Решения и постановления судов

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2010 по делу N А55-16280/2009 По делу об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 февраля 2010 г. по делу N А55-16280/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 24 февраля 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Засыпкиной Т.С., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой Л.В.,

с участием:

от заявителя - Афанасьева Ю.С., доверенность от 23 сентября 2009 года,

от Министерства имущественных отношений Самарской области - Лобов Р.О., доверенность от 29 декабря 2009 года N 288,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 декабря 2009 года по делу N А55-16280/2009 (судья Чайников В.А.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью “Форсаж“, г. Самара,

к Министерству имущественных отношений Самарской области, г. Самара,

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Форсаж“ (далее - заявитель, истец, ООО “Форсаж“) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Министерству имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 23 590,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Буянова, 135, с учетом протокола разногласий от 12 июня 2009 г. по цене 34 326 110 руб. 41 коп.

До принятия арбитражным судом судебного акта, которым оканчивается рассмотрение дела, истец уточнил исковые требования и просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена в г. о. Самара для целей, не связанных со строительством на земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Буянова, 135, фактически занимаемый стадионом “Буревестник“, площадью 23 590,7 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 63:01:05 17 004:503, приняв п. 2.1, 2.4, 8.5 договора в следующей редакции:

“Пункт 2.1. Цена Участка составляет 34 326 110 (Тридцать четыре миллиона триста двадцать шесть тысяч сто десять) рублей 41 копейка без НДС“.

“Пункт 2.4. Оплата производится в рублях. Оплата стоимости земельного участка производится в безналичной форме - путем перевода установленной п. 2.1. суммы в размере 34 326 110 (Тридцать четыре миллиона триста двадцать шесть тысяч сто десять) рублей 41 копейка на счет УФК по Самарской области (Министерство имущественных отношений Самарской области) ИНН 6315800964, КПП 631501001, расчетный счет N 40101810200000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Самарской области, БИК 043601001, код бюджетной классификации 705 1 14 06012 04 0000 430, ОКАТО 36401000000“.

“Пункт 8.5. Приложением к Договору являются Протокол разногласий от 12 июня 2009 г. к договору купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, и кадастровый паспорт земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного кадастра недвижимости“.

Указанное уточнение иска принято судом.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 декабря 2009 года заявленные требования удовлетворены частично. Суд решил принять пункты 2.1 и 2.4 Договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Буянова, 135, площадью 23 590,7 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 63:01:05 17 004:503 в редакции покупателя, изложив их в следующей редакции:

“2.1. Цена Участка составляет 34 326 110 (Тридцать четыре миллиона триста двадцать шесть тысяч сто десять) рублей 41 копейка без НДС“.

“2.4. Оплата производится в рублях. Оплата стоимости земельного участка производится в безналичной форме - путем перевода установленной п. 2.1. суммы в размере 34 326 110 (Тридцать четыре миллиона триста двадцать шесть тысяч сто десять) рублей 41 копейка на счет УФК по Самарской области (Министерство имущественных отношений Самарской области) ИНН 6315800964, КПП 631501001, расчетный счет N 40101810200000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Самарской области, БИК 043601001, код бюджетной классификации 705 1 14 06012 04 0000 430, ОКАТО 36401000000“.

Принять пункт 8.5 Договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Буянова, 135, площадью 23 590,7 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 63:01:05 17 004:503 в редакции продавца, изложив его в следующей редакции:

“8.5. Приложением к Договору является кадастровый паспорт земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного кадастра недвижимости“.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка возникла у Министерства 07 сентября 2008 г. по цене земельного участка, действующую на эту дату; постановление Правительства Самарской области от 10 декабря 2008 г. N 473 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области“, которым руководствуется Министерство при расчетах выкупной цены земельного участка, вступило в силу 23 декабря 2008 г., то есть после обращения ООО “Форсаж“ в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка.

Приложениями к договору устанавливаются общие согласованные условия договора либо устанавливается порядок исполнения договора, тогда как протокол разногласий регулирует порядок заключения договора.

Протокол разногласий не может быть приложением к договору, поскольку является его составной частью.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 ГК РФ).

Не согласившись с выводами суда, Министерство имущественных отношений Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять пункты 2.1 и 2.4 договора купли-продажи земельного участка площадью 23590,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Буянова, 135, в редакции продавца - Министерства имущественных отношений Самарской области.

