Решения и определения судов

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 N 18АП-5702/2010 по делу N А76-43269/2009 По делу о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка; признании недействительным договора купли-продажи и возврате сторон в первоначальное положение.

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 июня 2010 г. N 18АП-5702/2010

Дело N А76-43269/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Мальцевой Т.В., судей Баканова В.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокурора Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2010 по делу N А76-43269/2009 (судья Вяткин О.Б.), при участии: от ответчика (ООО “Бизнес-Центр “Негоцинат“) - Носков Дмитрий Евгеньевич (паспорт, доверенность от 13.09.2009),

установил:

Прокурор Челябинской области (далее - Прокурор, истец, податель апелляционной жалобы) обратился в Арбитражный суд
Челябинской области с исковым заявлением к администрации города Магнитогорска (далее - Администрация, ответчик), закрытому акционерному обществу “ТРОЯ“ (далее - ООО “ТРОЯ“, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью Бизнес-Центр “Негоциант“ (далее - ООО Бизнес-Центр “Негоциант“, ответчик) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка N 3976 от 21.05.2009 и признании недействительным договора купли-продажи от 04.06.2009, заключенного между ЗАО “ТРОЯ“ и ООО Бизнес-Центр “Негоциант“, возврате сторон в первоначальное положение (т. 1, л.д. 4 - 9).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 01.03.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ф.И.О. общество с ограниченной ответственностью “Земпроф“ (т. 1, л.д. 128 - 130).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2010 в удовлетворении исковых требований отказано (т. 1, л.д. 153 - 165).

В апелляционной жалобе Прокурор просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить (т. 2, л.д. 2 - 4).

В обоснование доводов апелляционной жалобы Прокурор ссылается на то, что ЗАО “ТРОЯ“ на земельном участке, являющимся предметом договора N 3976 от 21.05.2009, имело в собственности объект незавершенного строительства, а не здание, строение, сооружение, вследствие чего у ЗАО “ТРОЯ“ не возникло исключительного права на приватизацию земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о том, что ООО Бизнес-Центр “Негоциант“ и последующие приобретатели земельного участка являются добросовестными приобретателями, так как выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства действующим законодательством не предусмотрен.

Ответчик (ООО Бизнес-Центр “Негоциант“) представил письменное объяснение по апелляционной жалобе, в котором указал на законность
и обоснованность решения суда первой инстанции, несостоятельность доводов апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители истца, ответчиков (Администрация, ЗАО “ТРОЯ“), третьих лиц в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения представителя ответчика (ООО Бизнес-Центр “Негоциант“), дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца, ответчиков, третьих лиц.

В судебном заседании представитель ответчика (ООО Бизнес-Центр “Негоциант“) поддержал доводы, изложенные в письменных объяснениях по апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 07.04.2005 между Администрацией (арендодатель) и ЗАО “ТРОЯ“ (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3998 (т. 1, л.д. 15 - 18), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:33:03 04 001, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, жилой район “Магнитный“, общей площадью 17 087,1 кв. м, для целей строительства III градостроительного комплекса.

Согласно пункту 2.1 договора, он заключен сроком до 28.02.2010 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Постановлением Главы города Магнитогорска N 8799-П от 14.10.2008 договор аренды земельного участка N 3998 от 07.04.2005 расторгнут, принято решение о предоставлении ЗАО “ТРОЯ“ земельного участка общей площадью 17 087,1 кв. м в собственность за плату (т. 1, л.д. 39 - 40).

21.05.2009 между Администрацией (продавец) и ЗАО “ТРОЯ“ (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 3976 (т. 1, л.д. 19 - 20), согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность,
а покупатель принять и оплатить земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов (жилая территориальная зона) с кадастровым номером 74:33:03 04 001:0230, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, жилой район “Магнитный“ (ограничен улицами Рабочая, С. Юлаева и пр. Ленина) для использования в целях строительства III градостроительного комплекса, общей площадью 17 087,1 кв. м.

