Решения и определения судов

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 07.09.2010 N 33-12377/2010 Заключенный между сторонами по делу предварительный договор купли-продажи квартиры, который содержит все существенные условия основного договора и все данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, не признается не заключенным по иску покупателя, проживающего в данной квартире и оплачивающего коммунальные платежи. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 сентября 2010 г. N 33-12377/2010

Судья Уразгельдиева А.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Сопраньковой Т.Г.

судей Ильичевой Е.В.

Ничковой С.С.

при секретаре Х.

рассмотрела в открытом судебном заседании от 07 сентября 2010 года гражданское дело N 2-1585/2010 по кассационной жалобе П. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 июня 2010 года по иску П. к В. о признании договора незаключенным, взыскании денежных средств,

Заслушав доклад судьи Сопраньковой Т.Г.,

Выслушав объяснения: представителей сторон,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Истица обратилась с иском к В. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от 21.10.2008 года незаключенным, взыскании с ответчика <...> рублей,
проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 22.10.08 года по 16.11.09 года в размере <...> рублей.

В обоснование исковых требований указано, что 21.10.08 года истица и ответчик заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, в тот же день во исполнение указанного договора она передала ответчику денежные средства в размере <...> руб. Полагает, что предварительный договор является незаключенным и не порождает правовых последствий, а денежные средства ответчик обязан ей возвратить по следующим основаниям: предварительный договор должен содержать все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, однако, в предварительном договоре содержится лишь строительный адрес жилого дома, а номер квартиры указан как предварительный, не указаны ни общая, ни жилая площадь, ни этаж продаваемой квартиры, что свидетельствует о том, что местоположение квартиры не определено. Кроме того, на момент подписания предварительного договора не была проведена техническая инвентаризация квартиры, не получен технический паспорт. В предварительном договоре цена квартиры определена одновременно в рублях и в евро, что позволяет свидетельствовать, что между сторонами не было достигнуто соглашение по существенному условию договора купли-продажи недвижимости, а потому предварительный договор между истцом и ответчиком заключен не был. Также предварительный договор предполагает, что еще до заключения основного договора производится оплата стоимости квартиры, а сама квартира передается покупателю, то есть стороны должны исполнить обязательства, которые являются составной частью основного договора купли-продажи, а не предварительного договора, предварительный договор не может содержать подобных условий и обязательств сторон.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 июня 2010 года в удовлетворении исковых требований П. отказано.

В кассационной жалобе П. просит отменить указанное решение суда, считает его незаконным и необоснованным.

Судебная коллегия, проверив
материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 21.10.08 года между В. и П. заключен предварительный договор, по условиям которого В. после регистрации в установленном законом порядке своего права собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: <...> предварительный номер квартиры N <...>, имеет намерение и обязуется передать в частную собственность П. указанную квартиру.

Согласно п. 3 договора стороны договорились, что продажная цена вышеуказанной квартиры составляет сумму в размере <...> евро, что эквивалентно <...> по курсу ЦБ РФ на день подписания настоящего договора.

Продажная цена является окончательной и изменению не подлежит. Вторая сторона (П.) передала В. деньги в размере <...> евро, что эквивалентно <...> руб. по курсу ЦБ на день подписания настоящего договора за приобретаемую вышеуказанную квартиру в качестве аванса до подписания настоящего договора вне стен нотариальной конторы в установленном законом порядке, что подтверждается расписками. Оставшаяся сумма в размере <...> евро, что эквивалентно <...> руб. будет передана вне стен нотариальной конторы не позднее тридцатого марта 2009 г. в установленном законом порядке, что будет подтверждаться расписками.

В соответствии с п. 4 Предварительного договора П. имеет право свободно находиться в вышеуказанной квартире с момента подписания договора.

Срок подписания основного договора стороны определяют не позднее двух месяцев со дня государственной регистрации права частной собственности на имя В.(п. 5 договора).

Согласно расписке от 21.10.08 г. истица передала ответчику <...> руб. во исполнение договора (л.д. 18).

Также судом установлено, что истица после подписания предварительного договора вселилась и проживает в квартире. Впоследствии квартире был присвоен почтовый адрес: <...>. Однако истица до
настоящего времени окончательный расчет не произвела.

Разрешая спор, суд руководствовался положениями ст. ст. 429, 432 554 ГК РФ и пришел к выводу о том, что заключенный между сторонами предварительный договор содержит все существенные условия основного договора.

Судебная коллегия полагает указанный вывод суда правильным, постановленным в соответствии с доказательствами по делу, положениями закона и условиями предварительного договора.

Так, согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Разрешая спор, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в предварительном договоре, заключенном между сторонами по делу указаны все данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество. Данный вывод суда подтверждается также и тем обстоятельством, что после подписания предварительного договора истица вселилась в конкретную квартиру, произвела ремонт, оплачивает коммунальные услуги.

Обоснован вывод суда о том, что сторонами достигнуто условие и о цене квартиры, о чем свидетельствует п. 3 предварительного договора определяющий стоимость квартиры и порядок
расчетов сторон.

При этом судом правильно не принят довод истицы о том, что предварительный договор не может содержать условия об оплате недвижимого имущества и передаче его покупателю, и указано, что в соответствии с действующим законодательством граждане и организации свободны в заключении договора, соответственно включение в предварительный договор условий об оплате и возможности проживания истицы в квартире не меняют его сути, поскольку ответчик в действительности не распорядился принадлежащим ему имуществом, а только принял на себя обязательства заключить с истицей договор купли-продажи после регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Обоснованно не принят судом и довод истицы о том, что предварительный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку как правильно указал суд предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что заключенный между сторонами предварительный договор является заключенным, оснований для его расторжения не имеется, как не имеется таких оснований и для взыскания с ответчика в пользу истицы уплаченных по договору денежных средств и процентов за пользование денежными средствами.

Доводы кассационной жалобы не содержат оснований для отмены решения суда, поскольку повторяют позицию истицы, изложенную в иске, вместе с тем судом первой инстанции дана правильная оценка всем обстоятельствам дела, оснований для иной оценки обстоятельств дела судебная коллегия не усматривает.

Довод кассационной жалобы о том, что авансовый платеж в размере 1500 000 рублей подлежал возврату в любом случае, независимо от признания предварительного договора незаключенным, поскольку в установленный договором срок основной договор не был заключен, не может быть принят во внимание, так
как исковые требования о возврате указанной суммы были заявлены по иным основаниям, а соответственно и разрешены судом в рамках доводов о неосновательном обогащении в связи с незаключенностью договора.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ исковое заявление рассмотрено судом первой инстанции в пределах заявленных требований.

Требования о взыскании указанной суммы по иным основаниям, в частности в связи с незаключением сторонами основного договора имеют иное основание, и подлежат рассмотрению как самостоятельные с установлением судом иных обстоятельств нежели в пределах рассмотрения настоящего дела.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

При указанных обстоятельствах основания для отмены решения суда отсутствуют.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 июня 2010 года оставить без изменения, а поданную кассационную жалобу - без удовлетворения.