Решения и постановления судов

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2010 по делу N А57-9201/2009 По делу о признании недействительным заключения об определении рыночной стоимости нежилых зданий, находящихся на дату проведения оценки в собственности РФ.

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 9 февраля 2010 г. по делу N А57-9201/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Веряскиной С.Г., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поваровой Н.В.,

при участии в судебном заседании представителей:

от Федерального государственного унитарного дорожного эксплуатационного предприятия N 331, в лице конкурсного управляющего Серебрякова В.М. - Палагиной Р.С., доверенность от 17.03.2009 без номера, выдана на 1 год; представлен отзыв на апелляционную жалобу;



от общества с ограниченной ответственностью “Бюро оценки собственности“ - оценщик Мышляева О.В., доверенность от 24.08.2009 без номера, выдана сроком на шесть месяцев;

без участия в судебном заседании представителей Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области, своевременно и надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания, (почтовое уведомление N 97358, приобщено к материалам дела),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области, г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 ноября 2009 года по делу N А57-9201/2009 (судья Огнищева Ю.П.),

по заявлению Федерального государственного унитарного дорожного эксплуатационного предприятия N 331, в лице конкурсного управляющего Ф.И.О. г. Саратов,

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области, г. Саратов,

обществу с ограниченной ответственностью “Бюро оценки собственности“, г. Саратов,

о признании недействительным заключения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области N 05-3815 от 13.05.2009 г. “Заключение государственного финансового контрольного органа по Отчету N 1901.09.М “Об определении рыночной стоимости нежилых зданий, находящихся на дату проведения оценки в собственности Российской Федерации, расположенных по адресу: Саратовская область, Советский район, р.п. Степное, улица Кутузова, дом N 4“ от 19.01.2009 г.,

установил:

Конкурсный управляющий Федерального государственного унитарного дорожного эксплуатационного предприятия N 331 (далее по тексту ФГУ ДЭП N 331) Серебряков Владимир Михайлович обратился в арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании недействительным заключения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области N 05-3815 от 13.05.2009 г. “Заключение государственного финансового контрольного органа по отчету N 1901.09.М “Об определении рыночной стоимости нежилых зданий, находящихся на дату проведения оценки в собственности Российской Федерации, расположенных по адресу: Саратовская область, Советский район, р.п. Степное, улица Кутузова, дом N 4“ от 19 января 2009 года.



Решением арбитражного суда Саратовской области от 06 ноября 2009 года заявленные требования удовлетворены.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области с принятым решением не согласилось, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В апелляционной жалобе податель настаивает на правомерности заключения о невозможности рекомендации Отчета для целей совершения сделки, утверждая, что Отчет не соответствует Федеральному закону N 135-ФЗ от 29.07.1998 года “Об оценочной деятельности в РФ“ и Федеральному стандарту N 3.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий Федерального государственного унитарного дорожного эксплуатационного предприятия N 331 Серебряков В.М. с доводами апелляционной жалобы не согласился, полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представитель ООО “Бюро оценки собственности“ в судебном заседании поддержал позицию конкурсного управляющего.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствии представителей Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области (п. 1 ст. 123, п. 3 ст. 156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, арбитражный суд Саратовской области решением от 03 августа 2005 года по делу N А57-259Б/04-12 признал Федеральное государственное унитарное дорожное эксплуатационное предприятия N 331 несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Для проведения оценки недвижимого имущества должника конкурсным управляющим в порядке статьи 129 ФЗ “О несостоятельности банкротстве“ от 26.10.2002 года N 127-ФЗ был привлечен независимый оценщик ООО “Бюро оценочной деятельности“.

В соответствии с договором от 04.06.2008 года N 207 (т. 1 л.д. 19 - 30) ООО “Бюро оценочной деятельности“ произведена независимая оценка рыночной стоимости 7 нежилых зданий, находящихся на дату проведения оценки в собственности Российской Федерации, расположенных по адресу: Саратовская область, Советский р-н, р.п. Кутузова д. N 4 (т. 1 л.д. 55 - 150).

