Решения и определения судов

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.03.2010 по делу N А28-12672/2009-400/30 По делу о взыскании убытков, причиненных истцу вследствие продажи ответчиком недвижимого имущества ненадлежащего качества.

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 марта 2010 г. по делу N А28-12672/2009-400/30

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетервака А.В.

судей Губиной Л.В., Поляковой С.Г.

при ведении протокола судебного заседания Тетерваком А.В.,

при участии в судебном заседании представителя ответчика Корнюшенко К.В., доверенность N 12936 от 29.12.2009 г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - открытого акционерного общества “НБД-Банк“

на решение Арбитражного суда Кировской области от 09.12.2009 по делу N А28-12672/2009-400/30, принятое судом в составе судьи Мартынова С.В.,

по иску открытого акционерного общества “НБД-Банк“

к муниципальному образованию “Город Киров“ в лице Управления (Комитета) по делам
муниципальной собственности города Кирова

третье лицо: федеральное государственное унитарное предприятие “Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ“ в лице Кировского филиала

о взыскании 1 121 505 руб. 00 коп.

установил:

открытое акционерное общество “НБД-Банк“ (далее - ОАО “НБД-Банк“, Банк, истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к муниципальному образованию “Город Киров“ в лице Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее - УДМС г. Кирова, ответчик) о взыскании с ответчика 1 064 390 руб. убытков, причиненных в результате продажи недвижимого имущества (здания парикмахерской, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Ленина / Герцена, 79б/6) (далее - здание) ненадлежащего качества.

Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 15, 393, пункт 1 и 2 статьи 401, пункт 1 и 2 статьи 469, пункт 1 статьи 470, пункты 1 и 2 статьи 474, пункт 1 статьи 475, пункт 1 статьи 476, пункты 1 и 2 статьи 477, пункт 1 статьи 483 статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Ответчик в своем отзыве на исковое заявление исковые требования не признал, указав, что заключенный с истцом договор купли-продажи недвижимого имущества не содержал условий, отражающих характеристики междуэтажного перекрытия 1-го этажа здания парикмахерской, а также указания на целевое назначение использования здания - для размещения офиса банка.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 17.11.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено федеральное государственное унитарное предприятие “Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ“ в лице Кировского филиала (далее - ФГУП БТИ, третье лицо).

Третье лицо в своем отзыве на исковое заявление поддержало позицию ответчика.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 09.12.2009 в удовлетворении исковых
требований ОАО “НБД-Банк“ отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответственность ответчика ограничивается обязанностью передать истцу заявленное в конкурсной документации имущество, пригодное для целей, для которых имущество такого рода обычно используется; выявленное истцом несоответствие между сведениями о материале междуэтажных перекрытий, указанных в техническом паспорте, и результатами технического обследования здания после его покупки не может быть квалифицировано как нарушение договорных условий о качестве товара.

Не согласившись с названным решением Арбитражного суда Кировской области, ОАО “НБД-Банк“ обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит упомянутое решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель указывает, что при продаже истцу была предоставлена недостоверная информация о продаваемом объекте (в части междуэтажных перекрытий), что подтверждается имеющимися в деле доказательствами. По утверждению заявителя, здание не соответствует заявленным продавцом требованиям о качестве, так как междуэтажное перекрытие 1-го этажа является не железобетонной конструкцией, а деревянной. По мнению заявителя, вывод суда о том, что ответчик не несет ответственности за предоставление истцу недостоверной информации о предмете аукциона, является ошибочным. Заявитель указывает, что в обязанности ответчика входило опубликование сведений о продаваемом имуществе и ознакомление покупателей с информацией, позволяющей индивидуализировать объект продажи вместе с его характеристиками. Решение о совершении сделки по приобретению здания принималось исходя из информации, отраженной в техническом паспорте по состоянию на 16.12.2005, предоставленном ответчиком и содержащем недостоверную информацию о характеристиках объекта. По утверждению заявителя, при наличии достоверной информации о качестве продаваемого объекта, сделка могла бы не состояться
либо ее цена могла соразмерно быть уменьшена. Также, по мнению заявителя, суд не дал должной оценки представленным в материалы дела техническим паспортам на здание.

Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности г. Кирова в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя, изложенными в ней, не согласилось.