В апелляционной жалобе указывает, что в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения; законодатель не связывает определение существенных условий договора (включая определение цены) с моментом волеизъявления стороны о намерении приобрести в собственность земельный участок, то есть с подачи заявления в Министерство; обязанность подготовить и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка возникла у Министерства на основании постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2009 г. по делу N А55-14669/2008, то есть в период действия постановления Правительства Самарской области от 10 декабря 2008 г. N 473 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области“; договор купли-продажи земельного участка площадью 23 590,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Буянова, 135, может быть заключен Министерством с ООО “Форсаж“ только по цене, определенной на момент подписания данного договора, в соответствии с действующим законодательством.

Пунктом 8 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации также установлено, что исполнительный орган государственной власти в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка, то есть законодатель связывает течение предусмотренных сроков по принятию соответствующего решения и подготовке проекта договора купли-продажи не с момента подачи заявления, а с момента представления кадастрового паспорта земельного участка, который может совпадать с моментом подачи заявления, но является отличным от него.

Между тем, кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка площадью 23590,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Буянова, 135, - выписка из государственного кадастра недвижимости N 63-00-102/08-493172 - был выдан Управлением Роснедвижимости по Самарской области 28 ноября 2008 г., а представлен ООО “Форсаж“ в Министерство с заявлением только 26 февраля 2009 г.

Таким образом, вывод суда о том, что обязанность заключить договор купли-продажи указанного земельного участка возникла у Министерства 07 сентября 2008 г., является ошибочным и неверным, так как к заявлению ООО “Форсаж“ о предоставлении земельного участка, поданному 06 августа 2008 г., кадастровый паспорт данного участка приложен не был. В связи с чем Министерством не мог быть подготовлен проект договора купли-продажи в отношении земельного участка, у которого отсутствует кадастровый паспорт. Кроме того, без наличия необходимых сведений, содержащихся только в кадастровом паспорте, невозможно произвести расчет цены выкупа земельного участка.

В судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ООО “Форсаж“ считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

06 августа 2008 г. ООО “Форсаж“ обратилось в Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство) с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Буянова, 135, на котором находятся объекты недвижимого имущества, собственником которых является Заявитель. К указанному заявлению ООО “Форсаж“ были приложены все документы, предусмотренные действующим законодательством.

12 сентября 2008 г. письмом N 12-2/0702/08 Министерство возвратило ООО “Форсаж“ представленный пакет документов и рекомендовало после устранения замечаний вновь обратиться с соответствующим заявлением о предоставлении испрашиваемого земельного участка.

ООО “Форсаж“ обратилось в Арбитражный суд Самарской области за защитой своих прав и законных интересов с заявлением о признании незаконными действий, выразившихся в направлении письма от 12 сентября 2008 г. N 12-2/0702/08 о возврате пакета документов и заявления о предоставлении в собственность земельного участка, а также в уклонении от предоставления ООО “Форсаж“ в собственность земельного участка площадью 23 590,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Буянова, 135.

10 декабря 2008 г. Арбитражным судом Самарской области по делу N А55-14669/2008 вынесено решение об отказе в удовлетворении требований ООО “Форсаж“.

13 февраля 2009 г. постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда решение арбитражного суда от 10 декабря 2009 г. отменено. Действия Министерства, выразившиеся в направлении письма от 12 сентября 2008 г. N 12-2/0702/08 о возврате пакета документов и заявления о предоставлении в собственность земельного участка, а также в уклонении от предоставления ООО “Форсаж“ в собственность земельного участка площадью 23 590,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Буянова, 135 признаны незаконными. Суд обязал Министерство в месячный срок подготовить и направить ООО “Форсаж“ проект договора купли-продажи земельного участка площадью 23 590,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара. Ленинский район, ул. Буянова, 135.

В связи с неисполнением Министерством судебного акта в добровольном порядке 07 апреля 2009 г. Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом выдан исполнительный лист N 004031.

21 мая 2009 г. постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2009 г. по делу N А55-14669/2008 оставлено без изменения.