Согласно пункту 1.2 договора, на земельном участке расположен незавершенный строительством объект, площадью застройки 429,8 кв. м, степень готовности - 4 %.

Данный объект незавершенного строительства зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается техническим паспортом (т. 1, л.д. 23 - 27), свидетельством о государственной регистрации права от 19.03.2008 (т. 1, л.д. 45), выпиской из реестра объектов капитального строительства от 07.02.2008 (т. 1, л.д. 46).

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена участка составляет 417 080 руб. 40 коп.

Земельный участок, являющийся предметом договора N 3976 от 21.05.2009, передан Администрацией и принят ЗАО “ТРОЯ“ по акту приема-передачи земельного участка от 21.05.2009 (т. 1, л.д. 35).

04.06.2009 между ЗАО “ТРОЯ“ (продавец) и ООО Бизнес-Центр “Негоциант“ заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка (т. 1, л.д. 21 - 22), согласно пункту 1 которого продавец продал, а покупатель купил указанные ранее незавершенный строительством объект и находящийся под ним участок земли с кадастровым номером 74:33:03 04 001:0230.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 120 - 121, 122 - 123).

Стороны оценили незавершенный строительством объект в 1 000 000 руб., земельный участок в 8 000 000 руб. (пункт 4 договора).

В соответствии с пунктом 6 договора указанные объект незавершенный строительством и земельный участок
переданы продавцом покупателю без передаточного акта.

Впоследствии ООО Бизнес-Центр “Негоциант“ продало спорный земельный участок и незавершенный строительством объект Ф.И.О. которая в свою очередь продала их обществу с ограниченной ответственностью “Земпроф“. Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д. 120 - 121, 122 - 123), не оспорены в ходе судебного заседания.

Прокурор Челябинской области обратился в Арбитражный суд Челябинской области с настоящим исковым заявлением, полагая, что договор купли-продажи земельного участка N 3976 от 21.05.2009 является ничтожной сделкой и следует применить последствия недействительности ничтожной сделки, вследствие чего последующий договор купли-продажи от 04.06.2009, заключенный между ЗАО “ТРОЯ“ и ООО “Бизнес-Центр “Негоциант“ также следует признать недействительным в части указанного земельного участка, возвратив стороны в первоначальное положение.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что возникновение у ЗАО “ТРОЯ“ права на приватизацию земельного участка, являющегося предметом договора N 3976 от 21.05.2009, в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обусловлено наличием на указанном земельном участке незавершенного строительством объекта, зарегистрированного в установленном законом порядке в качестве объекта недвижимости, вследствие чего оснований для применения последствий ничтожной сделки - договора N 3976 от 21.05.2009, а также признания недействительным последующего договора, заключенного 04.06.2009 между ЗАО “ТРОЯ“ и ООО Бизнес-Центр “Негоциант“, и применения последствий ничтожной сделки, не имеется.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции не может согласиться по следующим основаниям.

Согласно статьям 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна
с момента ее совершения; сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения регламентирован статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющей исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков граждан и юридических лиц - собственников зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

По смыслу указанной нормы права следует, что лица, имеющие право на приобретение соответствующего земельного участка, должны доказать владение на праве собственности, безвозмездном пользовании либо хозяйственном ведении или оперативном управлении зданием, строением, сооружением.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершенного строительства.

Несмотря на то, что пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения, и в данной норме не названы объекты незавершенного строительства, однако, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе: в частности, в случае приватизации объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ либо переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“.

Как следует из представленных в дело доказательств основанием для заключения между Администрацией и ЗАО “ТРОЯ“ договора N 3976 от 21.05.2009 купли-продажи земельного участка общей площадью 17 087,1 кв. м кадастровый номер 74:33:03 04 001:0230 явилось наличие на данном участке объекта незавершенного строительством, принадлежащим ЗАО “ТРОЯ“ на праве собственности (т. 1, л.д. 45).

Между тем, правовой режим земель в период строительства имеет установленные земельным законодательством особенности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах.

В остальных случаях в соответствии с пунктом 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации - в постоянное бессрочное пользование, религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное
пользование.