Третье лицо в своем отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения и рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кировской области от 09.12.2009 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что постановлением главы администрации города Кирова от 12.07.2007 N 1284-П принято решение о приватизации имущества - здания парикмахерской с кадастровым N 43:40:000322:0004:17921/А, расположенного по адресу: Кировская область, город Киров, улица Ленина / Герцена, дом 79Б/6 с земельным участком с кадастровым номером 43:40:000322:0004 (т. 2 л.д. 21).

Информация о продаваемых объектах размещена УДМС г. Кирова в газете “Вятский край“ N 135 (4023) от 21.07.7.2007 (т. 2 л.д. 22).

22.08.2007 по результатам проведенного аукциона между МО “город Киров“ в лице УДМС г. Кирова (продавец) и Банком (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества N 15 (т. 1 л.д. 82-84).

Согласно пункту 1.1 Договора продавец передает покупателю, а покупатель принимает и оплачивает здание парикмахерской с кадастровым номером 43:40:000322:0004:17921/А, расположенное по адресу: Кировская область, город Киров, улица Ленина / Герцена, дом 79Б/6 с земельным участком с кадастровым номером 43:40:000322:0004.

Согласно п. 1.2.1. Договора здание характеризуется следующим образом: общая площадь
- 590,2 кв.м., в том числе 241,6 кв.м. - основная коммунально-бытовое обслуживание, 295,8 кв.м. - вспомогательная коммунально-бытовое обслуживание; 52,8 кв.м - основная торговая, этажность здания: один, два, подземная этажность: подвал; фундамент - железобетонный, наружные и внутренние капитальные стены - кирпичные, перекрытие чердачное - деревянное отепленное; использование - по назначению, процент износа - 42 %, год постройки - 1962.

Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что установленная по результатам продажи имущества на аукционе цена продажи здания составляет 28 376 497 руб. 20 коп.

10.09.2007 имущество принято ответчиком по акту приема - передачи без возражений (т. 1 л.д. 87).

Право собственности ОАО “НБД - Банк“ на имущество зарегистрировано в ЕГРЮЛ 10.10.2007 за N 43-43-01/531/2007-145, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации (т. 1 л.д. 102).

Из представленного в материалы дела технического паспорта, составленного 29.12.2005, в здании имеются перекрытия: чердачное - деревянное отепленное, в удовлетворительном техническом состоянии; междуэтажные - железобетонные, в удовлетворительном техническом состоянии (т. 1 л.д. 88-101).

04.10.2007 между Банком (заказчик) и ООО предприятие “АРТ“ (подрядчик) заключен договор на выполнение проектных работ N 35.07 (т. 1 л.д. 104-106).

Согласно пункту 1.1 данного договора заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя выполнение работ по разработке рабочего проекта перепланировки здания парикмахерской под операционный офис “НБД-Банк“ по указанному адресу в составе частей: архитектурно-строительная, конструкции ж/б, технологическая, отопление и вентиляция, водоснабжение и канализация, генплан, наружные коммуникации, ТЭП и охрана окружающей среды.

Из технического отчета, подготовленного ООО предприятие “АРТ“ следует, что перекрытие первого этажа здания выполнено в деревянном исполнении с балочной схемой, несущими элементами перекрытия являются деревянные балки, выполненные из бруса сечением 170 x 200 (h) мм,
200 x 200 (h) мм за исключением двух балок, выполненных из прокатного профиля (т. 1 л.д. 115-137).

В целях приведения здания в соответствие с нормативными требованиями к технической укрепленности банковских помещений 07.03.2008 между Банком и ООО “Профиль-Проект“ был заключен договор на выполнение подрядных работ N 0100-41/08 ЛЮ-9 (т. 1 л.д. 138-140).

На основании указанного договора ООО “Профиль-проект“ произвело ремонтно-строительные работы по ремонту перекрытия 1-го этажа, что подтверждается локальной сметой N 4, актом о приемке выполненных работ от 29.02.2008.

Из представленных в материалы дела документов: справки от 29.02.2008, платежного поручения N 901 от 03.03.2008 следует, что стоимость выполненных и оплаченных работ составила 1 121 505 руб.

