Решения и постановления судов

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2010 по делу N А46-7900/2009 По требованию об отмене определения в части утверждения предложенного конкурсным управляющим положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника и утверждения начальной продажной цены предмета залога.

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 7 июня 2010 г. по делу N А46-7900/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 7 июня 2010 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.П.

судей Гергель М.В., Глухих А.Н.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Карпущенко О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1888/2010) открытого акционерного общества “БАНК УРАЛСИБ“ на определение Арбитражного суда Омской области от 16.02.2010 по делу N А46-7900/2009 (судьи Мельник С.А., Бодункова С.А., Лебедева Н.А.), принятое по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью “Торгово-промышленная фирма “Тайфун“ об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации заложенного имущества общества с ограниченной ответственностью “Торгово-промышленная фирма “Тайфун“ и утверждении начальной продажной цены реализации предмета залога

при участии в судебном заседании представителей:

от ОАО “БАНК УРАЛСИБ“ - Собур А.В. по доверенности от 15.03.2010 N 082/07;

от конкурсного управляющего ООО “ТПФ “Тайфун“ Арутюняна А.А. - лично, по паспорту;

от ФНС России - не явился, извещен надлежащим образом

установил:

Решением Арбитражного суда Омской области от 11.08.2009 по делу N А46-7900/2009 общество с ограниченной ответственностью “Торгово-промышленная фирма “Тайфун“ (далее - ООО ТПФ “Тайфун“, должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Арутюнян А.А.

21.01.2010 в арбитражный суд поступило заявление конкурсного управляющего Арутюняна А.А. о рассмотрении в порядке статьи 60 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“ (далее - Закон о банкротстве) разногласий по вопросу определения начальной цены залогового имущества и порядка, сроках и условиях его продажи и утверждении начальной цены продажи залогового имущества и порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.

Определением Арбитражного суда Омской области от 16.02.2010 по делу N А46-7900/2009 утверждено предложенное конкурсным управляющим ООО “ТПФ “Тайфун“ Арутюняном А.А. положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО “ТПФ “Тайфун“, заложенного обществу с ограниченной ответственностью “БАНК “УРАЛСИБ“ (далее - ОАО “БАНК УРАЛСИБ“, банк) за исключением установления вознаграждения организатору торгов в размере семи процентов от суммы реализации предмета залога. Установлено вознаграждение организатору торгов в размере трех процентов от суммы реализации предмета залога. Утверждена начальная продажная цена предмета залога в размере 39 152 000 рублей, в том числе, мясоперерабатывающий комплекс, пункт убоя скота - одноэтажное панельное строение с одноэтажной и двухэтажной кирпичными пристройками, общей площадью 3401,9 кв. м, литеры Ж-Ж2, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Мельничная, д. 130, - 36 088 000 рублей; право аренды земельного участка площадью 15838 кв. м, кадастровый номер 55:36:19 01 36:0023, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Мельничная, д. 130, - 3 064 000 рублей.

Не согласившись с принятым определением суда, ОАО “БАНК УРАЛСИБ“ подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в части утверждения предложенного конкурсным управляющим Арутюняном А.А. положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО “ТПФ “Тайфун“ и утверждения начальной продажной цены предмета залога в размере 39 152 000 рублей, принять новый судебный акт об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации заложенного имущества должника от 28.12.2009, утвержденного банком, с установлением начальной продажной цены реализации предметов залога в соответствии с отчетом ООО “Бизнес-Эксперт“ N 72/09 от 23.12.2009 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Податель жалобы приводит следующие возражения:

- судом первой инстанции не дана правовая оценка заявлению банка, поданному в порядке статьи 60 Закона о банкротстве, хотя в судебном заседании 16.02.2010 рассмотрение обоих заявление объединено;

- суд нарушил права конкурсного кредитора и иных кредиторов, поскольку положение содержит порядок продажи и оценку не только заложенного имущества, но и иного имущества на общую сумму 3 921 224 рубля 18 копеек, не находящегося в залоге у банка. Указывает, что согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитом, чьи требования обеспечены залогом имущества должника, а не конкурсным управляющим.

