесячно в размере 550 000 руб. за полный месяц аренды (включая налоги). Переменная часть арендной платы определяется исходя из суммы расходов, которые Арендодатель понес или должен будет понести в связи с оплатой коммунальных услуг, потребленных Арендатором в связи с эксплуатацией помещения.

Пунктом 5.3 указанного договора аренды предусмотрено, что постоянная часть арендной платы вносится в течение срока аренды до 5 числа каждого оплачиваемого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя вне зависимости от того, выставит ли ему Арендодатель счет на оплату или нет.

В связи с неисполнением обязательства по оплате арендной платы у предпринимателя образовалась задолженность в сумме 2 243 369,91 рублей, в том числе задолженность по оплате постоянной части арендной платы за период с декабря 2008 года по 23 апреля 2009 года в сумме 2 114 667 рублей и задолженность по переменной части арендной платы за период с декабря 2008 года по март 2009 года в сумме 128 702,91 рублей.

Арендодатель в силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан гарантировать, что передаваемое имущество должно быть пригодно для использования в коммерческих целях. Без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания арендатор не может реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми ему для осуществления своей деятельности. Следовательно, включение в состав арендной платы затрат арендодателя по оплате коммунальных услуг не противоречит действующему законодательству.

Стороны условиями договора определили, что одним из факторов формирования размера арендной платы являются затраты арендодателя на оплату коммунальных услуг. При таком механизме исчисления арендной платы вся сумма, как постоянная ее часть, так и переменная, эквивалентная сумме коммунальных платежей, является оплатой арендодателю услуги по предоставлению в аренду нежилых помещений.

При указанных обстоятельствах, довод предпринимателя о неопределенности размера арендной платы по спорному договору аренды подлежит отклонению, как несостоятельный, необоснованный и неподтвержденный.

Доказательств погашения задолженности по договору в сумме 2 243 369,91 рублей ИП Шмидтом В.А. не представлено.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика арендной платы в сумме 2 243 369,91 рублей является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

В связи с допущенной арендатором просрочкой уплаты арендных платежей за указанный период, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки в сумме 284 534 рублей.

В силу части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 6.5 спорного договора аренды в случае просрочки арендных платежей, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Произведенный истцом расчет пени исследован судами обеих инстанций и признан правильным.

С учетом изложенного и при отсутствии доказательств своевременного внесения предпринимателем арендных платежей по спорному договору аренды, суд первой инстанции сделал правильный вывод об обоснованности требований истца в части взыскания с ответчика неустойки в сумме 284 534 рублей.

Довод апелляционной жалобы о нарушении ЗАО “Олимп“ досудебного порядка урегулирования спора опровергнут имеющимися в деле доказательствами.

Из материалов дела видно, что общество предпринимало меры для досудебного разрешения спора, выставляя ответчику требование об уплате пени от 09.03.2009 и направляя счета от 04.03.2009 N 59, N 60, N 61 на оплату задолженности по переменной составляющей арендной платы за декабрь 2008 года и январь, февраль 2009 года, с указанием суммы пени за просрочку платежа (т. 1 л.д. 93 - 96).

Согласно п. 7.1 спорного договора аренды споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, стороны будут разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, обменами письмами, уточнением условий договора, составлением необходимых протоколов, дополнений и изменений, обменами телеграммами и факсами и др. При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

По мнению предпринимателя, досудебный порядок урегулирования спора не был соблюден ЗАО “Олимп“, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства урегулирования спора дружеским путем.

Суд первой инстанции дал правильную оценку указанному доводу ИП Шмидта В.А., сочтя его ошибочным, указав, что досудебный порядок урегулирования спора в правоотношениях сторон по договорам аренды в обязательном порядке действующим законодательством не предусмотрен.

В указанном договоре аренды процедура досудебного урегулирования спора не конкретизирована, то есть, не указан порядок и сроки предъявления претензий и требований сторон. Указанное в п. 7.1 договора аренды от 04.07.2008 N 15 условие можно рассматривать как возможный порядок защиты нарушенных прав. В данном пункте договора указаны возможные пути урегулирования спора, а не конкретный претензионный порядок в виде направления претензии стороне.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, повторяют доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, получили надлежащую правовую оценку и отклоняются судом апелляционной инстанции.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно взыскал с ИП Шмидта В.А. в пользу ЗАО “Олимп“ 2 527 903,91 рублей, в том числе задолженность по арендной плате в сумме 2 243 369,91 руб. и неустойку по указанному договору аренды в сумме 284 534 руб.

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями к отмене принятого решения.

Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется. Апелляционную жалобу предпринимателя следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.01.2010 по делу N А57-5776/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275 - 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.В.ЛЫТКИНА

Судьи

Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА

Т.С.БОРИСОВА