Решения и постановления судов

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2010 N 18АП-1856/2010 по делу N А76-9497/2009 По делу о признании недостоверной рыночной стоимости оценки нежилого помещения и обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения.

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 апреля 2010 г. N 18АП-1856/2010

Дело N А76-9497/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 2 апреля 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 8 апреля 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Карпачевой М.И. и Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11 января 2010 г. по делу N А76-9497/2009 (судья Строганов С.И.), при участии: от индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - Брейкина А.С. (доверенность N 2711 от 17.07.2009),

установил:

индивидуальный предприниматель Ф.И.О. (далее - истец, ИП Жаркова Л.В.) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Муниципальному учреждению “Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа“ (далее - МУ “КУИЗГО“, Комитет) и обществу с ограниченной ответственностью “Сибэксперт“ (далее - ООО “Сибэксперт“) о признании недостоверной рыночной стоимости оценки нежилого помещения общей площадью 140,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. В.И. Ленина, 22, установленной отчетом общества с ограниченной ответственностью “Сибэксперт“ N 393/23-049 от 06.04.2009, и обязании Муниципального учреждения “Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа“ заключить договор купли-продажи нежилого помещения V площадью 140,2 кв. м по адресу: г. Златоуст, ул. им. В.И. Ленина, 22, по цене, определенной в ходе судебного заседания, поступившим 13.05.2009.

Определением арбитражного суда от 09.09.2009 по ходатайству истца производство по делу было приостановлено до проведения судебной экспертизы.

Определением от 13.11.2009 производство по делу возобновлено.



Решением суда первой инстанции от 11.01.2010 (резолютивная часть объявлена 15.12.2009) исковые требования удовлетворены частично. Суд постановил признать недостоверным (недействительным) отчет от 06.04.2009 N 393/23-049 об оценке рыночной стоимости помещения общей площадью 140,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. им. В.И. Ленина, 22. В удовлетворении остальной части иска отказано.

С вынесенным судебным актом не согласилась ИП Жаркова Л.В. и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований об обязании МУ КУИЗГО заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения по цене, определенной в ходе судебного заседания, и вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении данного требования.

По мнению подателя апелляционной жалобы, вывод суда об отсутствии у истца права требовать заключения договора противоречит положениям действующего законодательства. МУ КУИЗГО обязано заключить договор купли-продажи при получении заявления арендатора. В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Отзывов на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступало.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Решение суда в обжалуемой части считает подлежащим отмене. Пояснил, что в рассматриваемом деле преддоговорной спор отсутствует, поэтому претензионный порядок урегулирования спора не соблюдался.

Представители МУ КУИЗГО и ООО “Сибэксперт“ в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчиков.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку от сторон соответствующих возражений суду апелляционной инстанции заявлено не было, законность и обоснованность решения проверены только в обжалуемой части.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оснований для отмены или изменения решения суда в обжалуемой части не находит.



Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ИП Жаркова Л.В. является арендатором муниципального нежилого помещения V площадью 140,2 кв. м по адресу: г. Златоуст, ул. им. В.И. Ленина, 22, по договору аренды N 149 от 01.01.2005.

Срок договора установлен сторонами с 01.01.2005 до 31.12.2009, договор зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 29.04.2005 (т. 1, л.д. 65 - 78).

ИП Жарковой Л.В. 14.01.2009 в адрес МУ “Комитет по управлению имуществом ЗГО“ было подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 1, л.д. 9).

В письме N ар-39 от 12.02.2009 КУИЗГО уведомил истца о том, что ИП Жаркова Л.В. имеет преимущественное право на приобретение арендуемых помещений.

06.04.2009 ответчиком - ООО “Сибэксперт“ составлен отчет N 393/23-049 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 140,2 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. В.И. Ленина, д. 22, которое находится в муниципальной собственности и передано на праве долгосрочной аренды в срочное и возмездное пользование истцу.

Согласно отчету ООО “Сибэксперт“ об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 140,2 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. В.И. Ленина, д. 22, по состоянию на 16.03.2009, итоговая величина рыночной стоимости с округлением составила 3300000 руб. (т. 1, 13 - 49).

Главой Златоустовского городского округа“ 20.04.2009 принято распоряжение N 9011-р “О приватизации нежилого помещения“, согласно которому, в целях реализации преимущественного права ИП Жарковой Л.В. на приобретение арендуемого имущества, Муниципальному учреждению “Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа“ поручалось осуществить приватизацию спорного нежилого помещения. Условия приватизации: цена продажи - 3330000 руб. без налога на добавленную стоимость (НДС): порядок оплаты - в рассрочку сроком на 5 лет (л.д. 89).

КУИЗГО 30.04.2009 в адрес истца направлены проекты договора купли-продажи и залога на нежилое помещение V - магазин, общей площадью 140,2 кв. м по адресу: г. Златоуст, ул. им. В.И. Ленина, 22, с просьбой подписать указанные документы в течение 30 дней и вернуть их для оформления в Комитет (т. 1, л.д. 90 - 95).