- суд не указал, исходя из чего он сделал вывод о том, что указанное в положении о порядке, сроках и условиях реализации заложенного имущества должника оборудование и заложенный объект недвижимости представляют собой единый имущественный комплекс и могут быть проданы только как предприятие, а не как отдельное имущество. Указывает, что оценщиком произведена оценка мясоперерабатывающего корпуса совместно с неопределенным оборудование (холодильные камеры, мясоперерабатывающее оборудование и др. (лист N 34 оценки). Из оценки невозможно определить стоимость заложенного в банке имущества. Считает, что указание суда на возможность продажи предмета залога - недвижимого имущества как единого объекта совместно с другим имуществом предприятия не основано на нормах права.

- банк не согласен с оценкой залога.

От лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу не поступили.

Представитель ФНС России, извещенной о судебном заседании надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в него не явился. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.

Представитель банка представил на обозрение суда акт об инвентаризации имущества должника, поддержал доводы апелляционной жалобы.

Конкурсный управляющий возражает против доводов жалобы, считает законным и обоснованным определение суда, просит оставить его без изменения. Пояснил, что предприятие было оценено как имущественный комплекс. Считает, что оценка должна была быть оспорена в судебном порядке.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

От лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно проверки законности и обоснованности определения суда только в части утверждения предложенного конкурсным управляющим Арутюняном А.А. положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО “ТПФ “Тайфун“ и утверждения начальной продажной цены предмета залога в размере 39 152 000 рублей.

Исходя из положений названной нормы закона и доводов апелляционной жалобы, а также отсутствия вышеуказанных возражений, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность определения суда только в обжалуемой части.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность определения суда в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, определение суда - изменению.

Согласно абзацу четвертому пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 Постановления от 23.07.2009 N 58 “О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя“ (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58) порядок рассмотрения такого заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, рассматриваются в заседании арбитражного суда.

Из материалов дела следует, что 21.01.2010 в арбитражный суд поступило в порядке статьи 60 Закона о банкротстве заявление конкурсного управляющего Арутюняна А.А. о рассмотрении разногласий по вопросу определения начальной цены залогового имущества и порядка, сроках и условиях его продажи и утверждении начальной цены залогового имущества и порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.

К заявлению конкурсного управляющего приложены предложения конкурсного управляющего о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, заложенного банку (т. 4, л.д. 84 - 93), отчеты ООО “Центр интеллектуальных технологий“ N 04-1/09/2009 от 27.11.2009 об определении рыночной стоимости движимого имущества, N 04-2/09/2009 от 26.11.2009 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (т. 4, л.д. 94 - 98).

15.02.2010 в арбитражный суд в таком же порядке поступило заявление ОАО “БАНК УРАЛСИБ“ об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации заложенного имущества должника от 28.12.2009, утверждении начальной минимальной продажной цены реализации предметов залога в соответствии с отчетом ООО “Бизнес-Эксперт“ N 72/09 от 23.12.2009 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Названные положение и отчет представлены в дело (т. 4, л.д. 99 - 106).

Определением Арбитражного суда Омской области от 09.07.2009 требование ОАО “БАНК УРАЛСИБ“ в размере 9 240 503 рубля 11 копеек включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника как требование по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника.

Требования банка обеспечены залогом следующего имущества в соответствии с договором залога недвижимого имущества (ипотеки) N ЗИЕ-025/2007 от 10.08.2007 (т. 2, л.д. 30 - 40):

- мясоперерабатывающий корпус, пункт убоя скота - одноэтажное панельное строение с одноэтажной и двухэтажной кирпичными пристройками, общей площадью 3401,9 кв. м, литеры Ж-Ж2, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Мельничная, д. 130,

- право аренды земельного участка площадью 15838 кв. м, кадастровый номер 55:36:19 01 36:0023, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Мельничная, д. 130, на котором находится вышеуказанное строение.

