Решения и определения судов

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2010 N 18АП-9584/2009 по делу N А76-857/2009 По делу о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимого имущества в части выкупа земельного участка и соответственно незаконным права собственности на земельный участок (основное требование). По делу о прекращении права собственности на объект недвижимости (встречное требование).

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 февраля 2010 г. N 18АП-9584/2009

Дело N А76-857/2009

Резолютивная часть постановления оглашена 3 февраля 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 8 февраля 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Пивоваровой Л.В., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества “Уралсибгидромеханизация“ к обществу с ограниченной ответственностью Холдинг “Урало-Сибирская пожарно-техническая компания“, о признании незаключенным договора от 02.10.2006 купли-продажи недвижимого имущества в части выкупа земельного участка площадью 3354 м кв. кадастровый номер 74:36:0507 002:0039 и соответственно незаконным право собственности; встречного иска общества с ограниченной
ответственностью Холдинг “Урало-Сибирская пожарно-техническая компания“ к закрытому акционерному обществу “Уралсибгидромеханизация“ о прекращении права собственности на объект недвижимости.

В судебном заседании приняли участие от истца (по первоначальному иску) ЗАО “Уралсибгидромеханизация“ - Худяков М.П. (протокол N 3 от 24.09.2008), Шабарина С.Ю. (доверенность от 01.12.2009), от ответчика (по первоначальному иску) ООО Холдинг “Урало-Сибирская пожарно-техническая компания“ - Лыжин С.В. (доверенность от 28.04.2008),

установил:

закрытое акционерное обществе “Уралсибгидромеханизация“ (далее - ЗАО “Уралсибгидромеханизация“, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Холдинг “Урало-Сибирская пожарно-техническая компания“ (далее - ООО “УСПТК-Холдинг“, ответчик) о признании незаключенным договора купли-продажи б/н от 10.02.2006 между ЗАО “Челябгидромеханизация“ (далее - ЗАО “ЧГМ“) и ООО “УСПТК-Холдинг“, являющегося основанием возникновения права собственности ООО “УСПТК-Холдинг“ на земельный участок площадью 13798 кв. м, кадастровый N 74:36:0507002:0038, расположенного по адресу: г. Челябинск, проспект Свердловский, 38, и соответственно незаконным права собственности ООО “УСПТК-Холдинг“ на этот земельный участок, а также о признании исключительного права ЗАО “Уралсибгидромеханизация“, как собственника здания находящегося на земельном участке, на приватизацию этого земельного участка площадью 3354 кв. м, кадастровый N 74:36:0507002:0039, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Свердловский, д. 38.

ООО “УСПТК-Холдинг“ обратилось в арбитражный суд со встречным иском к ЗАО “Уралсибгидромеханизация“ о прекращении права собственности ЗАО “Уралсибгидромеханизация“ на объект недвижимости нежилое здание (склад), площадью 650,6 кв. м, расположенный по адресу г. Челябинск, проспект Свердловский, д. 38.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной регистрационной службы РФ по Челябинской области (далее - УФРС), Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской
области (далее - ТУФАУГИ), Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области (далее - УФАКОН), Федерального государственного учреждения “Земельная кадастровая палата по Челябинской области“ (далее - ФГУ “ЗКП“).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 27.08.2009 по делу N А76-857/2009 производство по делу в части требования о признании незаключенным договора купли-продажи б/н от 10.02.2006 между ЗАО “ЧГМ“ и ООО “УСПТК-Холдинг“, являющегося основанием возникновения права собственности ООО “УСПТК-Холдинг“ на земельный участок кадастровый N 74:36:0507002:0038 и соответственно незаконным право собственности ООО “УСПТК-Холдинг“ на этот земельный участок прекращено (т. 7, л.д. 96 - 109).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2009 (с учетом определения об исправлении опечатки от 10.11.2009) определение Арбитражного суда Челябинской области от 27.08.2009 отменено (т. 8, л.д. 71 - 73).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.08.2009 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано (т. 7, л.д. 112 -139).

