Решения и определения судов

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 N 15АП-8891/2010 по делу N А32-8175/2010 По делу о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, проданное по договору купли-продажи.

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 октября 2010 г. N 15АП-8891/2010

Дело N А32-8175/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Глазуновой И.Н., Фахретдинова Т.Р.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца (ответчика по встречному иску): директор Ф.И.О. паспорт <...>, выдан 02.10.2008 Отделом УФМС России по Воронежской области в Советском районе г. Воронежа;

от ответчика (истца по встречному иску): Гиниятулина Т.Г., доверенность от 07.05.2010 г., Приймак Д.Ю., доверенность от 01.02.2010 г., Радченко С.А., доверенность от 19.10.2010 г. N 138;

от временного управляющего ОАО “Сахарный завод Лабинский“:
Назарова О.В., доверенность от 25.10.2010 г.,

от Управления Росреестра по Краснодарскому краю: представителя не направило, извещено

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества “Сахарный завод Лабинский“

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 22 июня 2010 г. по делу N А32-8175/2010 (судья Алексеев Р.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью “АгрохимЦентр-Л“

к ответчику открытому акционерному обществу “Сахарный завод Лабинский“

о государственной регистрации перехода права собственности

по встречному иску открытого акционерного общества “Сахарный завод Лабинский“

к обществу с ограниченной ответственностью “АгрохимЦентр-Л“

о признании недействительным договора

при участии третьих лиц Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (переименовано в Управление Росреестра по Краснодарскому краю), временного управляющего ОАО “Сахарный завод Лабинский“

установил:

общество с ограниченной ответственностью “АгрохимЦентр-Л“ (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к открытому акционерному обществу “Сахарный завод Лабинский“ (далее - завод) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, проданное по договору купли-продажи от 20.10.2009 г. N 2: нежилое сооружение - дамбы больших полей фильтрации протяженностью 13 462 м, нежилое сооружение - дамбы по отстойникам полей фильтрации протяженностью 1 100 м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, земли МХП “Лабинское“ бригада N 1.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (переименовано в Управление Росреестра по Краснодарскому краю) - далее регистрирующий орган.

В обоснование заявленных требований общество ссылается на положения ст. 551 Гражданского кодекса РФ, указывая на уклонение завода от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на переданные по договору купли-продажи объекты недвижимого имущества.

В отзыве на иск завод
указал на заключение договора купли-продажи генеральным директором с превышением полномочий.

Завод обратился со встречным исковым заявлением к обществу, в котором просит признать договор купли-продажи имущества от 20.10.2009 г. N 2 недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки в виде реституции (л.д. 51 - 53).

По утверждению завода оспариваемый договор является недействительной сделкой на основании ст. 179 Гражданского кодекса РФ как заключенный под влиянием злонамеренного соглашения.

Решением 22 июня 2010 г. суд обязал регистрирующий орган произвести государственную регистрацию перехода права собственности от завода к обществу на спорные объекты недвижимости; в удовлетворении встречного иска отказал.

Суд установил, что собственником имущества на момент совершения договора являлся завод, имущество передано обществу по акту приема-передачи, завод уклоняется от регистрации перехода права собственности. Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд указал на отсутствие доказательств, подтверждающих наличие злонамеренного соглашения сторон.

ОАО “Сахарный завод Лабинский“ обжаловало принятый судебный акт в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Доводы апелляционной жалобы следующие. Спорное имущество обществу фактически передано не было. Объекты недвижимости являются важными элементами технологического процесса, без которых невозможно осуществление деятельности по переработке сахара-песка. Сделка совершена на крайне невыгодных условиях. Завод полагает, что к участию в деле не было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило в ее удовлетворении отказать.

Регистрирующий орган извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил.

В судебном заседании 20 сентября 2010 г. представитель завода поддержал доводы апелляционной жалобы. Представил справку Лабинского городского отделения ФГУП “Ростехинвентаризация“ от 16.09.2010 N 040745, свидетельства о государственной регистрации
права. Пояснил, что было заключено два договора N 1 и N 2; имущество из владения завода не выбывало, на земельном участке расположены объекты, благодаря которым осуществляется единый технологический процесс. Предприятие в настоящее время работает, дамбы находятся во владении ответчика. С конца августа начался процесс переработки сахара, который будет длиться до конца декабря.