При разрешении возникших разногласий суд первой инстанции исходил из оценки имущества должника, результаты которой представлены конкурсным управляющим Арутюняном А.А. - отчеты ООО “Центр интеллектуальных технологий“ N 04-1/09/2009 от 27.11.2009.

Представленный ОАО “УРАЛСИБ“ отчет ООО “Бизнес-Эксперт“ N 72/09 от 23.12.2009 суд первой инстанции не принял во внимание, посчитав, что законодательством о банкротстве привлечение оценщика отнесено к компетенции конкурсного управляющего, а также указал на то, что отчет в судебном порядке не оспорен.

Суд первой инстанции также не принял во внимание доводы банка об осуществлении оценки привлеченным конкурсным управляющим оценщиком не только заложенного имущества, но и иного, указав, что на странице 34 отчета указание на реализацию объектов в комплексе с оборудованием означает лишь то, что оценщиком принимался во внимание фактор реализации предприятия в качестве единого комплекса, что, по мнению суда, не противоречит закону.

При повторном рассмотрении суд апелляционной инстанции не может согласиться с такими выводами суда, считая, что суд первой инстанции не учел следующего.

В рассматриваемом случае предметом оценки выступало заложенное имущество должника, которым обеспечены требования банка в деле о банкротстве в отношении должника.

Согласно пункту 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Закона.

В соответствии с абзацами первым - третьим пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ от 16.07.1998 N 102-ФЗ начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 также указано о том, что порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве имущество, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве). Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Из приведенных разъяснений Пленума ВАС РФ следует, что начальная продажная цена заложенного имущества в процедуре конкурсного производства во всех случаях определяется судом. Вместе с тем, начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться судом с учетом обязательной оценки этого имущества независимым оценщиком в целях ее реализации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129, пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве по общему правилу на конкурсного управляющего возложена обязанность проведения оценки имущества должника посредством привлечения для этого оценщика.

Между тем, залоговый кредитор вправе представлять свои возражения против отчета об оценке, проведенной по инициативе конкурсного управляющего в ходе конкурсного производства, и использовать для этого все процессуальные права, предусмотренные АПК РФ, в том числе представлять свои доказательства действительной рыночной стоимости заложенного имущества, учитывая, что в силу закона (пункт 4 статьи 138) порядок и условия проведения торгов заложенного имущества определяет все же залоговый кредитор и именно судом разрешаются разногласия между конкурсным управляющим и конкурсным кредитором, чьи требования обеспечены залогом имущества должника, в вопросе о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога, к которому относится и определение начальной продажной цены предмета залога.

Поэтому непринятие во внимание судом первой инстанции доказательства залогового кредитора об оценке заложенного имущества ввиду того, что законодательством о банкротстве привлечение оценщика отнесено к компетенции конкурсного управляющего, нельзя признать обоснованным и законным.

В связи с вышеизложенным суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении настоящего вопроса принимает во внимание, и, соответственно, оценивает предложения конкурсного управляющего и банка, изложенные ими в своих заявлениях в суд.

Исходя из представленных в суд предложений можно сделать вывод о том, что разногласия между конкурсным управляющим и банком возникли по поводу определения начальной продажной цены предмета залога и включения конкурсным управляющим в своем предложении предмета залога в единый лот выставляемого на торги имущества должника в составе вместе с движимым имуществом, не являющимся предметом залога.

В своих письменных возражениях на предложение конкурсного управляющего, имеющихся в деле (т. 4, л.д. 153 - 154), банк указывает на то, что начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества в размере 39 152 000 рублей не соответствует действительной ситуации на рынке недвижимости и является значительно завышенной, так как в общую стоимость оценки включена не только стоимость заложенной недвижимости, но и стоимость находящегося на объекте оборудования. В связи с чем банком было инициировано проведение независимой оценки, в результате которой установлена рыночная стоимость объекта недвижимости и права аренды по состоянию на 22.12.2009 в размере 22 580 000 рублей. Данную цену банк считает наиболее реальной и приближенной к ценам на рынке недвижимости.

