Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 26.03.2010 по делу N А49-62/2010-5а/17 В удовлетворении заявления о признании незаконным отказа в регистрации договора аренды отказано, поскольку на государственную регистрацию кадастровый паспорт земельного участка или его части не представлялся.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 26 марта 2010 г. по делу N А49-62/2010-5а/17

резолютивная часть решения объявлена 26.03.2010 г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи М.В.Табаченкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания С.А.Челноковой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Управления по имущественным и градостроительным отношениям Администрации г. Пензы к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (Управление Россреестра по Пензенской области) о признании незаконным отказа в регистрации договора аренды при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, - автономной некоммерческой организации “Редакция газеты “Наша Пенза“ при участии:

от заявителя - ведущего
специалиста юридического отдела Ю.А.Барановой (доверенность от 02.03.2010 г. N 9/723),

от ответчика - главного специалиста-эксперта Т.В.Агаповой (доверенность от 13.11.2009 г. N 110),

от третьего лица - главного редактора А.И.Марынова (по служебному удостоверению);

установил:

Управление по имущественным и градостроительным отношениям Администрации г. Пензы обратилось с заявлением к Управлению Россреестра по Пензенской области о признании незаконным отказа в регистрации договора аренды от 24.11 2009 г. N 12/8325 и обязать ответчика зарегистрировать договор аренды N 2286 здания (части здания) от 13.06.2008 г.

В судебном заседании представители заявителя требования поддержали, указав на следующее: объектом договора аренды является нежилое помещение, а не земельный участок, поэтому нет оснований требовать предоставления документов по нему; ссылка в отказе на статью 17.1 Федерального закона “О защите конкуренции“ неправомерна в силу положений статьи 422 ГК РФ - названная норма федерального закона введена в действие после даты заключения договора аренды.

Представитель ответчика требования отклонил по основаниям, изложенным в отзыве и представленных к дополнений к нему. Полагает, что отказ произведен в соответствии с требованиями законодательства.

Представитель третьего лица поддержал требования заявителя по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав представленные материалы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

15 апреля 2008 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы издан приказ N 281 о передаче АНО “Редакция газеты “Наша Пенза“ в арендное пользование части здания, расположенного по адресу: г. Пензы, ул.Пушкина, 2 площадью 250,5 кв. м. (л.д. 26).

13 июня 2008 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы, выступающим в качестве арендодателя, и арендатором АНО “Редакция газеты “Наша Пенза“ подписан договор, именуемый договором аренды здания (части здания), другого объекта недвижимости за
номером 2286 (л.д. 12).

28 мая 2009 года Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы обратился в Управление Россреестра по Пензенской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды (л.д. 31).

Управление Россреестра по Пензенской области уведомлениями от 22.06.2009 и 23.07.2009 сообщало о приостановлении государственной регистрации в связи с необходимостью доработки документов.

Сообщением от 24.11.2009 г. Управление Россреестра по Пензенской области довело до сведения Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы об отказе в государственной регистрации договора аренды, обременения на нежилое помещение в литере А, расположенного по адресу: г. Пенза, ул.Пушкина, 2 (л.д.6).

Как следует из сообщения от 24.11.2009 N 12/8325, заявителю было отказано в регистрации на основании положений абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ по причине несоответствия документов, представленных на регистрацию, и отсутствия документов, необходимых для государственной регистрации, а именно: к договору аренды земельного участка не приложен план земельного участка с указанием его части, передаваемого в аренду.

Кроме этого, сообщение об отказе содержит ссылки на положения пункта 4 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. и положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 “О защите конкуренции“.

Суд полагает обоснованными доводы заявителя о неприменении статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 “О защите конкуренции“ к спорному гражданскому правоотношению. Из материалов дела следует, договор аренды N 2286 подписан сторонами 13 июня 2008 года. Федеральный закон от 26.07.2006 “О защите конкуренции“ был дополнен статьей 17.1 Федеральным законом от 30.06.2008 N 108, который вступил в силу со дня его
официального опубликования, состоявшегося 2 июля 2008 года. В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. При этом, действующее гражданское законодательство не устанавливает запрет на государственную регистрацию сделок, совершенных до вступления в силу положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 “О защите конкуренции“. Срок для представления на государственную регистрацию документов с момента совершения сделок Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ также не установлен.

В свою очередь, отношение публично-правового характера, имевшее место при обращении с заявлением 28 мая 2009 года в регистрирующий орган, подлежит регулированию нормами законодательства, действующими на момент такого обращения. Первый абзац пункта 4 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ, который был опубликован и вступил в силу с 17 мая 2008 года.

Между тем, требования заявителя не подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным со сторонами, а соответствующий договор не
считается заключенным.

Конкретизируя названные требования, статья 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ предусматривает, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1); в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади; договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3).

Правоприменитель, в том числе арбитражный суд, при рассмотрении вопроса о правомерности отказа в государственной регистрации права аренды помещения, применяя пункт 3 статьи 607 ГК Российской Федерации, связан требованиями статьи 26 названного Федерального закона и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Следуя, вышеприведенной правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 05.07.2001 N 154-0, перечень данных об арендуемом объекте надлежит определять не произвольно, а в соответствии с федеральным законом о регистрации и в зависимости от объекта аренды.

Заявитель утверждает, что объектом аренды договора от 13.06.2008 N 2286 являются только нежилые помещения и настаивает на полноте, представленных на регистрацию, документов.

Однако пункт 1.1 договора от 13.06.2008 N 2286 так определяет предмет договора: “арендодатель... передает арендатору в арендное пользование объект недвижимости, представляющий собой часть здания площадью 250, 50 кв.м, расположенный по адресу ул.Пушкина, д.2, а также часть земельного участка...“ без указания площади такового.

Согласно части 1
статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пункты 2.1 и 3.3 договора устанавливают размер арендной платы “... за пользование объектом и частью земельного участка...“ и реквизиты ее перечисления для каждого объекта в отдельности.

Пункт 8 договора предусматривает, что “объект и часть земельного участка, указанные в п. 1.1 настоящего договора, сдаются в аренду на срок 10 лет...“.

Согласно акту от 13.06.2008 сторонами договора осуществлены прием-сдача арендованной части здания и части земельного участка.

Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации понятия объект аренды и объект недвижимости не являются тождественными понятиями.

Отсутствие в исследуемом договоре однозначного определения именно объекта аренды, сопоставление условия о предмете договора с прочими условиями договора и логическим содержанием договора в целом, позволяют суду прийти к выводу о том, что согласно договору в аренду передаются часть здания и земельный участок.

Ссылка заявителя на расчет арендной платы (л.д. 14), как на доказательство определения земельной составляющей и исключения из числа объектов аренды земельного участка не может быть принята, поскольку отсутствуют доказательства согласования (подписи) этого расчета с арендатором.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ, если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части
помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Как следует из представленных материалов и не отрицается самим заявителем на государственную регистрацию кадастровый паспорт земельного участка или его части не представлялся.

Таким образом, отказ в государственной регистрации, мотивированный пунктом 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. - отказ по причине непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, произведен на законных основаниях.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что требования Управления по имущественным и градостроительным отношениям Администрации г. Пензы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

На настоящее решение в месячный срок со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба.

Судья

М.В.ТАБАЧЕНКОВ