Ссылаясь на то, что отчет оценки от 06.04.2009 N 393/23-049 не соответствует требованиям законодательства, истец обратился с настоящим иском в суд.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал на то, что по результатам экспертной оценки экспертом сделаны следующие выводы: отчет N 393/23-049 от 06.04.2009 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 140,2 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. В.И. Ленина, д. 22, выполненный оценщиком ООО “Сибэксперт“, не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“, Федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности общероссийской общественной организации “Российское общество оценщиков“; рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 140,2 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. В.И. Ленина, д. 22, по состоянию на дату назначения экспертизы, составляет 1124000 руб. При таких обстоятельствах, отчет от 06.04.2009 N 393/23-049 об оценке рыночной стоимости спорного помещения признан судом недостоверным (недействительным). Суд указал на то, что требование истца о понуждении к заключению договора купли-продажи не основано на нормах права, противоречит статьям 421 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ данные об объекте, стандартах и методах оценки должны содержаться в отчете об оценке.

Согласно статье 13 данного Федерального закона суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Как следует из материалов дела, судом по ходатайству истца проведена экспертиза. По результатам экспертной оценки от 08.10.2009 N 23-2009 экспертом сделаны следующие выводы: отчет N 393/23-049 от 06.04.2009 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 140,2 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. В.И. Ленина, д. 22, выполненный оценщиком ООО “Сибэксперт“ не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“; Федеральным стандартам оценки “требования к отчету об оценке (ФСО N 1), (ФСО N 2), (ФСО N 3), утвержденным Приказами Минэкономразвития России N 254, 255, 256 от 20.07.2007; Стандартам и правилам оценочной деятельности Общероссийской общественной организации “Российское общество оценщиков“, утвержденных решением Совета РОО от 20.06.2007.

В отчете содержится вывод о том, что данные нарушения однозначно повлияли на итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно оценки эксперта, рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на дату назначения экспертизы, с учетом округления, характерного для данного сегмента рынка, составляет 1124000 руб.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно признал отчет ООО “Сибэксперт“ от 06.04.2009 N 393/23-049 об оценке рыночной стоимости помещения магазина, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. В.И. Ленина, д. 22, недействительным.

Решение суда в данной части истцом не оспаривается.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии: - арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; - арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; - площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; - арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии у ИП Жарковой Л.В. преимущественного права на приобретение спорного муниципального имущества.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Предметом исследования по спору о понуждении заключить договор является факт уклонения обязанной стороны от заключения договора.

Согласно статье 4 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества, и в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом “О приватизации государственного и муниципального имущества“, направляет арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, МУ КУИЗГО выполнил указанные действия, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Суд первой инстанции указал на невозможность заключения договора купли-продажи спорного нежилого помещения по цене, определенной в ходе судебного заседания, поскольку на момент рассмотрения дела распоряжение главы Златоустовского городского округа от 20.04.2009 N 9011-р “О приватизации нежилого помещения“ V площадью 140,2 кв. м по адресу: г. Златоуст, ул. им. В.И. Ленина, 22, по цене 3330000 руб. не отменено, недействительным в установленном порядке не признано.

Данный вывод суда первой инстанции нельзя признать правильным.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из способов защиты гражданских прав является неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Таким образом, обжалование несоответствующего закону распоряжения главы Златоустовского городского округа от 20.04.2009 N 9011-р “О приватизации нежилого помещения“, содержащего недостоверную выкупную цену помещения, в самостоятельном судебном порядке не требуется.

Однако, указанный вывод суда первой инстанции не привел к незаконному решению суда по настоящему делу, поскольку оснований для понуждения Комитета к заключению договора купли-продажи не имеется.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что отказ суда в части удовлетворения исковых требований об обязании Комитета заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения по цене, определенной в ходе судебного заседания, не нарушает права истца. Установленная заключением оценщика в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции рыночная стоимость спорного помещения в размере 1124000 руб. является основанием для заключения сторонами нового договора купли-продажи по указанной выкупной цене.

Основания для понуждения Комитета к заключению договора купли-продажи на условиях рыночной стоимости спорного помещения в размере 1124000 руб. отсутствуют, поскольку истец с заявлением о заключении нового договора купли-продажи в Комитет не обращался. Доказательств, свидетельствующих об уклонении ответчика от заключения договора купли-продажи спорного помещения по цене 1124000 руб., равно как и наличия преддоговорного спора по условиям договора купли-продажи помещения в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ судом апелляционной инстанции также не установлено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 11 января 2010 г. по делу N А76-9497/2009 в части отказа в удовлетворении исковых требований от обязании муниципального учреждения “Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа заключить с индивидуальным предпринимателем Жарковой Ларисой Владимировной договора купли-продажи нежилого помещения площадью 140,2 кв. м по адресу: г. Златоуст, ул. им. Ленина, д. 22 по цене, определенной в ходе судебного заседания оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

судья

В.В.БАКАНОВ

Судьи:

М.И.КАРПАЧЕВА

Л.В.ПИВОВАРОВА