Не согласившись с решением суда ООО “УСПТК-Холдинг“ обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований отменить, иск удовлетворить.

Доводы апелляционной жалобы заявителя по существу сводятся к следующему. Выводы суда о физическом существовании на земельном участке ответчика (ООО “УСПТК-Ходлинг“) принадлежащем истцу объекта недвижимости не соответствует фактическим обстоятельствам дела и основаны на выводах эксперта Фоменко, носящих предположительный характер и не основанных на нормативных документах.

Суд безосновательно отверг представленные ответчиком доказательства, подтверждающие отсутствие здания как объекта недвижимости, а именно - техническое заключение ООО “Архитектурная мастерская Квача“, и заключение эксперта ООО “Центр строительных экспертиз Урала“, которыми установлено отсутствие у спорного объекта таких основополагающих характеристик понятия “Здание“ как замкнутый объем, образуемый
стенами и крышей, а также отсутствие возможности целевого использования, что свидетельствует об отсутствии на территории ответчика объекта, на который зарегистрировано право собственности истца.

Суд не учел, что наличие регистрации права на несуществующий объект недвижимости ущемляет права ответчика (истца по встречному иску), т.к. последний лишен возможности осуществлять права собственника земельного участка площадью 650 кв. м. Обратный вывод суда основан на неправильном толковании норм права.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2009 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с наличием оснований для безусловной отмены решения суда первой инстанции на основании п. 1 ч. 4 ст. 270 АПК РФ (т. 8, л.д. 142 - 143) в силу следующего.

В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 “О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции“, если при рассмотрении апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции, в котором содержатся выводы в отношении части требований, рассмотренных по существу, а другие требования оставлены без рассмотрения или по ним прекращено производство, суд апелляционной инстанции установит, что имеются основания для отмены судебного акта в части оставления заявления без рассмотрения (прекращения производства), то он переходит к рассмотрению дела в этой части по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в соответствии с частью 5 статьи 270 Кодекса.

Учитывая, что определение Арбитражного суда Челябинской области от 27.08.2009 о прекращении производства по делу в части
первоначальных исковых требований отменено, на момент его отмены решение по первоначальному и встречному искам судом первой инстанции было вынесено - возможность рассмотрения требований судом первой инстанции и принятия по ним дополнительного решения утрачена.

При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм процессуального права.

Согласно ч. 5 ст. 270 АПК РФ при отмене решения по основаниям, предусмотренным в части 4 настоящей статьи, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным настоящим Кодексом для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Руководствуясь положениями ч. 3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие представителей третьих лиц должным образом о времени и месте судебного заседания.

Протокольным определением от 21.12.2009 судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении ходатайства ЗАО “УСГМ“ о принятии уточнения исковых требований, поскольку представленные уточнения по существу являются новыми требованиями, имеющими самостоятельный предмет и основание, предъявляются к новым ответчикам, которые не являются сторонами по делу.

В судебном заседании от 03.02.2010 представителем ЗАО “Уралсибгидромеханизация“ заявлен отказ от иска в части изложенных в п. 2 искового заявления (л.д. 90 - 91 т. 3) требований о признании исключительного права ЗАО “Уралсибгидромеханизация“ как собственника здания, находящегося на земельном участке на приватизацию этого земельного участка кадастровый номер 74:36:0507002:0039, расположенного по адресу г. Челябинск, Свердловский проспект, 38.

Отказ от иска в данной части принят судом апелляционной инстанции, производство по делу в указанной части прекращено.