Представитель общества пояснила, на момент продажи имущества завод не функционировал, у истца было намерение восстановить работоспособность завода. Факт владения стороной не оспаривался; в настоящее время истец владение не защищает, силовым методом восстановить владение не может. Подписанию акта приемки имущества предшествовала инвентаризация имущества, которую проводили 5 или 6 сотрудников общества; был проведен осмотр имущества, составлен перечень основного имущества; спустя 10 дней был подписан акт приемки-передачи. Общество планировало оформить кредит, составили первичный бизнес-план, была запрошена документация для осуществления необходимых платежей, велись переговоры с банком. На данный момент производством сахара общество не занимается. Была договоренность о сотрудничестве, планировалась совместная деятельность. По второй сделке права на имущество также не зарегистрировали. Не успели принять на работу новых сотрудников.

На вопрос суда, кто из сотрудников истца работал на предприятии, представитель истца пояснила, что около полутора месяца работали сотрудники ООО “АгрохимЦентр-Л“. Представитель ответчика возражал, пояснив, что работники истца не вошли на предприятие; на заводе работают сотрудники ОАО “Сахарный завод Лабинский“.

В целях представления сторонами пояснений по существу спора суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 26 октября 2010 г.

Суд предложил сторонам представить документально подтвержденные пояснения по вопросу о том, было ли передано спорное имущество в фактическое владение ООО “АгрохимЦентр-Л“; если да, было ли владение утрачено и при каких обстоятельствах;
подтвердить объективными доказательствами, кто осуществляет владение спорным имуществом в настоящий момент; обоснованные пояснения по вопросу о значении спорных объектов (дамб больших полей фильтрации протяженностью 13 462 м, дамб по отстойникам полей фильтрации протяженностью 1 100 м) как элементов технологического процесса по переработке сахарной свеклы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 26 октября 2010 г. заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, временного управляющего Ф.И.О.

Данное ходатайство судом удовлетворено.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы. Пояснили суду, что поля фильтрации состоят из спланированных горизонтальных карт, которые используются попеременно, земляных отстойников, огражденных земляными дамбами. Земляные отстойники, карты полей фильтрации, дамбы представляют собой единое производственное сооружение. Также указали на то, что поля фильтрации являются очистными сооружениями и неотъемлемой частью производственного процесса переработки сахара-сырца и сахарной свеклы, других очистных сооружений завод не имеет, без данных объектов завод не сможет осуществлять свою производственную деятельность. Представили технический паспорт полей фильтрации.

Представителями ответчика представлено письмо Государственного научного учреждения Краснодарский Научно-исследовательский институт хранения и переработки сельскохозяйственной продукции Российской Академии Сельскохозяйственных наук (ГНУ КНИИХП Россельхозакадемии) от 13 октября 2010 г. N 01/273.

В судебном заседании с участием сторон исследована схема очистных сооружений завода, представителем ответчика на схеме отмечено расположение дамб больших полей, дамб малых полей, дамб по отстойникам.

Представителями ответчика также представлены внутренние документы завода, направленные на подтверждение владения заводом спорным имуществом, договор N 156 от 18 июня 2010 г., из которого возникло обязательственное отношение между заводом (заказчиком) и обществом с ограниченной ответственностью “ПМК-Транс“ по очистке карт полей, с
доказательствами его выполнения, договоры на поставку сахарной свеклы для ее последующей переработки.

Представители ответчика настаивали на том, что спорные объекты никогда из владения ответчика не выбывали, в настоящее время используются заводом в производственном процессе. Также полагают, что договор купли-продажи ничтожен в связи с тем, что объекты отчуждены без земельного участка. Просили решение суда отменить, в иске отказать, встречный иск завода к обществу удовлетворить.