Письмом от 22.02.2008 исх. N 973-0100-10/13 ОАО “НБД-Банк“ обратилось к главе администрации города Кирова с просьбой компенсировать непредвиденные расходы на работы по замене перекрытий здания. В обоснование заявленного требования Банк сослался на несоответствие обнаруженного качества недвижимого имущества характеристикам, указанным в пункте 4 раздела 8 технического паспорта, представленного организатором аукциона - УДМС г. Кирова в Управление Федеральной регистрационной службы по Кировской области для государственной регистрации перехода права собственности на здание парикмахерской.

В ответе на претензию исх. N 13-02-701 от 21.03.2008 глава администрации города Кирова указал на отсутствие оснований для компенсации расходов, поскольку продажа здания осуществлялась на аукционе в соответствии с технической документацией, а каждому претенденту была дана возможность осмотреть объект до продажи.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ОАО “НБД - Банк“ с вышеуказанными исковыми требованиями.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем
размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку убытки являются мерой ответственности, по делам о взыскании убытков, возникших как в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) обязательств, так и в случае причинения вреда, истец должен доказать наличие таких обстоятельств как противоправность действий (бездействия) ответчика; факт и размер понесенного ущерба; причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками.

В юридический состав правоотношения по возмещению ущерба входит также вина причинителя вреда, бремя доказывания отсутствия которой возлагается на ответчика.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истцом в материалы дела представлен технический паспорт, составленный ФГУП “РТИ - Федеральное БТИ“ по заявке истца после приобретения здания с отражением технических характеристик объекта по состоянию на 16.12.2005 (т. 2 л.д. 70-82). Данный технический паспорт содержит указание на наличие в здании чердачных деревянных и междуэтажных подвальных железобетонных перекрытий.

Истцом также представлен в материалы дела локально-сметный расчет N 4 (т. 1 л.д. 141-142), произведенный ОАО “Нижегородский промстройпроект“, согласно которому стоимость ремонтно-строительных работ, непосредственно связанных с заменой перекрытий, составила 1 064 390 руб.

В обоснование своих возражений по расчету заявленной суммы иска ответчиком представлено письмо МУП “УКС“ от 14.10.2009, в котором содержатся выводы о недостатках использованных в локальной смете N 4
и акте N 2/1 от 29.02.2008 методов расчета стоимости замены перекрытий.

Частью 2 статьи 469 ГК РФ предусмотрено, что если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Предметом заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества являлась передача в собственность ОАО “НБД-Банк“ здания парикмахерской. Указание на то, что продаваемое здание представляет собой парикмахерскую, содержится также в постановлении главы администрации города Кирова от 12.07.2007 N 1284 о приватизации муниципального имущества и в объявлении УДМ по городу Кирову о проводимом аукционе, размещенном в газете “Вятский край“ N 135 (4023) от 21.07.2007.

Специальный порядок продажи государственного и муниципального имущества, установленный Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ предусматривает возможность заключения договора исключительно на общих для всех участников торгов условиях, закрепленных конкурсной документацией, что исключает возможность внесения в договор дополнительных условий, касающихся особенностей дальнейшего целевого использования данного имущества конкретным покупателем.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что ответственность продавца государственного (муниципального) имущества ограничивается обязанностью передать покупателю заявленный в конкурсной документации товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Наличие деревянных перекрытий не препятствует использованию объекта недвижимого имущества в общих целях как нежилого помещения.

Апелляционный суд также отклоняет довод заявителя о ненадлежащем качестве проданного здания.

В силу части 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар,
качество которого соответствует договору купли-продажи.

Из материалов дела следует, что технические характеристики переданного ответчику здания соответствуют условиям договора купли-продажи.

В момент продажи здания междуэтажные перекрытия находились в удовлетворительном техническом состоянии, что соотносится с заявленным в договоре процентом износа объекта - 42% и годом его постройки - 1962. Условия о материале, из которого изготовлены междуэтажные перекрытия, сторонами договора не согласовывались.

Суд сделал правильный вывод, что само по себе наличие деревянных перекрытий здания не является недостатком по смыслу статьи 475 ГК РФ.

Обнаруженное истцом несоответствие между сведениями о материале междуэтажных перекрытий, указанными в техническом паспорте, и результатами технического обследования здания после его покупки не может быть квалифицировано как нарушение договорных условий о качестве товара.

Часть 2 статьи 456 ГК РФ предусматривает обязанность продавца одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором. Передача вместе с имуществом относящихся к нему документов не является договорным согласованием сторонами сведений, содержащихся в таких документах, носит субсидиарный характер, осуществляется в ходе исполнения уже заключенного между сторонами договора в целях обеспечения надлежащей эксплуатации приобретенной вещи.