Кроме того, истцом представлено заявление об изменении предмета иска в соответствии с которым требования, изложенные в исковом заявлении (л.д. 90 - 91 т. 3) заменяются тремя требованиями,
изложенными в Заявлении об изменении предмета иска.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции, руководствуясь нормой ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ отказал в принятии уточненных требований, изложенных в пункте 1 и пункте 3 Заявления об уточнении предмета иска, согласно которым ЗАО “Уралсибгидромеханизация“ просит признать ООО “УСПТК-Холдинг“ недобросовестным приобретателем по договору между ЗАО “ЧГМ“ и ООО “УСПТК-Холдинг“ без номера от 10.06.2006 купли-продажи недвижимого имущества в части выкупа земельного участка площадью 3354 кв. м, кадастровый номер 74:36:0507002:0039 (п. 1 Заявления) и обязать ООО “УСПТК-Холдинг“ возвратить правопреемнику первоначального собственника Федеральному агентству по управлению государственным имуществом по акту приема-передачи земельный участок кадастровый номер 74:36:0507002:0039 площадью 3354 кв. м, являющийся составной частью всего земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507002:0038 (п. 3 Заявления).

Изменение предмета, содержащееся в п. 2 Заявления об изменении предмета иска на основании п. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ принято судом апелляционной инстанции в силу чего предметом рассмотрения по первоначальному иску являются требования ЗАО “Уралсибгидромеханизация“ согласно которым истец просит признать незаключенным договор между ЗАО “ЧГМ“ и ООО “УСПТК-Холдинг“ от 02.06.2006 купли-продажи недвижимого имущества в части выкупа земельного участка площадью 3354 кв. м, кадастровый номер 74:36:0507002:0039, расположенного по адресу Свердловский проспект, 38 г. Челябинска, являющегося составной частью расположенного по тому же адресу земельного участка с кадастровым номером 74:36:05 07 002:0038 площадью 13798 кв. м и соответственно незаконным право собственности ООО “УСПТК-Холдинг“ на указанный земельный участок.

Судом также принято уточнение встречного иска, согласно которому ООО “УСПТК-Холдинг“ в формулировку требования по встречному иску вместо слов “расположенного по адресу г. Челябинск, проспект Свердловский, д. 38“ включены слова “до
сноса (демонтажа) располагавшегося по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, пр. Свердловский, д. 38“.

Протокольными определениями судом отклонены ходатайства ООО “УСПТК-Холдинг“ о производстве дополнительной экспертизы и заявление о фальсификации доказательств - выразившееся в представлении стороной документов - двух технических паспортов на здание литер Ж - Ж2, содержащих не соответствующие действительности сведения в части указания в данных паспортах характеристик объема не существующих помещений принадлежащего ЗАО “Уралсибгидромеханизация“ здания. Учитывая, что сделанное представителем ответчика заявление по существу является ходатайством об оценке представленных доказательств на предмет их допустимости и относимости, данное заявление не подлежит рассмотрению в порядке ст. 161 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Рассматривая дело по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

20.12.2002 Инспекцией МНС России по Центральному району г. Челябинска в Единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) внесена запись за основным государственным регистрационным номером 1027403885992 о юридическом лице - Закрытое акционерное общество “Челябгидромеханизация“ (далее - ЗАО “ЧГМ“), зарегистрированном до 01.07.2002 Администрацией города Челябинска.

ООО “УСПТК-Холдинг“ зарегистрирован в ЕГРЮЛ 31.10.2003 за основным государственным регистрационным номером 1037402556432 (л.д. 129 том 2).

30.05.2005 Челябинским филиалом - отделом ФГУ “ЗКП“ по Челябинской области, для подготовки постановления на выкуп земельного участка, выдан кадастровый план земельного участка площадью 13798 кв. м кадастровым номером 74:36:0507002:0038; местоположение установлено относительно ориентира нежилого здания, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Челябинск, Центральный район, проспект Свердловский, 38; разрешенное использование: для эксплуатации строений временной базы.