Таким образом, наличие у ЗАО “ТРОЯ“ права собственности на объект незавершенного строительства и основания его приобретения (т. 1, л.д. 45) к исключительным случаям выкупа земельных участков не относятся.

При таких обстоятельствах, ЗАО “ТРОЯ“ не обладает правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку объект, принадлежащий ему на праве собственности не является зданием, строением, сооружением, а представляет собой объект незавершенного строительства в виде фундамента, состоящего из конструктивных элементов - свай, готовностью 4 %, следовательно, договор N 3976 от 21.05.2009 купли-продажи земельного участка общей площадью 17 087,1 кв. м кадастровый номер 74:33:03 04 001:0230, заключенный между Администрацией и ЗАО “ТРОЯ“, не соответствует вышеуказанным нормам права, то есть является ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий.

Поскольку основанием возникновения права собственности ЗАО “ТРОЯ“ на земельный участок общей площадью 17 087,1 кв. м кадастровый номер 74:33:03 04 001:0230 явилась ничтожная гражданско-правовая сделка по отчуждению имущества, оформленная договором N 3976 от 21.05.2009, следовательно, последующий договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка, заключенный 04.06.2009 между ЗАО “ТРОЯ“ (продавцом) и ООО Бизнес-Центр “Негоциант“, также является ничтожным (статьи 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации) в части распоряжения земельным участком общей площадью 17 087,1 кв. м кадастровый номер 74:33:03 04 001:0230, как несоответствующий требованиям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении
требований о признании недействительным договора от 04.06.2009, заключенного между ЗАО “ТРОЯ“ и ООО Бизнес-Центр “Негоциант“ в части распоряжения вышеуказанным земельным участком, является неверным, не соответствующим фактическим обстоятельствам по делу и основанным на неправильном применении норм материального права, в связи с чем решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), с постановлением нового судебного акта об удовлетворении требований в указанной части.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора N 3976 купли-продажи земельного участка общей площадью 17 087,1 кв. м кадастровый номер 74:33:03 04 001:0230, заключенного между Администрацией и ЗАО “ТРОЯ“, а также договора купли-продажи от 04.06.2009, заключенного между ЗАО “ТРОЯ“ и ООО Бизнес-Центр “Негоциант“ в части указанного земельного участка.

Так, согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из материалов дела, на основании договора N 3976 купли-продажи
земельного участка, ЗАО “ТРОЯ“ приобрело на праве собственности земельный участок общей площадью 17 087,1 кв. м кадастровый номер 74:33:03 04 001:0230, которым впоследствии ЗАО “ТРОЯ“ распорядилось в пользу ООО Бизнес-Центр “Негоциант“ на основании заключенного между ними 04.06.2009 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка (т. 1, л.д. 19 - 27). Впоследствии ООО Бизнес-Центр “Негоциант“ распорядилось спорным земельным участком и незавершенным строительством объектом в пользу Ф.И.О. которая в свою очередь продала их обществу с ограниченной ответственностью “Земпроф“ (т. 1, л.д. 120 - 121, 122 - 123).

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие соответствующих исковых требований к последующим приобретателям спорного земельного участка, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о невозможности применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка N 3976 от 21.05.2009, а также применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора от 04.06.2009 в части земельного участка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2010 по делу N А76-43269/2009 отменить, исковые требования удовлетворить частично: признать недействительным договор купли-продажи, заключенный 04.06.2009 между закрытым акционерным обществом “ТРОЯ“ и обществом с ограниченной ответственностью Бизнес-Центр “Негоциант“ в части продажи земельного участка с кадастровым номером 74:33:03 04 001:0230, находящегося по адресу (имеющего адресные ориентиры): г. Магнитогорск, жилой район “Магнитный“ (ограничен улицами Рабочая, С. Юлаева и пр. Ленина), общей площадью 17 087,1 кв. м, в удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий

судья

Т.В.МАЛЬЦЕВА

Судьи:

В.В.БАКАНОВ

Л.П.ЕРМОЛАЕВА