На вопрос представителя истца, какие документы подтверждают владение в октябре 2009 года, представитель ответчика пояснил: был объявлен простой, договор купли-продажи подписан в период простоя. Завод заработал в мае 2010 года. 130 тыс. сахарный свеклы переработано, без спорных объектов эксплуатация завода невозможна.

Представитель истца пояснила суду, что позиция истца не изменилась, имущество было передано истцу по акту, впоследствии выбыло из владения истца, имущество достаточно передать один раз. Полагает, что в такой ситуации истец не должен заявлять иск, направленный на возврат владения.

Представитель арбитражного управляющего поддержала доводы апелляционной жалобы ответчика.

Регистрирующий орган извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене в части удовлетворения иска, в связи с неполным выяснением судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Как следует из материалов дела, 20 октября 2010 г. между заводом (продавец) и обществом (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества N 2, согласно которому завод обязался в срок до 30.10.2009 г. передать
в собственность общества недвижимое имущество: нежилое сооружение - дамбы больших полей фильтрации протяженностью 13462 м; нежилое сооружение - дамбы по отстойникам полей фильтрации протяженностью 1100 м, расположенные в Лабинском районе, земли МХП “Лабинское“ бригада N 1 (л.д. 13 - 15).

Общество обязалось принять указанное имущество и оплатить в срок до 20.10.2011 г.

По условиям п. 4.2 договора стороны обязались обратиться в УФРС по Краснодарскому краю для регистрации перехода права собственности на имущество после подписания акта приема-передачи имущества.

В материалы дела представлен акт приема-передачи от 30.10.2009 г., в котором указано, что завод передал, а общество приняло спорные объекты недвижимого имущества (л.д. 16).

Истец усматривает нормативное обоснование заявленных требований в положениях ст. 551 ГК РФ.

Положения пункта 3 статьи 551 Кодекса предусматривают вынесение решения о государственной регистрации перехода права собственности в случае уклонения одной из сторон договора от регистрации.

Данному положению корреспондирует норма п. 1 ст. 16 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, согласно которой по общему правилу государственная регистрация права проводится на основании заявления обеих сторон сделки.

Из положений § 8 главы 30 ГК РФ следует обязанность собственника объекта недвижимости обеспечить перенесение на покупателя титула собственника по правомерно заключенному договору, равно как обязанность покупателя этот титул принять, совершив необходимые действия по получению легитимации.

Способ защиты, предусмотренный в п. 3 ст. 551 ГК РФ, направлен на обеспечение законного интереса покупателя недвижимости в приобретении внешней легитимации в качестве собственника.

Данный интерес может быть удовлетворен только в случае констатации передачи продавцом покупателю владения объектом. Согласно п. 61 постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС
РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Исключением является ситуация, в которой подписанным договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект.

Договором купли-продажи, на который ссылается истец как на обоснование своих требований, не предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующие объекты.

Данным договором предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар после его передачи (купля-продажа товара в кредит).

Поэтому к отношениям сторон подлежат применению нормы ст. 488 ГК РФ.

Данная статья устанавливает специальный способ защиты для ситуации неисполнения продавцом обязанности передать товар.

Согласно п. 2 ст. 488 ГК РФ в случае неисполнения продавцом обязанности передать товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 Кодекса.

Статья 328 ГК РФ применяется в отношении двусторонне обязывающих договоров, предусматривающих встречное имущественное предоставление, где кредитор по одному из обязательств, составляющих содержание договора, одновременно является должником по встречному обязательству.

Согласно положениям п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от его исполнения и потребовать возмещения
убытков.

Пункт 2 ст. 328 конструируется как исчерпывающий перечень возможных вариантов поведения стороны, которая, являясь обязанной только к встречному исполнению, ожидает исполнения от контрагента.

Возможность принудительного исполнения посредством присуждения контрагента к исполнению обязанности в натуре при этом не упоминается.

Суд удовлетворил исковые требования общества, при этом судом не выяснены обстоятельства владения спорными объектами.

Между тем отсутствие владения истцом не отрицается.