Из содержащихся в кадастровом паспорте сведений также следует, что в составе земельного участка учтены его части, занятые расположенными на них объектами
недвижимости, а именно:

- участок 001 (учетный кадастровый номер части), площадью 420,91 кв. м, часть занята нежилым зданием (административное здание (контора) лит. Аа;

- участок 002, площадью 735,64 кв. м, часть занята нежилым зданием (гараж) лит. А1 - А3;

- участок 003, площадью 373,72 кв. м, часть занята нежилым зданием (центральный склад) лит. ВВ1в (л.д. 1 - 12 том 3).

Распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 23.09.2005 N 2167-р вышеназванный земельный участок предоставлен в собственность закрытому акционерному обществу “Челябгидромеханизация“ (л.д. 25 - 27 том 7).

На основании указанного распоряжения 19.12.2005 между Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации “Российский фонд федерального имущества“ (продавец) и ЗАО “ЧГМ“ (покупатель) подписан договор купли-продажи N 8-4/3461 данного земельного участка (л.д. 144 - 148 том 2). Согласно условиям договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 74:36:0507002:0038, по адресу: г. Челябинск, Центральный район, пр. Свердловский, 38, для эксплуатации строений временной базы в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору, общей площадью 13798 кв. м.

22.12.2005 сторонами договора подписан акт, из которого следует, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет претензий по существу договора (л.д. 13 том 3).

Государственная регистрация права собственности ЗАО “ЧГМ“ на земельный участок произведена 24.01.2006 (л.д. 123 том 1).

По договору купли-продажи от 10.02.2006 заключенному между ЗАО “ЧГМ“ (продавец) и ООО “УСПТК-Холдинг“ (покупатель) земельный участок 74:36:0507002:0038 площадью 13798 кв. м, а также расположенные на нем объекты недвижимости: нежилое здание (центральный склад) лит ВВ1в,
общая площадь 373,7 кв. м, нежилое здание (гараж) лит. А1 - А3, общая площадь 735,7 кв. м, нежилое здание (административное здание (контора)) лит. Аа, общая площадь 420,9 кв. м переданы в собственность покупателя (л.д. 14 - 18 т. 3).

Право собственности ООО “УСПТК-Холдинг“ на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.03.2006 сделана запись о регистрации N 74-74-01/058/2006-367 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 10.03.2006 серии 74АБ N 312949 (л.д. 104 том 1).

11.06.2008 в Единый государственный реестр юридических лиц внесены сведения о ликвидации Закрытого акционерного общества “Челябгидромеханизация“, ИНН 7453002295, ОГРН 1027403885992, г. Челябинск, пр. Свердловский д. 38 (л.д. 134 - 138 том 6).

Согласно Уставу Закрытого акционерного общества “Уралсибгидромеханизация“ (ЗАО “УСГМ“), акционерное общество “Уралсибгидромеханизация“, создано путем преобразования государственного предприятия - треста “Уралсибгидромеханизация“ и является его правопреемником (л.д. 64 - 87 том 2).

01.10.2003 Челябинским управлением ОГУП “Обл. ЦТИ“ по Челябинской области выдано ЗАО “УСГМ“ техническое описание объекта недвижимости: здание склада (лит. Ж - Ж2), число этажей: 1, год постройки: 1981, назначение: складское; использование: Ж - Ж2 общей площадью 650,6 кв. м (л.д. 29, 30 том 1).

02.12.2005 Челябинским филиалом - отделом ФГУ “ЗКП“ по Челябинской области, для подготовки правоустанавливающих документов на землю, выдан кадастровый план земельного участка 74:36:05 07 002:0039 площадью 3354 кв. м, предыдущие номера (номера ликвидируемых участков) 74:36:0507002:0038; местоположение: г. Челябинск, Центральный район, пр. Свердловский, 38. Согласно плану часть земельного участка площадью 757,03 кв. м (учетный кадастровый номер 001) занята объектом недвижимости - строением (здание склада)
лит. Ж - Ж2 (л.д. 62 - 68 том 1).