Более того, нормативными актами или заключенным между сторонами договором обязанность продавца недвижимого имущества передать покупателю технический паспорт на объект недвижимого имущества не предусмотрена. Право нового собственника на получение технической документации, касающейся приобретенного имущества, реализуется путем обращения в орган технического учета объектов недвижимого имущества.

Технический учет объектов недвижимости - это описание существующих объектов недвижимости, таких как здания, сооружения. Одной из основных задач государственного учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства
является информационное обеспечение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сведения об объектах учета, полученные от органа по государственному учету и технической инвентаризации объектов, являются основой для осуществления госрегистрации прав на недвижимое имущество.

Регламентация порядка технического учета (инвентаризации) определена в Положении об организации в Российской Федерации государственного техучета и техинвентаризации объектов капстроительства, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921.

Из названного Положения следует, что полномочиями по проведению техинвентаризации объекта градостроительной деятельности наделены государственные и муниципальные унитарные предприятия или государственные учреждения, аккредитованные уполномоченным органом в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 6 указанного Положения (в редакции Постановления Правительства РФ от 10.09.2004 N 477) техинвентаризация объектов учета подразделялась на первичную, плановую, очередную и внеплановую.

Пункт 6 Положения (в редакции Постановления Правительства РФ от 30.04.2009 N 388) предусматривает, что техническая инвентаризация объектов капитального строительства подразделяется на первичную техническую инвентаризацию и техническую инвентаризацию изменений характеристик объекта капитального строительства.

Первичной техинвентаризации согласно пункта 6 Положения (в редакции Постановления Правительства РФ от 10.09.2004 N 477) подлежат все объекты учета, инвентаризация которых ранее не проводилась. По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются уполномоченным органом госрегулирования в сфере технического учета. Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра, объектам учета в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровые номера.

Изготовление продавцом технического паспорта до заключения сделки может быть обусловлено только необходимостью его представления для государственной регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества, если такой документ ранее не представлялся в регистрирующий орган (пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“).

По мнению Банка, технические паспорта, изготовленные ФГУП БТИ, содержат противоречивые сведения в части характеристик междуэтажных перекрытий.

Данные противоречия основаны на выполнении органом инвентаризации договорных обязательств, возникших из гражданско-правовых отношений, связанных с изготовлением технических паспортов.

Доводы истца, изложенные на страницах 6 и 7 апелляционной жалобы, не относятся к ответчику по настоящему делу. Действующее законодательство не возлагает на ответчика обязанность осуществлять проверки соответствия технических документов фактическому состоянию объекта.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что ответственность за достоверность сведений, содержащихся в техническом паспорте объекта капитального строительства, несет специально уполномоченный орган технической инвентаризации и учета объектов недвижимости.

Данные обстоятельства могут служить самостоятельным основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.

Банк каких-либо требований к ФГУП БТИ не заявлял.

Доводы заявителя о предоставлении недостоверной информации о предмете аукциона отклоняются апелляционным судом, так как проверка технического состояния объектов недвижимого имущества и его соответствия результатам проведенной технической инвентаризации в обязанности и полномочия Управления (комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова не входит.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, как требует того пункт 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правомерному выводу об отсутствии юридического состава для взыскания с ответчика убытков.

В связи с изложенным при совокупности указанных выше обстоятельств, доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными в полном объеме и апелляционный суд считает, что оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции, всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства дела, а также представленные по нему доказательства, дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела и названным доказательствам, в том числе с позиции относимости, допустимости и достоверности этих доказательств.

Выводы арбитражного суда первой инстанции о применении норм материального права соответствуют установленным этим судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, последним не допущено.

Поэтому обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит изменению.

Поскольку данное постановление принято не в пользу заявителя апелляционной жалобы, согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы, понесенные им в связи с подачей апелляционной жалобы, возлагаются на него же.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Кировской области от 09 декабря 2009 года по делу N А28-12672/2009-400/30 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества “НБД-Банк“ - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.

Председательствующий

А.В.ТЕТЕРВАК

Судьи

Л.В.ГУБИНА

С.Г.ПОЛЯКОВА