Из предложения конкурсного управляющего усматривается, что на торги в форме аукциона выставляется, в частности, лот, в состав которого входит заложенное имущество должника, являющееся предметом залога по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N ЗИЕ-025/2007 от 10.08.2007, общая стоимость которого определена в размере 39 152 000 рублей, в том числе рыночная стоимость мясоперерабатывающего корпуса - 36 088 000 рублей, права аренды земельного участка - 3 064 000 рублей.

Такая стоимость определена оценщиком ООО “Центр интеллектуальных технологий“ в отчете N 04-2/09/2009 от 26.11.2009 (т. 4, л.д. 97 - 98, т. 5 л.д. 1 - 126).

При этом следует отметить, что согласно пункту 2.1. положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника заложенного банку, предлагаемого для утверждения судом конкурсным управляющим, предметом торгов является имущество выставляемое одним лотом в составе движимого и недвижимого имущества, имущественных прав.

То есть, помимо фактически заложенного должником банку по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N ЗИЕ-025/2007 от 10.08.2007 мясоперерабатывающего корпуса и права аренды земельного участка, на котором расположен названный корпус, конкурсным управляющим к продаже на торгах вместе с этим имуществом как единый лот предлагается дополнительно движимое имущество, стоимость которого определена также ООО “Центр интеллектуальных технологий“ в отчете N 04-1/09/2009 от 27.11.2009 в размере 3 921 224 рубля 18 копеек. В связи с чем конкурсным управляющим предложена начальная продажная цена единого лота в размере 43 073 224 рублей 20 копеек (39152000 + 3921224,18).

Однако, как уже указывалось выше, предметом залога являются только мясоперерабатывающий корпус и право аренды земельного участка.

В состав предмета залога какое-либо движимое имущество не входит.

Следовательно, движимое имущество, включенное в состав единого лота, не относится к предмету залога, от реализации которого в процедуре банкротства должны быть удовлетворены требования залогового кредитора.

При разрешении разногласий суд первой инстанции сослался на пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58, согласно которому, если предмет залога входит в состав предприятия должника, предприятие может быть продано как единый объект. При проведении оценки предприятия должно быть отдельно оценено заложенное имущество.

Однако, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции необоснованно сослался на указанные разъяснения ВАС РФ исходя из следующего.

Продажа имущества должника осуществляется в процедуре конкурсного производства в соответствии с требованиями статей 110, 111 Закона о банкротстве путем продажи предприятия должника либо путем продажи части имущества должника. Согласно пунктам 1, 3 статьи 110 Закона о банкротстве под предприятием должника понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. При продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на средства индивидуализации должника, его продукцию (работы, услуги) (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам. Таким образом, Закон о банкротстве прямо предусматривает, что при продаже предприятия должника, отчуждается все имеющееся имущество должника, за исключением имущества, прямо указанного в самом Законе.

Из предложения конкурсного управляющего не усматривается, что на торги предлагается выставить предприятие должника как единый имущественный комплекс, в состав которого входит предмет залога.

Представителем банка в апелляционный суд представлен акт об инвентаризации имущества должника, подписанный комиссией с участием конкурсного управляющего Арутюняна А.А., содержание которого позволяет суду сделать вывод о том, что помимо указанного в предложении конкурсного управляющего имущества у должника имеется иное имущество, не включенное в состав единого лота. Согласно акту инвентаризации конкурсным управляющим выявлено следующее имущество должника:

- административное одноэтажное кирпичное здание общей площадью 88,80 кв., литера Д, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Мельничная, 130, кадастровый номер 55-00-134502, свидетельство серия 55 АА N 396158 от 28.05.2002;

- проходная, магазин - одноэтажное кирпичное строение с одноэтажной кирпичной пристройкой общей площадью 101,00 кв. м, литеры Ю, Ю1, расположенное АО адресу: г. Омск, ул. Мельничная, 130, кадастровый номер 55-00-175173, свидетельство серия 55 АА N 530673 от 18.07.2003;