Из сведений, содержащихся в техническом паспорте по состоянию на 15.02.2006, следует, что здание склада литер Ж - Ж2 имело фундаменты, наружные стены, перегородки, перекрытия, крышу, полы. Износ по состоянию на 19.01.2006 литера Ж - 20 %, литера Ж1 - 13 %, литера Ж2 - 20 % (л.д. 86 - 96 том 1).

28.03.2006 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности ЗАО “УСГМ“ на нежилое здание (склад), площадью 650,6 кв. м, по адресу: г. Челябинск, пр. Свердловский, д. 38 (л.д. 27 том 1).

13.03.2007 решением Арбитражного суда Челябинской области по делу А76-28647/2006, вступившим в законную силу 16.04.2007, ООО “УСПТК-Холдинг“ отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на нежилое здание (склад) литер Ж - Ж2 площадью 650,6 кв. м (л.д. 137 - 142 том 1).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.03.2008 по делу N А76-25430/2007, вступившим в законную силу 21.04.2008 отказано в иске ООО “УСПТК-Холдинг“ к ЗАО “УСГМ“ о признании недействительным зарегистрированного права ЗАО “УСГМ“ на нежилое здание (склад) площадью 650,6 кв. м (л.д. 36 - 52, 53 - 56, 57 - 59 том 2).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 31.07.2008 по делу А76-30425/2006, вступившим в законную силу 26.10.2008, прекращено производство по делу по иску ЗАО “УСГМ“ о признании договоров от 19.12.2005 и 10.12.2006 ничтожными сделками на основании пп. 5 п. 1 ст. 150 АПК РФ в связи с ликвидацией ЗАО “ЧГМ“ (л.д. 117 - 126, 127 - 130 том 6).

Согласно справке Челябинского управления ОГУП “Обл. ЦТИ“ по Челябинской области, выданной 01.06.2007 ООО “УСПТК-Холдинг“, нежилое здание (лит. Ж - Ж2) по адресу: г. Челябинск, пр. Свердловский, д. 38, по состоянию на 24.05.2007 - снесено (л.д. 20 том 2).

УВД по Центральному району города Челябинска в уведомлении от 11.12.2007 N 27/21509 сообщило истцу о возбуждении 10.12.2007 уголовного дела в отношении неустановленного лица, по факту сноса здания склада, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Свердловский, д. 38, принадлежащего ЗАО “УСГМ“ (л.д. 17 том 2).

Из технических паспортов на спорное нежилое здание склада, составленных по состоянию на 27.02.2008 и на 17.04.2009 следует, что здание находится в состоянии разрушения конструктивных элементов, фактически не используется (л.д. 21 - 32 том 2; л.д. 113 - 121 том 3).

10.06.2009 Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации города Челябинска ЗАО “УСГМ“ выдана справка N 4496/гп, согласно которой на дежурной (электронной) карте г. Челябинска по состоянию на 10.06.2009 по адресу: пр. Свердловский, 38, числится каменное нежилое, частично разрушенное здание (л.д. 23, 24 том 5).

18.07.2009 Постановлением следователя СУ при УВД по Центральному району г. Челябинска прекращено уголовное преследование по уголовному делу N 464746, возбужденному 10.12.2007 по факту сноса здания склада площадью 650,6 кв. м, принадлежащего ЗАО “УСГМ“ (л.д. 16 том 6).

Полагая, что договор купли-продажи от 10.02.2006 в части выкупа земельного участка площадью 3354 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 07 002:0039 не заключен, поскольку искажает истинное расположение объектов недвижимости на земельном участке и не позволяет установить соответствующую их принадлежность правообладателям, чем нарушено исключительное право истца на приватизацию земельного участка, истец обратился в суд с настоящими требованиями (л.д. 90 - 91 т. 3).

Ответчик, ссылаясь на то, что право истца на объект недвижимости прекращено, поскольку объект перестал существовать в натуре, обратился в суд со встречным иском.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы истца и ответчика, приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначального и встречного исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

По смыслу ст. 432 ГК РФ при недостижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, договор может быть признан незаключенным, но не недействительным.