Целью и задачей оценки объекта недвижимого имущества являлось определение рыночной стоимости для совершения сделки купли-продажи в рамках конкурсного производства.

Согласно Отчету N 1901.09М рыночная стоимость объектов оценки, в том числе: здание с двумя пристройками, литер Ааа1, общей площадью 119 кв. м 230 000 рублей, одноэтажное здание, литер Б, общей площадью 146 кв. м стоимостью 210 000 рублей, одноэтажное здание с пристройкой, литер ВВ1, общей площадью 446,6 кв. м стоимостью 760 000 рублей, одноэтажное здание с холодной пристройкой литер Гг1, общей площадью 112,8 кв. м стоимостью 220 000 рублей, здание, литер Д, общей площадью 408,4 кв. м стоимостью 740 000 рублей, здание, литер Е, общей площадью 446,7 кв. м стоимостью 810 000 рублей, здание - склад ГСМ, назначение: нежилое 1-этажный, общая площадь 58,5 кв. м, литер Ж стоимостью 130 000 рублей. по состоянию на 26 декабря 2008 года составила, 3 100 000 рублей.

Отчет оценщика был направлен в ТУ ФАУФИ по Саратовской области для получения заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке в порядке действующего законодательства.

В Заключении ТУ ФАУФИ по Саратовской области от 13.05.2009 года N 05-3815 был сделан вывод о том, что указанный отчет не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и не может быть рекомендован для целей совершения сделки, по тем основаниям, что величину рыночной стоимости объектов оценки невозможно признать достоверной и обоснованной, поскольку в нарушение п. 4 Федерального стандарта оценки N 3 в Отчете отсутствуют сведения, а также правоустанавливающие документы на железобетонное ограждение, соответственно в расчетах наличие ограждения не учитывалось, вместе с тем наличие ограждения может оказать существенное влияние на итоговую стоимость объекта оценки (т. 1 л.д. 7 - 10).

Не согласившись с Заключением ТУ ФАУФИ по Саратовской области, заявитель обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что Отчет составлен в соответствии с требованиями и нормами Федерального закона РФ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ и действующими профессиональными стандартами.

Выслушав представителей, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“ (далее - Закон о банкротстве) конкурсный управляющий обязан привлечь оценщика для оценки имущества должника.

Пунктом 2 статьи 130 Закона о банкротстве установлено, что отчет оценщика об оценке предприятия должника или имущества должника - акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной собственности, направляется конкурсным управляющим в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на подготовку заключений по отчетам оценщиков.

В случае отрицательного заключения по отчету рыночная стоимость имущества, определенная в соответствии с отчетом, признается недостоверной и не может быть использована для утверждения начальной цены продажи имущества должника (пункт 4 статьи 130 Закона о банкротстве).

Поскольку отрицательное заключение по отчету об оценке имущества должника влечет невозможность отчуждения этого имущества, такое заключение является ненормативным правовым актом и может быть обжаловано в арбитражный суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что заключение ТУ ФАУФИ по Саратовской области от 13.05.2009 года N 05-3815 не соответствует закону и имеются основания для признания его недействительным.

Нарушения, на которые указало ТУ ФАУФИ по Саратовской области в заключении на Отчет от N 1901.09М, свидетельствуют о несоблюдении ООО “Бюро оценки“ действующего законодательства об оценочной деятельности.