Ответчиком представлены достаточные доказательства, подтверждающие сохранение владения спорными объектами на стороне ответчика:

- договоры на поставку сахарной свеклы для ее последующей переработки 2010 года;

- договор N 156 от 18 июня 2010 г., из которого возникло обязательственное отношение между заводом (заказчиком) и обществом с ограниченной ответственностью “ПМК-Транс“ по очистке карт полей, с доказательствами его выполнения сторонами;

- письмо Государственного научного учреждения Краснодарский Научно-исследовательский институт хранения и переработки сельскохозяйственной продукции Российской Академии Сельскохозяйственных наук (ГНУ КНИИХП Россельхозакадемии) от 13 октября 2010 г. N 01/273, согласно которому поля фильтрации предназначены для биологической очистки предварительно осветленных в земляных отстойниках сточных вод, включающих производственные стоки сахарного завода, бытовые стоки; согласно данному письму поля фильтрации являются для завода неотъемлемым участком основного производства;

- технический паспорт полей фильтрации, из которого видно, что дамбы по большим полям, дамбы по малым полям, дамбы по отстойникам, трубопровод, распределительные колодцы, шлюзы являются конструктивными элементами полей фильтрации.

Кроме того, представителем истца в судебном заседании подтверждено отсутствие владения спорными объектами на стороне истца.

При таких обстоятельствах обязанность по доказыванию довода о получении владения на время лежит на истце. Сам по себе факт подписания документа (акта приема-передачи) достаточным доказательством не является.

Определением об отложении рассмотрения апелляционной жалобы суд предложил сторонам представить документально подтвержденные пояснения по
вопросу о том, было ли передано спорное имущество в фактическое владение ООО “АгрохимЦентр-Л“; при каких обстоятельствах владение было утрачено.

Каких-либо документов, подтверждающих довод истца о временном владении объектами, суду не представлено.

Из пояснений представителя истца суду апелляционной инстанции не следует, что спорные объекты в течение какого-то времени находились в сфере хозяйственного господства истца.

С учетом того, что в настоящее время объекты используются ответчиком, являются неотъемлемым участком основного производства, доказательства владения объектами как фактического состояния истцом не представлены, апелляционный суд приходит к выводу, что спорные объекты в фактическое владение истца не поступали, акт приема-передачи составлен и подписан без фактической передачи объектов во владение истца.

Кроме того, из смысла ст. 551, 556 Гражданского кодекса РФ сдует, что при отсутствии в договоре купли-продажи условия о переходе права собственности на объекты недвижимости независимо от передачи владения для применения способа защиты, предусмотренного в п. 3 ст. 551 Кодекса, суду следует констатировать наличие фактического владения на стороне истца, что в данном случае сделано быть не может.

При таких обстоятельствах решение суда в части удовлетворении иска подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске.

В удовлетворении встречного иска, судом отказано верно.

Договор купли-продажи оспаривался заводом как сделка, совершенная в результате злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, со ссылкой на ст. 179 ГК РФ. Мотивируя встречный иск, истец также ссылался на крайне невыгодные для завода условия сделки.

Злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой имеет место при наличии их умышленного сговора и при возникновении вследствие этого неблагоприятных последствий для представляемого. Такой сговор в данном деле не доказан.

Признак кабальной сделки, а именно вынужденное ее совершение вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона в сделке сознательно воспользовалась, также материалами дела не подтвержден. Коммерческий просчет для целей применения ст. 179 Кодекса правового значения не имеет.

Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются апелляционным судом по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный Суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22 июня 2010 г. по делу N А32-8175/2010 в части удовлетворения иска общества с ограниченной ответственностью “АгрохимЦентр-Л“ отменить. Принять в данной части новый судебный акт. В иске обществу с ограниченной ответственностью “АгрохимЦентр-Л“ отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “АгрохимЦентр-Л“ в пользу открытого акционерного общества “Сахарный завод Лабинский“ 1 000 рублей в возмещение расходов по государственной пошлине.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г.ЛОМИДЗЕ

Судьи

И.Н.ГЛАЗУНОВА

Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