К существенным условиям договора купли-продажи согласно положениям ст.ст. 454, 455 ГК РФ относится условие о товаре, которое считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Пунктом 5 статьи 36 того же Кодекса предусмотрено обязательное приложение к заявлению о приобретении прав на земельный участок его кадастровой карты (плана).

Таким образом, для приобретения прав на земельный участок он должен быть соответствующим образом индивидуализирован как объект права: определены его размер, границы и местоположение на местности. Установление границ земельного участка является важнейшим средством его индивидуализации как объекта вещных прав.

Из материалов дела усматривается, что предметом договора купли-продажи от 10.02.2006 являлся земельный участок с кадастровым номером 74:36:0507002:0038, общей площадью 13798 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, пр. Свердловский, 38 и расположенные на нем три объекта недвижимости. Соответствие площади земельного участка материалам межевания подтверждено записью в кадастровом паспорте земельного участка. Соответствие представленных для проведения государственного кадастрового учета документов и их юридическая действительность на момент внесения сведений в государственный земельный кадастр установлена вступившим в законную силу решением арбитражного суда Челябинской области от 25.04.2008 по делу А76-11070/2006. Доказательств несоответствия характеристик и местоположения, поименованных в договоре нежилых зданий их фактическим характеристикам и местоположению, в материалы дела не представлено. Поименованные в договоре здания индивидуализированы с указанием литеров, что свидетельствует о прохождении в отношении данных зданий инвентарного учета, позволяющего индивидуализировать продаваемые объекты.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соблюдении при заключении договора купли-продажи от 10.02.2006 требований ст.ст. 454, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающихся согласования сторонами условия о предмете договора. Заключенный сторонами договор содержит все необходимые индивидуализирующие сведения, позволяющие идентифицировать отчуждаемые объекты недвижимости в силу чего оснований для признания договора купли-продажи незаключенным, по мотиву несогласованности условия о предмете договора, не имеется.

Искажение расположения объектов недвижимости на земельном участке, выразившееся в отсутствии на кадастровом плане объекта недвижимости литера Ж - Ж2 не является основанием признания договора незаключенным по мотиву несогласованности условия о предмете договора, указанное здание предметом договора купли-продажи не являлось.

Требование ЗАО “Уралсибгидромеханизация“ о признании договора купли-продажи земельного участка от 02.06.2006 незаключенным в части земельного участка площадью 3354 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 07 002:0039 исключает возможность его удовлетворения, в силу отсутствия такого объекта купли-продажи. Предметом договора являлся земельный участок как единый (неделимый) объект недвижимости, который в неизменном состоянии сохраняется на сегодняшний день. Возможность признания незаключенным договора купли-продажи в части элемента (составной части) объекта недвижимости, являвшегося предметом договора, действующим законодательством не предусмотрена.

Требование истца (ЗАО “УСГМ“) о признании незаконным права собственности ООО “УСПТК-Холдинг“ на земельный участок в части элемента этого участка вытекает из предыдущего требования и также не подлежит удовлетворению.

Право собственности ответчика на земельный участок 74:36:0507002:0038 не оспорено, оснований для признания его незаконным (в соответствии с заявленными требованиями) не имеется по следующим основаниям.

С учетом системного толкования положений Гражданского кодекса Российской Федерации о способах защиты нарушенных прав, положений Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, устанавливающих возможность оспаривания зарегистрированного права собственности и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 28.04.2009 N 15148/08, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Под оспариванием права понимается как предъявление требований о признании права за лицом, обращающимся в суд, так и требование о признании недействительными оснований возникновения права у лица, против которого инициируется судебный процесс, а также использование иных, прямо указанных в законе способов защиты права, как то: истребование имущества из чужого незаконного владения и другие (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая заявленные истцом требования о признании договора купли-продажи от 10.02.2006, явившегося основанием регистрации права ответчика на земельный участок, незаключенным в части суд апелляционной инстанции усматривает, что под требованиями о признании зарегистрированного права незаконным (недействительным) истец понимает вышеназванное требование, направленное на оспаривание оснований регистрации права собственности ответчика.

