Решения и определения судов

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2010 по делу N А70-10884/2009 По делу об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка.

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 апреля 2010 г. по делу N А70-10884/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2010 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей Глухих А.Н., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Бондарь И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1041/2010) общества с ограниченной ответственностью “ЭкономТИС“ на решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.12.2009 по делу N А70-10884/2009 (судья Лоскутов В.В.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью “ЭкономТИС“

к Департаменту имущественных отношений Тюменской области

об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от
общества с ограниченной ответственностью “ЭкономТИС“ - не явился, извещено;

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - не явился, извещено;

установил:

общество с ограниченной ответственностью “ЭкономТИС“ (далее - ООО “ЭкономТИС“, истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, ответчик) об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка на 23 107 000 руб. и обязании Департамента заключить с ООО “ЭкономТИС“ соглашение о внесении изменений в пункт 2.4 договора аренды земельного участка N 23-26/64 от 25.09.2006.

До вынесения судебного акта по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказался от требований в части обязания Департамента имущественных отношений заключить с ООО “ЭкономТИС“ соглашение о внесении изменений в пункт 2.4 договора аренды земельного участка N 23-26/64 от 25.09.2006.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 22.12.2009 по делу N А70-10884/2009 отказано в удовлетворении исковых требований ООО “ЭкономТИС“. Производство по делу в части обязания Департамента заключить с ООО “ЭкономТИС“ соглашение о внесении изменений в пункт 2.4 договора аренды земельного участка N 23-26/64 от 25.09.2006 арбитражным судом прекращено, в связи с отказом ООО “ЭкономТИС“ от указанного требования.

При этом арбитражный суд исходил из недоказанности предоставления истцу при заключении договора аренды земельного участка ответчиком заведомо ложной информации, которая могла оказать влияние на решение истца об аренде данного земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, а также то, что истец не знал о недостатках арендованного имущества до заключения договора аренды. Кроме того, арбитражный суд, ссылаясь на статьи 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ),
указал на пропуск ООО “ЭкономТИС“ трехлетнего срока исковой давности, о чем заявлено другой стороной (статья 199 ГК РФ).

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО “ЭкономТИС“ обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что общество, ознакомившись с сообщением о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в жилом районе “Восточный-2“, в котором было указано на наличие технических условий, не имело оснований сомневаться в самом факте наличия технических условий.

Заявитель апелляционной жалобы утверждает, что полученный им 22.09.2006 градостроительный паспорт не содержал необходимых сведений о технических условиях и плате за подключение в части водоснабжения и канализации, теплоснабжения, газоснабжения и электроснабжения.

ООО “ЭкономТИС“ указывает на то, что из конкурсной документации и договора аренды земельного участка не следовало, что отсутствует необходимая для проектирования и строительства возможность электро- и водоснабжения объектов без строительства подстанции в период до 2009 года.

Общество также ссылается на то, что суд первой инстанции при вынесении обжалуемого решения не исследовал должным образом переписку с различными организациями и органами власти, подтверждающую отсутствие условий для использования ООО “ЭкономТИС“ земельного участка в соответствии с назначением в период действия договора аренды, а также то, что ООО “ЭкономТИС“ исполнимые технические условия были выданы 03.02.2009.

ООО “ЭкономТИС“ также полагает, что начало исчисления срока нарушения прав арендатора можно исчислять только с момента заключения договора. Моментом заключения договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации, а именно: 18.06.2007.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в судебное заседание
представителей не направили. Суд, руководствуясь статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел дело по апелляционной жалобе в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, распоряжением ответчика N 493/03 от 23.05.2006 предусматривалось проведение работ по формированию земельного участка для целей строительства без предварительного согласования места размещений объекта, расположенного в городе Тюмени жилой район “Восточный-2“, ориентировочной площадью 14 631 кв. м, с разрешенным использованием - строительство жилых домов по ГП-55 и ГП-46 со встроенно-пристроенным нежилым помещением по ГП-203.

11.08.2006 Департамент издал распоряжение N 850/03, в соответствии с которым должны были состояться торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 32 002:0103, площадью 14 631 кв. м, находящегося в городе Тюмени жилой район “Восточный-2“, с разрешенным использованием - строительство жилых домов по ГП-55 и ГП-46 со встроенно-пристроенным нежилым помещением по ГП-203, при этом предусматривалось, что параметры разрешенного использования объекта капитального строительства, технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также плата за подключение, определяется в соответствии с градостроительным паспортом на земельный участок.