Как установлено пунктом 5 Порядка проведения экспертизы отчетов об оценке, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 09.10.2007 г. N 185, уполномоченное должностное лицо Росимущества или его территориального органа, проводящее экспертизу отчета об оценке, обязано проверить соответствие отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктами 18, 19 Федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)“, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 256, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта, в том числе правоустанавливающие документы.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

В соответствии с пунктами 4 и 8 Федерального стандарта оценки “Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)“, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа существенности, то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона “Об оценочной деятельности в РФ“ N 135-ФЗ от 29.07.1998 года не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Пунктом 5.1 Федерального стандарта оценки N 3 Эксперт, при проведении экспертизы отчета об оценке, используя информацию, содержащуюся в отчете об оценке, обязан, с учетом существенности их влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки, проверить в том числе: соответствие вида оцениваемой стоимости целям и задачам оценки; достаточность описания источников получения информации; достаточность описания ценообразующих факторов (оказывающих существенное влияние на стоимость) объекта оценки, в том числе правовой (принадлежность и состав существующих и оцениваемых прав), экономической, технической и иной информации.

В апелляционной жалобе Управление указывает на то, что оценка 7 объектов недвижимости федеральной формы собственности осуществлялось по каждому объекту отдельно, в то время как объекты являются базой производственного назначения, огражденной по периметру забором из железобетонных плит, который неправомерно не учитывался оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта оценки.

Апелляционная инстанция находит указанный довод управления неправомерным и подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, и установлено судом апелляционной инстанции ни заданием на оценку имущества, ни условиями договора проведения оценки от 04.06.2008 года N 207 не предусмотрено проведение отдельной оценки имеющегося ограждения.

Кроме того, в отличие от объектов недвижимости по которым осуществлялась оценка стоимости, оценщику не представлены правоустанавливающие документы на имеющееся ограждение.

В связи с этим, понуждение оценщика произвести оценку объекта, на который не имеется правоустанавливающих документов, является нарушением положений статей 6, 16 Федерального закона “Об оценочной деятельности в РФ“ N 135-ФЗ от 29.07.1998 года.

Между тем, при непосредственном исследовании Отчета судами обеих инстанций установлено, что наличие ограждения было учтено оценщиком. В частности, на странице 67 отчета N 1901.09М “Об определении рыночной стоимости нежилых зданий, об определении рыночной стоимости нежилых зданий, находящихся на дату проведения оценки в собственности Российской Федерации, расположенных по адресу: Саратовская область, Советский район, р.п. Степное, ул. Кутузова, д. N 4“, при описании земельного участка указано, что: “....рассматриваемый земельный участок выделялся под весь комплекс зданий и сооружений, и фактически представляет собой обособленную огороженную территорию с четко обозначенными границами (по ограждению)“.

При проведении расчетов, наличие ограждения также было учтено. В частности при описании объекта оценки и объектов - аналогов среди элементов сравнения имеется строка: “другие улучшения на земельном участке - ограждение и замощение территории“, таким образом, данный ценообразующий фактор был учтен оценщиком при введении корректировок.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция приходит к выводу, что наличие ограждения учтено при расчете рыночной стоимости объекта недвижимого имущества сравнительным подходом (метод сравнения продаж) (лист 105 Отчета). Прямого расчета ограждения (как объекта), что требует Управление, не могло производится, в силу положений действующего законодательства.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона “Об оценочной деятельности в РФ“ N 135-ФЗ от 29.07.1998 года основанием для проведения оценки объекта оценки является договор на проведение оценки. Оценка производилась на основании договора N 207 от 04 июня 2008 года и дополнительного соглашения от 02 сентября 2008 года. В договоре, среди объектов, подлежащих оценки нет отдельного объекта - ограждения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что замечания, указанные в Заключении Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области N 05-3815 от 13.05.2009 г. по отчету N 1901.09М “Об определении рыночной стоимости нежилых зданий, об определении рыночной стоимости нежилых зданий, находящихся на дату проведения оценки в собственности Российской Федерации, расположенных по адресу: Саратовская область, Советский район, р.п. Степное, ул. Кутузова, д. N 4“ не обоснованы.

На основании изложенного, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение арбитражного суда Саратовской области от 06 ноября 2009 года по делу N А57-9201/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд, принявший решение.

Председательствующий

М.Г.ЦУЦКОВА

Судьи

С.Г.ВЕРЯСКИНА

О.А.ДУБРОВИНА