В силу отсутствия оснований признания договора незаключенным также отсутствуют основания признания недействительным (незаконным) зарегистрированного права собственности ООО “УСПТК-Холдинг“ на земельный участок 74:36:0507002:0038.

Рассматривая требования ООО “УСПТК-Холдинг“ о прекращении права собственности ЗАО “УСГМ“ на здание литер Ж - Ж2 площадью 650,6 кв. м, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается, в том числе, в случае гибели или уничтожении имущества.

Как следует из заключения эксперта (л.д. 6 - 24 том 4), выполненного на основании определения суда от 23.04.2009 нежилое здание склада под лит. Ж, Ж2 существует в натуре в состоянии разрушения (демонтажа) большей части конструктивных элементов и фактически расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507002:0038, площадью 13798 кв. м, по адресу: г. Челябинск, пр. Свердловский, 38, принадлежащем на праве собственности ООО “УСПТК-Холдинг“.

К фрагментам конструктивных элементов нежилого здания склада под лит. Ж, Ж2, сохранившимся после разрушения (демонтажа) большей его части, относятся: западная и южная наружные стены, а также основная часть фундамента.

Причиной сохранения западной и южной наружных стен, в том числе фундамента под ними, нежилого здания склада под лит. Ж, Ж2, с технической точки зрения, явилось намерение их дальнейшего использования в виде ограждения с соответствующих сторон земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507002:0038 площадью 13798 кв. м.

Обстоятельства наличия на земельном участке, на момент рассмотрения иска, фрагментов конструктивных элементов нежилого здания склада в виде западной и южной стены здания и основной части фундамента под ними ответчиком (истцом по встречному иску) не оспорены.

Указанные обстоятельства усматриваются также из представленных в материалы дела технических паспортов на спорное здание составленных по состоянию на 27.02.2008 и 17.04.2009 где содержатся сведения о частичном разрушении наружных стен здания литер Ж - Ж2 (т. 3 л.д. 113 - 121; т. 7 л.д. 61 - 71).

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Одним из правомочий собственника, в том числе, является восстановление поврежденного либо разрушенного имущества.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 271 ГК РФ собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания. Переход права собственности на земельный участок к иному лицу не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику объекта недвижимости права пользования земельным участком. Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Следовательно, собственник такого объекта недвижимости не лишается права пользования частью участка, необходимой для обслуживания и восстановления объекта.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что факт полного уничтожения принадлежащих ЗАО “УСГМ“ объектов недвижимого имущества документально не подтвержден, в связи с чем в силу общего принципа неприкосновенности собственности (п. 1 ст. 1 ГК РФ), п.п. 1, 2 ст. 271 ГК РФ, ст. 39“ЗК РФ его собственник не может быть лишен права собственности на остатки имущества и возможности восстановления поврежденных или разрушенных строений.

Доводы ответчика о невозможности восстановления здания в связи с несоответствием его целевого назначения как склада правовому зонированию территории г. Челябинска отклоняются. Возможность изменения целевого назначения здания при его восстановлении собственником не утрачена.

Более того, по смыслу норм п. 1 и п. 2 ст. 235 ГК РФ прекращение права собственности на объект недвижимости в силу гибели или уничтожения объекта не является способом принудительного изъятия имущества у собственника, в силу чего прекращение права на недвижимость в рассматриваемом случае возможно исключительно по волеизъявлению собственника. Иное толкование данных норм означало бы нарушение абсолютного характера правомочий собственника, а также нарушение принципа неприкосновенности собственности и возможности ее изъятия только по основаниям, предусмотренным законом (ст. 209, п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 235 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о невозможности признания имеющихся элементов разрушенного здания объектом недвижимости в силу отсутствия у них такого квалифицирующего признака понятия “здание“ как замкнутый объем. Отсутствие замкнутого объема не исключает существование конструктивных элементов здания и тем самым свидетельствует о сохранении права собственности на указанные конструктивные элементы.