16.08.2006 Департамент передал государственному учреждению “Фонд имущества Тюменской области“ документы для продажи права на заключение договоров аренды земельных участков, включая градостроительный паспорт от 26.06.2006.

Информация о проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков опубликована в бюллетене государственного учреждения “Фонд имущества Тюменской области“ N 28-2006, в котором также указано, что параметры разрешенного использования объекта капитального строительства, технические условия
подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также плата за подключение, определяется в соответствии с градостроительным паспортом на земельный участок.

Приказом государственного учреждения “Фонд имущества Тюменской области“ N 41 от 18.09.2006 создана комиссия по организации и проведению аукционов на право заключения договора аренды земельного участка.

18.09.2006 ООО “ЭкономТИС“ подало заявку на участие в аукционе, в которой подтвердило, что ему известно о всех условиях аукциона, а также требованиях, касающихся комплексного освоения в целях жилищного строительства, предусмотренные информационным сообщением, опубликованным в бюллетенях Фонда.

19.09.2006 подписан протокол об итогах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 32 002:0103, расположенного по адресу: город Тюмень, жилой район “Восточный-2“ (по ГП-55, ГП-46), согласно которому победителем аукциона по этому лоту признано ООО “ЭкономТИС“.

22.09.2006 ООО “ЭкономТИС“ по акту приема-передачи переданы документы, как победителю аукциона, в том числе и градостроительный паспорт от 26.06.2006, содержащий, в частности, раздел 8 “Информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения“.

25.09.2006 между ООО “ЭкономТИС“ и Департаментом подписан договор аренды земельного участка N 23-26/64, по условиям которого истцу передан в аренду на срок с 25.09.2006 по 24.09.2009 земельный участок с кадастровым номером 72:23:04 32 002:0103, площадью 14 631 кв. м, находящийся в городе Тюмени жилой район “Восточный-2“, для строительства жилых домов по ГП-55 и ГП-46 со встроенно-пристроенным нежилым помещением по ГП-203, арендная плата определена сторонами в размере 9 903 000 руб.

Земельный участок передан ООО “ЭкономТИС“ по акту приема-передачи от 25.09.2006, договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 18.06.2007.

С декабря 2006 года ООО “ЭкономТИС“ вело с заинтересованными сторонами, в том
числе, с департаментом переписку, в которой сообщал о возникающих проблемах в связи с отсутствием инженерных магистральных сетей, включая водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение и электроснабжение, в связи с чем предлагал департаменту изменить порядок внесения арендной платы, на что последний не согласился.

03.02.2009 государственное бюджетное учреждение Тюменской области “Дирекция коммунально-хозяйственного строительства“ выдало истцу технические условия на подключение к инженерным сетям микрорайона “Восточный-2“.

18.02.2009 стороны подписали график погашения задолженности, в соответствии с которым ООО “ЭкономТИС“ обязалось оплатить задолженность по арендной плате в срок до 17.08.2009.

24.02.2009 стороны заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, которым уменьшили размер ответственности за несвоевременную оплату арендной платы.

По состоянию на 06.11.2009, согласно расчету истца, у ООО “ЭкономТИС“ имелась задолженность по арендной плате по заключенному договору аренды земельного участка в размере 10 043 750 руб., а также задолженность по оплате пени в размере 1 726 430 руб. 20 коп.

Считая, что арендная плата по договору аренды земельного участка N 23-26/64 от 25.09.2006 подлежит уменьшению на 23 107 000 руб., ООО “ЭкономТИС“ обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с соответствующим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ истец должен доказывать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять
на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Пункт 1 статьи 611 ГК РФ предусматривает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Из смысла приведенных норм следует, что основанием для снижения размера арендных платежей могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не был извещен при заключении договора. Указанное толкование приведенной нормы корреспондирует общему принципу свободы договора, закрепленному в
статье 421 ГК РФ.

По утверждению ООО “ЭкономТИС“, полученный им 22.09.2006 градостроительный паспорт не содержал необходимых сведений о технических условиях и плате за подключение в части водоснабжения и канализации, теплоснабжения, газоснабжения и электроснабжения.

Пункт 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется после проведения работ по формированию земельного участка, в том числе определения технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение).

Пункт 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Согласно подпункту 4 пункта 10 этой же статьи, извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 82 утверждены “Правила определения
и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения“.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, соответствие либо несоответствие технических условий, указанных в градостроительном паспорте от 26.06.2006, требованиям вышеуказанного постановления Правительства Российской Федерации, не имеет правового значения для рассмотрения заявленных в настоящем деле требований об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка N 23-26/64 от 25.09.2006.