- мясоперерабатывающий корпус, пункт убоя скота - одноэтажное панельное строение с одноэтажной и двухэтажной кирпичными пристройками, общей площадью 3401,9 кв. м, литеры Ж-Ж2, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Мельничная, 130, кадастровый номер 55-00-175169, свидетельство серия 55 АА N 530670 от 18.07.2003;

- шкуропосольный цех, котельная - одноэтажное кирпичное строение с двумя одноэтажными кирпичными пристройками, общей площадью 521,0 кв. м, литеры В-В2, расположенное по адресу: Г. Омск, ул. Мельничная, 130, кадастровый номер 55-00-175170, свидетельство серия 55 АА N 530671 от 18.07.2003.

Кроме того, в указанных строениях согласно акту инвентаризации находится различное движимое имущество - мебель, бытовая техника, оргтехника, оборудование.

Однако, из перечисленного недвижимого имущества объектом торгов в предложении конкурсного управляющего указан предмет залога - мясоперерабатывающий корпус, пункт убоя скота - одноэтажное панельное строение с одноэтажной и двухэтажной кирпичными пристройками, общей площадью 3401,9 кв. м, литеры Ж-Ж2, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Мельничная, 130.

Таким образом, в соответствии с предложениями конкурсного управляющего на торги выставляется не все принадлежащее должнику имущество, в связи с чем положения статьи 110 Закона о банкротстве в данном случае не применяются.

Следовательно, в рассматриваемом случае разъяснения Пленума ВАС РФ также не применимы, поскольку они относятся к ситуации, когда предмет залога входит в состав предприятия должника, которое, в свою очередь выставляется на продажу как единый объект. Так как объект недвижимости, являющийся предметом залога, не выставляется на продажу в составе предприятия в соответствии со статьей 110 Закона о банкротстве, он подлежит оценке для определения начальной цены продажи отдельно от другого имущества должника.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции со ссылкой на страницу 34 отчета, о том, что указание в отчете на реализацию объектов в комплексе с оборудованием означает лишь то, что оценщиком принимался во внимание фактор реализации предприятия в качестве единого комплекса, что не противоречит закону.

Из пункта 15.2 “Определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода“ отчета N 04-2/09/2009 от 26.11.2009 (страница 34 отчета) усматривается, что при расчетах оценщиком учитывалось то обстоятельство, что часть объектов реализуется в комплексе с оборудованием (холодильные камеры, мясоперерабатывающее оборудование и др.).

В приложении N 2 к отчету N 04-2/09/2009 от 26.11.2009 в качестве параметров определения рыночной стоимости объектов оценки взяты “удаленность от г. Омска“ и “что продается“ с определенными числовыми значениями от 1 до 4. В примечании указано, что присвоение числовых значений качественным параметрам выполнено исходя из следующего: стоимость строения, продающегося в комплексе с оборудованием выше стоимости строения без оборудования (при прочих равных составляющих), соответственно таковому строению присвоен больший балл. В параметре “что продается“ выделены 4 категории, которым присвоен соответствующий балл: строению - 1; строению с полным комплектом оборудования -4; строению холодильное оборудование - 2; строению, холодильное, весовое оборудование - 3.

Из чего следует, что в любом случае рыночная стоимость строения с каким-либо оборудованием выше стоимости строения без оборудования.

Поэтому то, что при расчете рыночной стоимости предмета залога оценщиком во внимание принимался факт реализации строения вместе с оборудованием, повлияло на результат такой оценки. При определении критериев оценки учитывался не только сам по себе мясоперерабатывающий корпус как строение, а также и факт продажи объекта недвижимости с находящимся в нем оборудованием.

Между тем, предметом залога выступает только сам мясоперерабатывающий корпус без какого-либо дополнительного оборудования.

Следовательно, оценка должна была определить только стоимость предмета залога, то есть без учета применения дополнительных критериев, повышающих стоимость предмета залога, как то: реализация мясоперерабатывающего корпуса (предмета залога) с оборудованием, которое не является предметом залога.