Доводы ответчика о нарушении его прав собственника земельного участка фактом регистрации права собственности истца на несуществующий объект недвижимости несостоятельны.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке по иску заинтересованного лица.

При рассмотрении дел об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество истец должен доказать наличие своей заинтересованности, а также то, что право на недвижимое имущество, зарегистрированное за ответчиком, указанному лицу не принадлежит. Бремя доказывания отсутствия права ответчика лежит на истце.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются, во-первых, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, во-вторых, установление факта его нарушения и, в-третьих, установление факта нарушения права истца именно ответчиком.

Следовательно, заинтересованное лицо должно указать суду, какие его права, подлежащие судебной защите, нарушены, и представить доказательства их нарушения.

Ответчик в качестве доказательств заинтересованности в вынесении судебного акта о прекращении зарегистрированного права собственности ЗАО “УСГМ“ на спорный объект недвижимости приводит довод о невозможности осуществления правомочий собственника в отношении земельного участка площадью 650,6 кв. м.

Тем самым фактически ответчик претендует не на принадлежащий ЗАО “УСГМ“ объект, а оспаривает правомочия последнего в отношении расположенного под объектом земельного участка.

Указанные правомочия определены п. 1 ст. 271 ГК РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, по смыслу которых собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 5 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Учитывая, что на момент приобретения ответчиком в собственность земельного участка спорный объект недвижимости на нем существовал, что подтверждается сведениями об инвентаризации объекта в 2003 году, следовательно, ответчик знал об обременении земельного участка правами собственника данного объекта на пользование частью земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта.

При указанных обстоятельствах требование ООО “УСПТК-Холдинг“ о прекращении права собственности истца на объект недвижимости - нежилое здание (склад), площадью 650,6 кв. м, располагавшееся по адресу г. Челябинск, проспект Свердловский, д. 38 удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу отказа в удовлетворении заявленных требований уплаченная сторонами государственная пошлина возмещению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.08.2009 по делу А76-857/2009 отменить.

В удовлетворении требований Закрытого акционерного общества “Уралсибгидромеханизация“ о признании незаключенным договора между ЗАО “Челябгидромеханизация“ и ООО “УСПТК-Холдинг“ от 10.02.2006 купли-продажи недвижимого имущества в части выкупа земельного участка площадью 3354 м кв. кадастровый номер 74:36:05 07 002:0039, являющегося составной частью всего расположенного по этому адресу земельного участка с кадастровым номером 74:36:05 07 002:0038 площадью 13798 кв. м и соответственно незаконным право собственности ООО “УСПТК-Холдинг“ на земельный участок отказать.

Во встречном иске ООО “УСПТК-Холдинг“, о прекращении права собственности Закрытого акционерного общества “Уралсибгидромеханизация“ на объект недвижимости, нежилое здание (склад), площадью 650,6 кв. м, до сноса (демонтажа) располагавшегося по адресу: г. Челябинск, пр. Свердловский, д. 38, отказать.

Отменить обеспечительные меры в виде: запрета Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка площадью 13798 кв. м, кадастровый номер 74:36:0507002:0038, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Свердловский, д. 38; и запрета Обществу с ограниченной ответственностью Холдинг “Урало-Сибирская пожарно-техническая компания“, ИНН 7448058398, ОГРН 1037402556432, г. Челябинск, ул. Ворошилова, д. 1, совершать любые перемещения и любой демонтаж строительных конструкций и материалов объекта недвижимости литеры Ж, Ж2, находящиеся по адресу: г. Челябинск, пр. Свердловский, д. 38, на земельном участке (кадастровый номер 74:36:0507002:0038).

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

судья

Л.П.ЕРМОЛАЕВА

Судьи:

Л.В.ПИВОВАРОВА

М.И.КАРПАЧЕВА