11 июня 2009 г. в адрес ООО “Форсаж“ от Министерства поступил проект договора купли-продажи земельного участка, в котором цена выкупа земельного участка определена на основании постановления Правительства Самарской области от 10 декабря 2008 г. N 473 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области“, вступившего в законную силу с 23 декабря 2008 г. и составляет 69 395 412,8 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно п. 1.2. указанной статьи, в редакции, действовавшей до 31 декабря 2008 г., цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта, (п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора, (п. 6. ст. 36 ЗК РФ).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка (п. 8 ст. 36 ЗК РФ).

С учетом указанных положений норм действующего законодательства пришел к правильному выводу о том, что выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ (аналогичной позиции придерживаются ФАС Уральского округа в постановлении от 29 апреля 2009 г. N Ф09-2477/09-С6, Десятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 26 марта 2009 г. по делу N А41-20952/2008, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 12 марта 2009 г. по делу N А65-16272/2008).

При этом, арбитражный суд считает, что при разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нем строения, здания, сооружения, следует принимать во внимание необходимость обеспечить гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, и исключить для них негативные последствия возрастания выкупной цены земельного участка до принятия управомоченным органом решения о продаже земельного участка и направлению проекта договора купли-продажи (п. 6 ст. 36 ЗК РФ). В связи с этим выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи такого заявления.

Судом правильно отмечено в решении, что пунктом 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24 марта 2005 г. “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ определено, что рассмотрение заявления собственников объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность, для органов местного самоуправления является обязательным, а в случае уклонения от заключения договора, договор заключается в порядке ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Как следует из материалов дела, ООО “Форсаж“ обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении в собственность вышеназванного земельного участка 06 августа 2008 г., что подтверждается распиской в получении документов Министерством. Кроме того, данный факт установлен вступившими в законную силу судебными актами по делу N А55-14669/2008.

С учетом этого суд пришел к правильному выводу о том, что обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка (далее - Договор) возникла у Министерства 07 сентября 2008 г. по цене земельного участка, действующую на эту дату.

Пунктом 2 ст. 2 Федерального закона РФ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса РФ“ установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в населенных пунктах с численностью населения от 500 тысяч до 3 миллионов человек определяется в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Пунктом 4 Закона Самарской области от 22 февраля 2005 г. N 94-ГД “О земле“ установлено, что лица, не указанные в части 3 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене: в городе Самаре - в размере двенадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Пунктом 5 Постановления Самарской городской думы от 24 ноября 2005 г. N 188 “Об установлении земельного налога“ установлена налоговая ставка в размере 1,5% в отношении прочих земельных участков, к которым относится спорный земельный участок.

На основании постановлений Правительства РФ от 25 августа 1999 г. N 945 “О государственной кадастровой оценке земель“, от 08 апреля 2000 г. N 316 “Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель“, постановления Губернатора Самарской области от 22 июня 2001 г. N 221 “О государственной кадастровой оценке земель поселений Самарской области“ постановления Губернатора Самарской области N 254 от 03 июля 2003 г. “Об утверждении государственной кадастровой оценки земель поселений Самарской области“ утверждена государственная кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 190 700 613,404 руб., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 28 ноября 2008 г. N 63-00-102/08-493172 (л.д. 99 - 105).

С учетом этого суд правильно посчитал обоснованным представленный истцом расчет цены выкупа земельного участка (л.д. 86).

Постановление Правительства Самарской области от 10 декабря 2008 г. N 473 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области“, которым руководствуется Министерство при расчетах выкупной цены земельного участка, вступило в силу 23 декабря 2008 г., то есть после обращения ООО “Форсаж“ в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка.

Согласно ст. 4 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Суд правильно посчитал неосновательным довод ответчика о необходимости исчисления выкупной цены земельного участка в соответствии с действующим, в момент заключения договора купли-продажи земельного участка (ст. 422 ГК РФ), порядком расчета, установленным постановлением Правительства Самарской области от 10 декабря 2008 г. N 473, поскольку изменение срока заключения договора произошло в результате незаконных действий ответчика.

Суд правильно указал в решении, что протокол разногласий не может быть приложением к договору, поскольку является его составной частью, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 ГК РФ), в связи с чем п. 8.5 Договора следует принять в редакции продавца.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные Министерством имущественных отношений Самарской области в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

С позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 11 декабря 2009 года по делу N А55-16280/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М.РОГАЛЕВА

Судьи

Т.С.ЗАСЫПКИНА

Н.Ю.МАРЧИК