Поскольку рыночная стоимость мясоперерабатывающего корпуса была определена исходя из того, что он будет реализован с находящимся в нем оборудованием, то данная стоимость не отражает реальной его стоимости как самостоятельного объекта недвижимости. В связи с чем отчет N 04/-2/09/2009 от 26.11.2009 об определении рыночной стоимости мясоперерабатывающего корпуса в размере 36 088 000 рублей не может признан апелляционным судом достоверным в целях определения действительной стоимости предмета залога - мясоперерабатывающего корпуса.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что безусловных оснований для принятия представленного конкурсным управляющим отчета в целях определения начальной продажной цены заложенного имущества у апелляционного суда не имеется.

Суд апелляционной инстанции считает заявление конкурсного управляющего должника об установлении начальной продажной цены не подлежащим удовлетворению, поскольку предложенная им цена не соответствует результатам оценки непосредственно заложенного имущества.

ОАО “БАНК УРАЛСИБ“ в обоснование своей предлагаемой суду начальной продажной цены предмета залога ссылается на отчет N 72/09 от 23.12.2009 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Мельничная, д. 130, проведенной ООО “Бизнес-Эксперт“.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость мясоперерабатывающего корпуса определена в размере 21 550 000 рублей, права аренды земельного участка в размере 1 030 000 рублей.

Таким образом, предмет залога оценен в общем размере 22 580 000 рублей, который банк просит утвердить как начальную продажную цену предмета залога в целом.

Поскольку в названном отчете ООО “Бизнес-Эксперт“ осуществлена оценка непосредственно предмета залога по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N ЗИЕ-025/2007 от 10.08.2007 и при отсутствии доказательств иной оценки предмета залога, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для не принятия этого отчета для целей определения начальной продажной цены предмета залога по договору залога, и, соответственно, для утверждения предлагаемого банком положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, заложенного в банке, с указанном в нем начальной продажной цены предмета залога в размере 22 580 000 рублей.

Поэтому суд апелляционной инстанции считает обоснованным заявление банка, вследствие чего суду первой инстанции следовало его удовлетворить.

Неправильная оценка судом фактических обстоятельств дела привела к принятию неправильного по существу определения, что в силу пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ влечет отмену или изменение судебного акта.

В связи с чем суд апелляционной инстанции считает необходимым отменить определение суда в обжалуемой части, разрешив в указанной части вопрос по существу, утвердив предлагаемое банком положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества и определив начальную продажную цену предмета залога в размере 22 580 000 рублей. Таким образом, определение суда подлежит изменению в целом.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ судом не проверялось на предмет законности и обоснованности определение суда в части определения вознаграждения организатора торгов.

Апелляционная жалоба банка подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 4 статьи 272, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

Апелляционную жалобу открытого акционерного общества “БАНК УРАЛСИБ“ удовлетворить.

Определение Арбитражного суда Омской области от 16.02.2010 по делу N А46-7900/2009 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции.

Утвердить предложенное открытым акционерным обществом “БАНК УРАЛСИБ“ Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества общества с ограниченной ответственностью “Торгово-промышленная фирма “Тайфун“, заложенного в открытом акционерном обществе “БАНК УРАЛСИБ“.

Установить вознаграждение организатору торгов в размере трех процентов от суммы реализации предмета залога.

Утвердить начальную продажную цену предмета залога в размере 22 580 000 рублей, в том числе:

- мясоперерабатывающий корпус, пункт убоя скота - одноэтажное панельное строение с одноэтажной и двухэтажной кирпичными пристройками, общей площадью 3401,9 кв. м, литеры Ж-Ж2, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Мельничная, д. 130 - 21 550 000 рублей,

- право аренды земельного участка площадью 15838 кв. м, кадастровый номер 55:36:19 01 36:0023, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Мельничная, д. 130, - 1 030 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня вступления в законную силу данного постановления.

Председательствующий

Т.П.СЕМЕНОВА

Судьи

М.В.ГЕРГЕЛЬ

А.Н.ГЛУХИХ