Материалами дела подтверждается, что всю необходимую информацию о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, ООО “ЭкономТИС“ узнало при получении градостроительного br>Из данного градостроительного паспорта следует, что электроснабжение жилого района “Восточный-2“ в городе Тюмени с суммарной электрической нагрузкой 12МВт возможно от распределительной сети ОАО “Тюменьэнерго“, для чего необходимо сооружение ПС 110 кВ Широтная с трансформаторной мощностью 2 x 25 либо 2 x 40 МВА с подключением ее к электрической сети двухцепной тупиковой ВЛ-110 кВ к шинам 110 кВ Тюменской ТЭЦ-2 или шлейфовым заходом ВЛ-110 кВ Тюменская ТЭЦ-2 - Княжево; в инвестиционной программе ОАО “Тюменьэнерго“ на 2006 год строительство данной подстанции не предусмотрено, ориентировочные сроки проектирования и строительства 2007 - 2008 гг.; ОАО “Тюменьэнерго“ может выдать технические условия только правообладателю земельного участка при предоставлении его для комплексного освоения, при этом фактическое присоединение энергопринимающих устройств правообладателя так же не возможно до ввода ПС 110/10 кВ Широтная в эксплуатацию.

Таким образом, подписывая 25.09.2006 договор
аренды земельного участка N 23-26/64, ООО “ЭкономТИС“ обладало всей необходимой информацией, которая позволяла оценить все риски, возникающие при аренде такого земельного участка.

Поэтому довод со ссылкой на статью 37 Земельного кодекса Российской Федерации о заключении договора аренды под влиянием заведомо ложной информации о свойствах земельного участка отклоняется как опровергаемый материалами дела.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на переписку с различными организациями и органами власти, подтверждающую, по мнению общества, отсутствие условий для использования ООО “ЭкономТИС“ земельного участка в соответствии с назначением в период действия договора аренды, а также на то, что ООО “ЭкономТИС“ исполнимые технические условия были выданы 03.02.2009, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку 22.09.2006 при получении градостроительного паспорта земельного участка общество было ознакомлено о существующих на момент заключения договора технических условиях.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, если ООО “ЭкономТИС“ полагало, что Департамент при проведении аукциона скрыл от него существенную информацию относительно арендованного имущества, то общество имело право отказаться от заключения договора аренды земельного участка. Также общество имело возможность оспорить как проведение аукциона 19.09.2006, так и сам договор аренды земельного участка, заключенный ООО “ЭкономТИС“ с Департаментом по результатам этого аукциона.

Однако проведенный 19.09.2006 аукцион на заключение договора аренды земельного участка N 23-26/64 от 25.09.2006, его результаты или договор указанный аренды не оспорены истцом в установленном порядке, недействительными не признаны.

Более того, истец заключил соглашение о продлении договора аренды.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод истца о том, что им не пропущен срок исковой давности при обращении с заявленными требованиями.

В процессе судебного разбирательства в суде первой инстанции департамент в соответствии со статьей 199 ГК РФ заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В силу статьи 196, части 1 статьи 200 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 “О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности“, если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Суд первой инстанции с учетом положений статей 196, 199, 200 ГК РФ определил, что течение срока исковой давности в данном случае по требованию об уменьшении арендной платы по договору аренды N 23-26/64 от 25.09.2006 следует исчислять с момента, когда лицо узнали или должно было узнать о нарушении его права, то есть с момента, когда истец узнал о размере арендной платы за земельный участок - с 25.09.2006 (подписание сторонами договора аренды земельного участка N 23-26/63). Соответственно, срок исковой давности истек 25.09.2009.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, истец знал о наличии обстоятельств, указанных им в исковом заявлении, как об основаниях для уменьшения размера арендной платы, с момента получения градостроительного паспорта, то есть с 22.09.2006.

Довод о начале течения срока исковой давности с момента заключения договора (его государственной регистрации) не принимается, поскольку в данном случае идет речь не об исполнении обязательств по этому договору, а о необходимости заключения его на других условиях.

ООО “ЭкономТИС“ с настоящим иском обратилось в суд 05.10.2009, то есть за пределами срока исковой давности.

Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ООО “ЭкономТИС“.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 22 декабря 2009 года по делу N А70-10884/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А.ШАРОВА

Судьи

А.Н.ГЛУХИХ

Л.И.ЕНИКЕЕВА